樹底下吃西瓜

“以租還貸”看上去很美，如果是倒退幾年，或許這種方式可行，但是，隨著房價的不斷高漲，“以租還貸”的理財方式已經不可取，“以租還貸”成立的條件有兩點：一是租金回報率能夠覆蓋（或者是覆蓋大部分）每個月的還貸，二是未來房價是不斷上漲的，如果房價是震盪下行，那這筆投資就是失敗的，因為無論你怎麼租也不可能彌補房價下跌所帶來的損失！

一、從租金回報率來說，租金抵不上貸款利息：

以我們武漢某小區的租金來說，一個80多平的兩室一廳的房子，總價170萬左右，每個月的租金2500塊錢左右，租金回報率不足2%，而目前房貸的利率是5.88%，也就是說，“以租還貸”的話你每個月還要倒貼大部分房貸利息，哪怕是未來房價不漲不跌，你這筆投資也是失敗的，你能夠賺錢的唯一希望就是：房價上漲！

二、從未來房價來說，高位震盪下行的可能性比較大：

無論是以租還貸，還是其他投資性購房，一方面要考慮租金回報率，另一方面，也是最重要的，則是要考慮未來房價的走向，這才是決定你是否賺錢的根本，房租能夠收回的成本佔比太少，房價稍微下跌一下可能就抵消了你多年的房租，而現在我國房價已經處在了歷史高位，商品房空置率越來越高，新生人口越來越少，潛在剛需以及能買得起的人越來越少，再加上國家政策已經不再把房地產作為刺激經濟的短期手段，未來房價高位震盪下行的可能性很大（至少大部分地區是這樣的），所以，現在還想通過以租還貸的方式來理財，我覺得不可取~~

以上是我的個人觀點，僅供參考，不構成投資性建議~~

K濤資本

如果你房子的租金可以抵貸款，“以租還貸”是很靠譜的理財方式。

我本人有兩套房，一套在北京，2008年買的，130平，目前市值600萬左右，租金一個月9000，每月還貸4100，貸了30年，已經還了10年還有20年需要還。

一套在香河，環京房，離北京CBD，30公里路程。2014年買的，74平，全款42萬買的沒有貸款，目前市值110萬左右，如果出租的話租金在1000元左右。

我和我爸媽我們一家三口，原先住在北京房子裡，我是做電商的時間比較自由，爸媽也已退休。香河的房子花了10萬裝修好了一直沒住，也不想出租因為租金太少，一年才1萬多，租出去10年裝修費用才能回本。10年後如果不想租了基本就需要重新裝修了，這麼看就是白出租了，所以一直空著。

這兩年北京租金一直在漲，去年無意中我媽發現我們小區和我們家同戶型的可以租到9000，於是我們開了個家庭會議決定搬家到香河房子住，然後把北京房子租出去，這樣房租收入不僅可以還房貸，每月還能多出小5000月，基本夠我們家生活費用。

這種以租還貸的方式目前實施一年，生活壓力減輕了很多，幸福指數上升了。

小張張愛理財

我不知道劃不划算，至少我是用以租養貸的方式。

我的是公寓來的，50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租，咋都不包。物業費，寬帶費和水電費之類的費用全部是租客自己付。現在先不說我供20年的事。至少可以低了我的月租還有剩餘可以付我自己目前在外租的房子的房租，你們應該會好奇我怎麼不住自己的房子吧。其實能住自己的房子肯定是最好了，想幹嘛就幹嘛的……

不過我買房子時的首付是刷了信用卡的錢，我現在首先想到的事努力把信用卡的錢還了一半之後。就可以重新裝修那個房子，剛開始是精裝的，我只需買傢俱就可以出租了，這一點對於我來說是挺好的。

蘆葦小路

我個人不建議“以租還貸”。因為按照現在國內的租金回報率，根本不夠還貸。

我說一個我身邊朋友的例子。他當初也是打算以這種方式來進行理財。他買了一套公寓，100萬，付了5成首付。按揭50萬，分10年，每個月要還貸5278元。

然後拿去出租，每個月才2000塊，根本不夠還貸，還虧了利息。他一直在跟我說，還不如去做理財，一年還有4萬多塊可以賺。

後來他打算把公寓賣了，但是發現有價無市，根本沒漲價多少，而且稅費特別重。最終，虧了10多萬。

那麼什麼情況下適合“以租還貸”呢？

除非你看好某一片區的房子會升值或者拆遷，需要你持有這套房子幾年。或者是樓市處於上漲時期，買後過兩年轉手能夠賺30%以上的話，那麼值得購買。

探房杜咔咔

交一定比例的首付，用房子的租金還貸款，貸款還清，手裡淨落一套房。幾年之後如果想換房子，把這套賣了，可以無差價置換，不用擔心房價漲幅過快，自己的收入跟不上房價。這看似是一個能抵禦通貨膨脹的理財方式，其實這當中漏洞很多，聽我一一來說：

一、首付的機會成本怎麼算？

房子的首付比例最低為30%。一百萬的房子，首付需要30萬。這30萬付了房子的首付，就被套牢了。房子賣出之前，這30萬是無法變現的。如果將這30萬存入銀行，買理財產生的收益就是買房子的機會成本。

二、是否能夠以租還貸？

就目前全國的房租情況以及房貸利率的走勢，如果首付30%，剩餘的全部貸款。房子的租金是很難覆蓋月供的。以鄭州的房價為例，均價大概在15000元左右。100萬能買70平左右的兩室。首付30萬，月供大概為4143元，70平的兩室在鄭州的月租金為2000左右。租金還貸款根本就不現實。以上面這套房子為例，想要租金覆蓋月供，首付比例至少要在65%以上。

三、換房是否可以無差價置換

一般人要換房子都是以小換大，以舊換新。無論是哪一種換法，都要面臨手中的房子有價無市的窘境。我的很多房屋中介朋友告訴我，有些房子掛在網上半年了，看的人也很多，就是賣不出去。小房子和舊房子都面臨一個賣不上價的窘境。70-90平米的房子還相對好賣一些，屬於剛需房。再小的房子，還有二十年房齡以上的房子想要出手就一定要犧牲一定的價格。

總結：

以上三個漏洞是最常見的三個問題，除此以外還有房子的空租率問題，租金覆蓋月供已經很困難，再有幾個月租不出去，就更達不到理財的要求了。還有買了新房子需要裝修，房子租的時間久了需要裝修的成本。

如果房價能像2016年前後漲幅那麼快，買房子確實能賺到錢。可就目前的房子行情來看，很難做到理財的效果。

銀行研究僧

先講講我的以租還貸的模式，2013年購買，總房款53萬，首付38萬，貸款15萬，利率5.39%，貸15年，已還4萬，月供1300，年租金20000，基本上每月還完貸款還能剩一些。目前房子能賣70萬以上，按當前時間來算，那到底是理財合適還是買房子合適那，我們通過

理財：38萬，6年，保守利率4.5%，複利總額為494858.85

購房：70萬-11萬+（20000-1300×12）×6=616400

這樣看上去好像是買房子合適，核心的原因是房價上漲，房租與房款的比例。

那麼買房子一定比理財賺錢嗎？非也，2018年時手上又有一些錢，打算再買一套小房，後來通過計算打消了念頭，具體原因看數據吧：

先列前提條件，以10年為期限：

房產：

總房款80萬

首付：32萬

貸款：48萬

貸款利率：4.9%

期限：20

理財：

總金額：80萬

利率：4.5%

1 全款買房

10年後

房產收益=80×上漲率+23.77

理財收益=80+44.24

當房價上漲超過25%時，買房有優勢。

2 貸款買房

貸款付出：

已還款:376959.6(月供×12×10)

剩餘本金:295611.87

房產收益=80×上漲率+23.47-37.7-29.56

理財收益=32+17.70+16.69，

16.69是假設將之前房貸月供與租金收益之差作為每月定存的金額，120個月，4.5%利率

當房價上漲超過37.7%時，買房有優勢。

Sky1980

面對高昂的房價，現在很多人還是願意貸款投資房產的，想著能租出去收租金抵消房貸，若干年後房子升值了還是自己的，視乎是一個很好的理財方式，看起來非常划算，那事實是怎麼樣呢，“以租還貸”是個很好的理財方式嗎？

一、“以租還貸”的利弊

1. 如果月租剛好抵消房貸，那麼購房者只要付個首付款，後期基本就沒什麼壓力了。

2. 如果收的租金比月供還多，那麼恭喜你，你還可以額外增加一些收入。

3. 如果租金只能抵消部分月供，那麼對購房者來說，還款壓力也減少了很多。

從以上幾種情況看視乎“以租還貸”是個非常不錯，但是也是有缺點的。

1. 如果你因為剛需只購買一套房子，那就意味著你出租了你購買的房子以外你還要去租房子，房租能抵消你的租金和月供那自然最好，如果不能那就是給別人白住了。

2. 如果房子因為各種原因出租的價格低，連月供都抵消不了或者不好出租長期閒置，如果按照貸款的週期加上房子如果升值空間不大，那麼長期來看，是不划算的。

二、“以租還貸”的各種情況選擇

從目前來看“以租還貸”其實是不錯的方式，但是還是要看具體情況：

1. “以租還貸”減輕壓力

以我所在城市為例，我前年買了一套100平的房子，貸了30年60萬，每個月月供是3600元左右，而出租可以租到3000元左右，可以抵消了大部分月供，按這樣算每個月也只是多付個600元的月供，還是可以減輕壓力的，而且房子還在升值這種方法還是不錯的。

2. 房屋成本

如果你新買的房子要出租絕對要裝修，現在隨便裝修都要大幾萬。還要考慮到物業、家電等等成本，碰到地段不好，租金不高那就要考慮清楚劃不划算了。

3. 購房者的實力

如果在你的城市，月租金能抵消大部分月供，那麼除非你有幾套房子，不然不要去出租，因為如果是隻有一套，你出租了一段時間想自己住時又要重新裝修，裝修成本可能比你租出去或者空置還要大。而且還是要考慮自身經濟能力，如果連每個月房貸的還款都成問題，還是不要勉強去買了，因為出租的不確定因素太多了，如果有多套房子，那就沒有太大的顧慮了。

總的來說“以租還貸”作為理財的話還是個不錯的選擇，但還是要結合具體情況，以免造成不必要的損失。

MR火羽白

買房後，以租還貸永遠不會是最好的理財方式，而是不得已的選擇。為什麼這麼說呢？

首先，買房的目的不外乎兩種：一種是剛需自主，二種是投資增值。

買了房自己住，當然是最好的選擇，畢竟你花了鉅額資金，傾注了大量的心血，去選房辦各種手續，去裝修買各種傢俱，花費這麼多心血，投入大量的感情，最後卻不以入住自己的房子去享受生活，這本身就是未達目的消費行為，所以根本談不上把房子出租給別人好不好。租出合理的價位還以得到點心理安慰，價位不高你根本就高興不起來。因為付鉅額首付 是你，還貸款的是你，最後享受房子的人卻不是你。

買了房子等著增值，這當然是好多人的從眾心理。在房價處於上升通道時，你買了就能賺，這是大好事。但在市場遇冷上漲無力的時候，這就變成一廂情願了。一旦房子漲不動了，你承受著鉅額的還貸壓力，靠出租房屋的收入根本彌補不了什麼。這時候出租的收入頂多是緩解了你一部分的還貸壓力，但毫無疑問，只要你房子沒有升值，你這永遠是一筆失敗的投資。相當於你投資的資金被套牢了，割肉又捨不得，只能先出租著等待時機。特別是， 一二經城市普遍限購的形勢下，你買了套房放那收租金，卻因指標被佔用，買不了自己真正需要的房子，這才是最大的損失！

大家可能都發現一個問題，靠出租房屋的收入來還貸，基本上很難實現。本人持有一套二手房，200多萬入手，貸款100萬14年，每月還貸近9000，而房子出租的收入每月不到4000。粗略算下，投入200萬，出租年回報不到5萬，每年回報不到2.5%。有人會說你貸了100萬實際自己掏的只有100萬，但是不管是貸還是自掏資金，都是佔用資金成本的！別忘了，自掏資金如果不買房存定期也會有2到3個點的固定利息！

所以說，買房只有自住和增值才是最合算的。在不自住房子又不增值的前提下，靠出租賺取租金永遠是不合算的理財手段。而在房子不想出手而自己又不自住情況下，把房子租出去只是權宜之計，說不好聽點，叫止損，賺一點是一點，比空著強！

當然，不排除一種可能性，即，買房就是衝著賺租金去的。身邊就有朋友，在好的地段同一樓盤買近十間小公寓房，精心裝修後作為民宿或者私人公寓對外出租，自己成了坐地收租的土財主。因為他本來就是租金去的，買的公寓都是位置好但戶型小總價低的，所以相對性價比更高，產生的收益相對於投入，還是比較可觀的。

總之，對於買房族來說，買房的目的除了自主還是升值，而租金只能算是附加收益，往往是得不償失的。過度關注租金，只是捨本求末。

觀房先生

買房後以租還貨是不是一種好的理財方式，肯定是很好的的一種理財方式。但以租還貨要做到保險萬無一失的地步，買房時還需要做出一些計劃。

第一，你買房的位置，一定要好往外出租，比如學校附近，寫字樓附近，商業區集中的附近，這樣才能保證你的房子沒有空置時間，才能實現以租還貨的目的的條件之一。

第二，為保障房子好出租，你買的房子戶型朝向樓層一定要好。要知道現在租房子的人也很挑剔。你的房子戶型朝向樓層好了，無論什麼類型什麼年齡段的人租你的房子，都能看上的你的房子，你的房子特別好往外出租。

第三，為了把房子租個好價錢，價錢租的高一些。那麼房間一定要裝修的好一點。不一定豪華，但一定要乾淨整潔。設備一定要齊全。家電傢俱廚具一一樣都不能少，居家需要的物品，全要配齊了，傢俱床沙發，電視空調洗衣機電冰箱熱水器，油煙機燃氣灶廚櫃衛浴一樣也不能少。這樣才能保證你的房子租上好價錢。

最後一點特別重要，就是你買房還貨的金額必須小於租房的租金，這樣你才沒有壓力，也不會影響你的正常生活。

以房還貨的理財方式，是一個很好的比較保險的方式，但它要在較長的時間才能看到效益。所以這種方式前期一定要計劃好，一定要做到不影響正常生活為前提。

剛思博逛西安

在房價上漲還沒那麼離譜的年代，租金水平與房價水平還處於相對合理的區間，以租還貸是一種不錯的理財方式。

只需付個首付，靠租金就能還房貸，租金還會逐年上漲，而月供基本不變，還完後房子是自己的，還能享受房產升值帶來的福利，顯然是很好的。

但是到了2019年，以租還貸已經行不通了，可以說這樣理財容易出現巨大損失。

之所以這樣講，自然是因為當下房價太高了，靠租金一般還不起房貸，甚至會有不小的差額。

假如在二線城市付個首付30萬元，貸款100萬元買套兩居，一年租金4萬元。即使按照很低的房貸基準利率4.90%，等額本息20年下來每月還貸都要6544元，一年下來要7.8萬元。這樣不但不夠用，每年還要再貼3.8萬元才行。

實際上，現在國內城市租售比普遍在2%以下，也就是市值100萬元的房子一年租金不過2萬元。

如果是在一線城市買一套500萬元的房子，一年租金不過是10萬元，但是首付150萬元，貸款350萬元的話，每月還款都要2.29萬元，一年下來要27.5萬元，顯然遠遠不夠。

住房是這樣，商鋪更可怕。要知道商鋪首付就要50%，最長只能貸10年，貸款利率往往高達7.20%，即使租售比達到5%，租金也是遠遠不夠還貸款的。

假如一套商鋪200萬元，首付100萬元，每月還款1.17萬元，即使能租出去10萬元，也會有4萬元的缺口。何況商鋪誰也不能保證一直有人租，一旦找不到合適的人租或者給不出更高的租金，那麼還款壓力是相當大的。

實際上，現在房產已經失去投資價值了，回報率甚至不如銀行存款，而風險在不斷加大。如今的房產已經嚴重產能過剩，而城市住房空置率普遍20%以上，商鋪經營者盈利狀況欠佳，未來租金水平還有下降空間。

房產稅三年內有望落地，屆時持有房產成本增加；高房價下有能力接手並且有意願接盤的人已經越來越少，房產流動性極差，一不小心就會爛在手裡，在這種情況下，以租還貸的理財方式基本不用考慮了。

關鍵字: 以租 房價 財經