影視微生活
申請什麼？報備什麼？需要誰誰的同意？這些都是次要的因素。重點是一條心。物業管理企業是一個盈利性企業，不是做慈善的。簡單來說只要沒錢賺換誰來都不管用。說簡單點一句話：大家都別繳費。
1，接管物業項目，準備各種專業人員接管，最好接管備案。水電，安防，環境，業主信息等軟件圖紙，財務接管-各種費用包括應收和欠款。
2，準備各種專業人員準備上崗服務，人員工資，福利，保險，服裝，工具裝備等等
3，接管以後，把各種欠費交清，防止停水停電停網停氣斷保等等，別人項目一接手就各種停止服務。
反正，大家齊心沒有什麼困難過不去的，小區裡面各種人才濟濟，沒有一項可以難道大家。接管之前請大家準備一筆錢，自管項目服務部的啟動資金，包括各種欠費的補交，各種設備設施的修繕或者翻新，辦公傢俱用品，人員服裝和裝備等等這些都不是一筆小錢。
冰山331
取消物業，由居民自治是大勢所趨。關鍵是看政府部門是否支持。過去是以國家劃撥土地給單位，由單位建職工家屬宿舍，讓利於民。職工家屬區的環境衛生，綠化管理，由居委會負責落實到戶，治安管理由單位保衛部門負責落實。現在是國家出讓土地，政府賺外快，開發商賺差價，房屋推向市場高價出售，從老百姓嘴裡摳食。致使老百姓花了血汗錢買了房了，進門的時候發現，原來鵲巢已被鳩來侵，有人已經替你把家政請好了，但是服務價格你卻不能問，讓你出多少，你就得出多少。至於我服不服務，服務到什麼程度你無權過問。就是打官司打到法庭上，輸掉的還是業主。所以，贏了的得到的是錢，輸者失去的是對法律的信任，丟失的是老百姓抱有的、對有關部門為老百姓做主的那僅存的希望。所以取消物業是一項民心工程。至於居民怎樣管理，我認為：
第一，產權明晰。歸個人的個人承擔，歸小區業主集體的大家集體成擔。
第二，管理明晰。明確在小區管理與建設上，政府部門究竟擔任的是什麼角色。
第三，職責明晰。現在的街道辦事處，下設的還有居民委員會，他們在居民生活區的建設與管理上有什麼關係，他們的工作範圍，工作對象以及工作職責有哪些內容、任務組成。也就是成立這些部門的目標要明確。（如果只是管管黨員，找幾個生活相對困難的慰問一下，有沒有上訪的關注一下，有需要開開證明的開一下，就沒有必要成立。……希望居委會能把居民的大事小情管起來。）
第四，如果以上能實現，特別是居民委員會，如果確實是服務於居民的，那就選幾個居民信任的，樂於奉獻的熱心居民進居委會，協助居委會做好居民所需要解決的問題，業主委員會也就無需成立了。
手機用戶3400142792
1，業主或業委會提議召開臨時業主大會。
2，公告臨時業主大會召開時間，內容，方式等。
3，業委會籌備臨時業主大會，準備各種大會所需文件
4，業主委員會組織業主大會並收集業主提議。
5，按業主大會議程和業委會工作內容公告臨時業主大會所有提案，表決方式，時間地點。
6，按臨時業主大會議程和要求發放選票或表決票，全體業主投票。
7，由按要求選定的唱票，監票，計票業主統計各項提議的表決數據。
8，根據各項提議分別形成業主大會決議並公示。
9，組織本次臨時業主大會各項文件，裝訂成冊報街道物業科備案
10，業委會根據本次臨時業主大會形成的有效決議執行
完畢
這是大致的過程，還有很多細節，如有需要可聯繫。
HelloSeny
應該從造謠生事，拖欠費用，攻擊工作人員，抗法抗費組織群體事件涉黑行為，素質低劣的個別業主開始整頓，還小區一個安定祥和的氛圍（我的隔壁天天和鄰居罵架，每次交費必須和物業工作人員幹上一架，吵得我們都想搬家）！
國強民富666
這是很積極的做法，必須給予正面的積極的鼓勵。可是後期還有很多更加艱鉅的工作要做。
從提問可以看出，該小區並沒有業委會的存在。而不管是任何方面，業委會都是小區維權的唯一合法組織。沒有業委會，所有的一切都是空談。
那麼應該如何做呢：
1.需要尋找一批志同道合，肯於無私奉獻，有很強的公益心的業主一起。團隊很重要的，沒有團隊，光靠一兩個人的努力根本不可能實現任何的權益維護。
2.帶領這一幫子業主在小區做全面的宣傳。領頭人要懂得《物權法》《物業管理條例》《憲法》《民法》等相關法律法規。這樣在未來的過程中會順利很多。領頭人要給團隊培訓相關成立業委會的好處與規範。然後，由團隊在小區全面展開宣傳工作，併發起簽名請願。
3.向開發商，社區，街道等提出成立業委會的申請。很多時候，這些單位會選擇無視，業主在他們眼裡也是待宰羔羊。因為物業和他們之間都有一些牽扯不清的利益。這時候需要組織部分業主前往提出訴求。
4.很多時候，以上單位會以“拖欠物業費不符合資格”作為理由，駁回業主申請。這時候就需要業主搬出上位法《憲法》賦予的公民權，《民法》賦予的選舉和被選舉權。他們會以《物業管理條例》規定“欠費業主不得參與”作為藉口，但是《物權法》規定了，小區屬於業主的，《物業管理條例》中也明確了“對於選出不符合要求的業主代表，業主大會終止其代表資格”，也就是說，只要業主大會沒有終止，那就是可以的，符合業主要求的。
5.一定要動員全小區業主的全力參與。也在宣傳時告知大家：為了維護自己的權益，讓整個選舉在陽光下進行，所有的一切需要業主自己的參與和支持。
6.業委會成立後，在業主大會上投票決定小區是實行自管還是物業管理。只有在大部分業主的意見下，所有的決定才是符合大眾利益的。也避免後期會被人說“業委會比物業還黑”。
其實這個過程很艱難，很多業主的風言風語，自私自利一盤散沙，以及一副“事不關己高高掛起”的心態，還有物業公司的挑撥離間，會讓你們心力交瘁。不過，只要堅持，那就會有結果。祝你們能夠成功！
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。
說天評地鹽城哥
關於物業與業主矛盾確實是長期存在的問題？但筆者認為矛盾的根源並不在物業與業主身上，因為物業是一個營利性企業、主要目的在於利益，而目前物業管理法和物業管理條例只是針對物業與業主之間的利益關係，卻忽略了另一個更強更大的利益關係夾在中間：既然物業是以營利為目的那麼誰的勢力和利益大自然就會傾向於誰，自然忽略了物業管理法中所稱的業主：
比如業主們好不容易自己新聘請一家自己認為合適的物業，但物管協議籤認後卻同時接管了開發商的地下車庫以及路邊門店或其它場所，比起業主誰的利益大？
以2000戶為例：
年物管費只有300萬左右，但是住宅內2000個車位月租金300元總計就有720萬，還不包括路邊門店和其它場所在內，誰的利益大？誰更麻煩？你覺得業主與開發商發生爭議物業會幫誰？政府又會幫誰？
因此現有的物業管理法規只適應無產權爭議和無第三方利害關係的小區管理。
但目前要化解該矛盾只能依靠業主自己：
1）業主委員會成立的第一目標是通過合法程序收回或者處理好開發商在小區內的權屬糾紛，尤其是地下防空車位權益歸屬。
2）新聘物管協議必須增加一條：物業不得接管與本小區內有權屬爭議的管理以及與業主有利害關係的管理服務。
3）為了確保雙方每一個人瞭解自己的責權利，除宣傳相關法律法規外必須公佈協議內容。
只有這樣才能使現有物業管理法規有效運行和實施，否則無論怎樣折騰都是換湯不換藥包括業主委員會在內。
易幼欽
物業管理本身就是一門綜合性的學科，它涉及到管理學、建築學、建築結構、園藝學、電氣與自動化、給排水、網絡多種學科，他還要處理錯綜複雜的小區內部業主之間關係。如果業主們沒有做好充分的準備，還是放棄這一想法吧。個人認為小區自治管理的最好辦法是，在成立業主大會後，通過市場競爭機制，選擇適合本小區的物業管理企業，制定好確實可行的《業主大會議事規則》及小區的各種規約。業主委會員會及全體業主進行全面監督，小區內的各項收費和服務公開透明。如果小區確實需要自行管理，最好是規模較小，且沒有什麼設施設備的老舊小區。現代化大型封閉式物業小區，確實不適宜業主自行管理，在全國也找不到這樣的先例。
如果業主確實需要自已管理，那我建議你們首先做好如下幾項工作:
1.召開業主大會會議經專有面積佔總建築面積1/2且人數佔總人數1/2的業主通過，並組織有知識，有能力，有擔當的一群業主成立小區管理委員會負責物業管理的日常工作。
2.用一定的時間將小區內的各種產權搞清楚，分清楚哪些產權歸發展商，哪些產權歸業主共同所有，調查清楚公共用房數量和麵積。
3.用一定的時間將小區的各種設施、設備的現狀及運行情況全面摸底，並建立好設備臺賬；
4.調查清楚小區的各種收入包括:管理費、公共停車位使用費、 電梯廣告收入、租用場地收入、廣告出租收入等各種收入；
5.請專業人士編制一份詳細的預算包括管理人員工資、聘請保潔公司費用、聘請保安公司費用、聘請綠化公司費用、聘請專業電梯管理公司費用、聘請專業供電、給排水維修企業費用等費用。
6.制定一套完整可行的《業主大會議事規則》及各種業主規約包括:《小區個各專業公司招聘管理規定》、《小區停車管理及收費規定》、《小區綠化管理規定》、《小區衛生管理規定》、《小區裝修管理規定》、《小區自我管理規定》等用完善的各項規約，約束業主的行為，保證業主自治管理的正常進行。
業主自我管理小區，切勿頭腦發熱，一時衝動需要慎重考慮，將各項準備工作都完成的妥當方可實施，這個準備過程最少需要一年時間由業主共同協商討論。如果小區沒有合適的的管理人員及專業人士切不可魯莽行事，否則傷害的是全體業主。業主千萬不要相信那些頭腦發熱，固執己見，獨斷專行整天喊打喊殺的業主煽動，要保持獨立的思考和判斷。
總之，小區業主自行管理，不是一個簡單的事情，他需要有專業的知識和聰明的智慧，不是單靠幾個退休人員就能完成的。隨著現代化的發展人們工作和生活的分工越來越細，還是那句老話專業的事情還是讓專業人去做。
以上是我對這個問題的看法，喜歡的關注我，在我的個人主頁上能免費看到更多有關物業管理的文章。
w苦行僧
業主自主管理自己物業，是合理合法的事，無可厚非。問題是要程序合法。準備工作要充分，可能會發生的問題要有預案。大概有這幾個問題業主要協商好。一是在業主大會召開期間業主要投票，按雙過半的原則表決決定是否要自主管理自己物業。二對人員工資，公共水電費用，共用設施設備的維護保養費用，小區車輛收益等進行財務收支測算。確定物業費收費標準。三是業主委員會的相關人員補貼費用要業主協商通過。四是電梯，消防，智能安防等設施設備須要以合同形式外包給專業公司維護保養。五是要接收業主共有財產如物業管理用房及相關設備和維修用具，業主活動室及其物品用具。接收和補齊物業基礎臺賬。六是準備材料到街道或鄉政府備案。但是，業主想自己管理好物業也不是一件容易的事。主要原因是業主委員會對利益與矛盾的處理方式會使業主將不滿發洩到業主委員會頭上。業主委員會成員都是義務勞動，沒有工資，久而久之，大家會喪失信心，不願做了。我就遇到幾次業主委員會換屆選舉難產的事。總之，管理業主物業是件麻煩事。
楓葉zhouze
小區自管能否成功，有四個因素是關鍵。
一是小區的規模，微型小區，小型小區及極少部分中型小區有可能做到，並且現實中很多小區也是自管的。
二是小區裡沒有複雜眾多的現代設施設備。
三是小區居民結構不能太複雜。
四是有一個強有力的業主委員會，有相對完善的監督考核審計機制，並且業委會能有較強的威信和組織動員能力，能組織起小區內各種專業人才參與到小區事務中去。
銳眼說小區
自辦物業，自管？，首先一個前題，每一戶居民都要承諾，保證足額交納物業費，書面保證。能做到嗎？說句難聽話，有居民會告訴你，誰做都不會交。當你聽到你心都冷了。不要說物業費，垃圾費有人都末交過。前幾天的視頻看了嗎？5元的垃圾費都收不上來。自管，要有人出頭，一個責任心強，能說話，幹擔當的同志出頭，由社區見證，居民表決選舉組成一個業委會，同樣要註冊一個物業公司，因為已經具備法人資格，有經濟帳戶，涉及收費，工資，維修資金管理事故賠償，勞動力調配等等，說白了換湯不換藥，還是物業公司。自治，當產生經濟糾紛的時候你怎麼應對官司。有能力，可自治。業主沒誠意，沒意思，需要鈔票。
