房產投資,買兩套小公寓好還是買一套大住宅好,為什麼?

大鵬87360


老亮給你的建議是買一套大住宅比較,但是這肯定不是絕對的,借用李嘉誠的一句話,重點開始要看地段。

就現在的市場趨勢來看,現在不論是投資兩套小公寓還是一套大住宅都要非常的謹慎,因為房地產的黃金時代已經過去了。如果你選擇不慎,不但不能賺錢還很有可能虧欠,所以老亮說如果有別的投資項目那是最好的。

如果你一定要投資房產,那麼老亮就來說說為什麼買一套大的住宅。從現在市場的情況來分析,現在的購房者大部分屬於改善性的,所以大戶型滿足購房者的需要,你在出售的時候比較容易。

如果你想買小的公寓,那麼地段時非常重要的,因為公寓的盈利主要還是靠出租,如果想靠買賣差價不太現實。由於公寓的水、電費等都是按照商業收取的,相關費用都比普通住宅要高,所以只有特殊人群才會租,如果你在大的商業區買公寓還能好點,因為人氣旺出租相對容易,價格估計也會不錯。

如果你在不太繁華的地段買了公寓,那麼出租起來就會比較困難了。還有就是在購買前要確實一下,你所選擇的的位置公寓的出租價格和出租率怎麼樣,這樣你就可以簡單的計算一下收益,如果收益還沒有把錢存銀行高,那就一定不能買了。


總之,老亮的建議是首先大戶型住宅,其次才是選擇買公寓,而且必須注意地段的選擇,否則寧可不買。


老亮說房


投資一套大的住宅還是二套小公寓,各有利弊,原因如下:

1,投資住宅,面積是大一點,但是如果近期的收益肯定沒有二套公寓高,因為買二套公寓的錢,好地段買不了一套住宅。拿天津來說,這幾天我也看了幾處公寓,60-90萬好商業圈成熟地段的二手公寓很多,很好出租,租金一般在2000-3000,二套就是4000-6000千,如果是住宅的話,二套公寓付50%就是60-90萬加稅3-4萬,二套的首付120萬,這個價錢要買套住宅的話,地段很偏了,出租很難,月供幾乎全要你自己承擔。


2,假如買了二套公寓,接手後,收拾一下,馬上可以出租。這樣房租可以還了八成的月供,根本沒有月供的壓力,但是將來房產稅下來就不知道,是按面積,還是按套數算的,另外一旦出手的時候,公寓房沒有住宅好出手。而且升值空間也沒有住宅大,但是以後的住宅升不升值,也是很難預料。

總結:如果是我,在房價高位的當下,我會選擇價格低,回報又快的公寓房,而且三四十年後,也可能商住兩用房是續簽,假如是是拆遷的話,涉及的人數眾多,別人認可,我也認了,任何投資都有風險。因此,我選投資公寓。而且也在看房中。



反傳銷思怡


朋友,就我個人看來,你還是買兩套小公寓好。



一則,從節約和合理角度看,你買一套大住宅,只能自己住;如果你家裡的人多還可以,如果家裡人少買一套大房子不是顯得很空曠、也很浪費嗎?作為一個家庭完全沒有這個必要。



二則,從經濟效益的角度看,你如果買兩套小公寓,一套自己用來住,一套用來對外出租,這樣你不僅減少了浪費,也有一定的出租收入,可極大地減輕經濟負擔,何樂而不為?



三則,從房屋升值角度看,小公寓適用人群範圍寬,且也相對上檔次,住起來比較舒適,也適合於投資;如果你買了兩套小公寓,一套用來投資,買好後過上幾年價格肯定會上漲,這種投資應該是合算的。



四則,從住房位置角度看,兩套小公寓,你購房位置上有較大的選擇空間,可在兩個不同的城市地段購買,讓你佔據兩個有利“地形”,一個地方房價漲不了,一個地方肯定會漲;而買一套房子的機會概率就比兩套小公寓小多了。



我就說這麼多了,僅供你參考,具體還得朋友你自己拿主意。祝你做出正確購房決策、投資理財成功!


開偉觀察


個人建議是:在同地段的前提下,如果具備購買住宅的購房資格,就首先考慮住宅,次選方案是公寓。

對於多數房產投資,租金回報只是一方面,更多的收益空間應該是房子自身的增值空間。根據統計數據,在同地段,相同的時間週期內,住宅的增值空間是要高於公寓的。

原因是住宅房產從需求端來說,市場需求量更大,住宅的產權時間更長,有劃分的學區、可以落戶、日常的水電物業費用更低、梯戶比更小,相對公寓而言,在居住屬性上更有家的感覺、住宅的小區環境更好。住宅在購買環節,首付比例更低,貸款的時間更長,甚至有時候利率也更低;在二次交易環節,住宅在交易時稅費也更低。在流通環節,住宅的流動性也會更好一些,可以更快的變現。

所以基於以上,住宅在購買環節、持有環節、變現環節,都具有公寓不具備的優勢,所以相對來說,購買住宅是首選。

對於沒有購買住宅的資格、優質地段的公寓、打算長期持有長期出租且租金回報率高的區域,可以選擇公寓。因為公寓最大的優勢是相對於住宅而言,它的租金回報率更高,特別是位置好的公寓,不但好租,而且租金收益都還不錯。

至於買兩套小公寓還是買一套大住宅,如果兩套公寓是三四十平的大開間,住宅是兩室或者三室,那麼同地段首選住宅,其實住宅位置稍微差點我也會選擇住宅,除非住宅的位置太偏僻。而且在資金利用度方面,公寓的首付最少50%,貸款只能貸10年,住宅首付30%,可貸款70%,所以在抵禦通貨膨脹以及在資金利用度、收益方面,住宅有更明顯的優勢。

綜合以上因素,選擇兩套公寓還是選擇住宅,我的選擇是住宅。希望大家如果有不同看法的,歡迎評論留言。


老何侃房產


房產投資,買兩套小公寓好還是買一套大住宅好,為什麼?

我個人認為,最好買一套小公寓和買一套小住宅。當然,這個方案不在問題裡,但我認為這個方案比較好。

公寓投資的優點是單價低,面積小,總價低,租金高。相同面積的情況下,公寓的租金會比住房高很多;總價相同的情況下,公寓的租金回報率也會比住房高很的。

公寓的缺點是,期限短,大部分公寓的期限是40年或者是50年,到期後,交點錢可以續期(現在的政策是這樣規定,以後是否會變動不可預料)。公寓的水電費比住房高,管理費比住房高。公寓轉賣稅費比住房高很多,所以比較難轉讓,變現比較困難。另外,從以往的歷史來看,公寓的價格沒有住房的價格升幅大。

從公寓的優點和缺點可以看出,公寓適合長期投資,以收取租金為目的,不在短期內轉讓的人士。如果以短期炒作為目的,不適合公寓投資。

住房的優點是,期限長,大部分是70卑,到期也可以自動續期。住房的水電費,管理費都比公寓低。住房的買賣稅費也比公寓低很多,所以,相對來說,住房比較容易變現。從以往的歷史看,住房的價格升幅比較大。

住房的缺點是,單價高,面積大,總價也大,租金回報率低。

綜合住房的優缺點,適合短期炒作,不以租金為目的,資金比較充裕的人士。

所以,為了保險起見,我認為最好買一套小公寓和一套小房子。


方芳草地


我是袁哥,我來回答

這個問題答案很簡單,既然是投資,利潤最大化就是選擇的首要因素,其次考慮的是從變現的角度和市場需求的角度。;大戶型和兩個公寓進行比較。我認為選擇大戶型,做為房產投資更佳。

為什麼呢?原因如下:

01

從利潤比較分析

(1)小公寓房價在同等區域內買入單價高於大戶型,因為開發商認為小公寓總價低,往往開發商為了掩飾小公寓高價,有意識忽略單價,只說總價多少,首付多少,就能願你住房夢。而小公寓由於各種原因,在房市房價上升,他的價格上漲空間有限制,總價到一定程度就不會再漲。而大戶型價格隨市場↑升而上漲。



例如我做過的一個房產項目,開盤時小公寓均價9500元,大戶型均價8000元。而幾年過去了,小戶型出售價15000元,大戶型單價19000元。小公寓面積30-50平米,大戶型通常至少120平米。大家可以計算一下,哈哈,我就不說計算結果,大家也都能知道,因為算錢大家都是高手,只有握數學不好。

這樣比較兩個小公寓買入單價高於大戶型,賣出單價低於大戶型,從單價上說小公寓買入成本高,賣出利潤低。因此大戶型利潤更高,當然房產投資選擇大戶型了。



02

從變現的角度分析,從市場需求的角度。小公寓客戶群受限制。因為小公寓客戶大多是青年情侶或剛結婚的年輕夫妻,或是低端投資客,這類客戶要求高,而資金實力弱。而大戶型隨著二胎放開,同時改善性需求增加,大戶型更受購房者的歡迎,同時這部分客戶中年多金。大戶型現在往往變現更容易。去年日照市開盤的很多項目,都推出150平米,180平米,220平米的套四戶型反而是最熱銷的。二手房市場以往150平米以上的很難出手,現在變的一房難求。因此大戶型更容易變現,更受市場追捧。所以從變現的角度和從市場需求的角度,買房投資選擇大戶型

03

以上是從理性的分析,那麼我們從感性分析上做個小實驗。

你現在投資一套大戶型房,別人問你,你告訴你剛買了一套大戶型房子,那個人的眼光會流露出羨慕嫉妒恨。如果你告訴他,我剛投資兩套小公寓,他會禮貌告訴你,挺好,挺好。但在心裡說:“買兩套小公寓,還值得炫耀,真拎不清,沒見過世面的小赤佬”。如果你正追求一位漂亮的姑涼,哈哈,-------------答案,大家猜吧!



言歸正傳,總之房產投資就是追求變現容易,市場需求大 同時最關鍵的就是利潤最大化

好了,無論從理性分析還是感性分析,房產投資是買套大戶型還是兩套小公寓,我大聲告訴你-------大戶型。重要的事我再重複一遍,房產投資3要素:

利潤最大化!!!!!

變現容易!!!!!!!

市場需求大!!!!

我是袁哥,請關注我,從事房產20多年,希望在這裡和你一起聊房產有趣的人和事

關注我,留言討論都可,感謝感謝感謝


袁哥自媒體


投資的話,建議投資公寓或者商鋪。他倆屬於商業性質,貸款年限短。回報率高,回報週期長。商業和住宅拆遷比例是1:3。

先說公寓和住宅的對比吧。公寓不限購不限貸,面積小,投資成本低,貸款年限短,壓力小。並且好多公寓租金大多數比住宅租金高。十年期間,出租,租金可能剛開始抵不上月供,隨著年限增加,租金不斷上漲。達到租金抵月供。十年後,每個月租金是純收益。所以說,公寓投資成本低,回報率高。其次,選擇好地段,並且有人流量。不是所有的公寓都高出租的。如果有託管包租的公寓,再好不過了。

住宅面積大,貸款年限30年。更適合自住。在當前政策限購限售限貸的情況下。住宅的投資回報率並不是很高。出租的話,很難達到租金抵得上月供。

簡單說一下商鋪。手裡資金充足,建議購買商鋪,“一鋪養三代”。手中無鋪,怎敢說富。在三者之間,商鋪是收益最大的。貸款10年,10年之間租金減輕月供壓力,慢慢的,租金抵月供。10年後收益穩定並且回報率高。商業和住宅的賠償比例1:3。

最後,插一下小話題。

鄭州航空港區,國際港。如果有此區域投資,購買住宅,公寓,商鋪的親們,歡迎私聊諮詢。


鄭州南龍湖港區房產


建議買大住宅,出租出售都好處理,省心一些。如果不限購的話,你也可以考慮買2套小戶型的住宅,這樣收益會最大化。


買公寓需要你對周邊配套和預期收益有一定的判斷能力,而且必須要長期持有才能有收益,轉手變賣的手續費太高,會將你的房屋增值直接抵消或造成虧損。而且其中還存在很多市場不可變的因素。

而買住宅就好的多,好出租好出售,而且滿2滿5都會有稅收的降低,房屋增值收益將會越來越大。比公寓省心不少。

建議不要輕信市場上的“包租公寓”,這只是羊毛出在羊身上的一種銷售策略。落到你手上會很麻煩的。


附公寓對比住宅:

1、產權年限不同(公寓40年、住宅70年)

2、落戶、入學不同(公寓不能落戶入學、住宅可以)

3、居住舒適度不同,梯戶比較大,上下電梯麻煩(公寓差、住宅好)

4、生活成本不同,水電氣商業,價格高(公寓高、住宅低)

5、房屋採光不同(公寓差、住宅好)

6、貸款政策不同(公寓要求高、住宅相對寬鬆)

7、轉讓時產生的交易稅費不同(公寓高、住宅低)


一處宅子


公寓分多種,有普通公寓、LOFT公寓和商住公寓。區別在於普通公寓和LOFT公寓屬於住宅性質,而商住公寓屬於類商業性質。後者的物業費、水電費均按商業標準,一般較高。因此,如果投資,商住的就不要考慮了,因為轉讓稅費太高,土地使用年限也只有40年。投資其實也分長期投資,還是短期投資。長期投資以租賃為主要目的,短期投資則注重房產的增值。從變現的角度看,LOFT公寓和普通公寓可能更適合投資,而大戶型(一般是指144平米以上的住宅),因為總價過高,不太容易出手。其中,以LOFT公寓為最佳,出租、出售兩相宜。不過,也要綜合考慮一下性價比,有些住宅性質的公寓土地使用年限只有50年。還有一種理解,把90平以下的小戶型也稱為公寓,其實,投資兩個小戶型,才是最佳。


小豬房論


投資房產先搞懂公寓和住宅的性質來取決它們的價值!

公寓:不限制購買不限制貸款,付款方式是首付一半,貸款十年。付款方式和貸款年限不佔優勢!

用途:可辦公,可出租。

缺陷是沒有外延的煙臺,只能用闇火,物業費貴,使用率低。

住宅:分城市限購,也限制貸款次數,付款方是首付三成和七成。付款方式靈活,首付低,貸款年限長。

用途:可居住,可融資,可出租,可有帶學位孩子讀書用途。

缺陷:相比公寓最大的缺陷就是賣的比公寓貴,但是升值也比公寓快!

相比買兩套公寓和一套住宅當然住宅佔優勢,買住宅的需求量大。比如您有100萬,買了兩套公寓,公寓兩套也許才花了100萬,但是你買套住宅房也花了100萬。十年後,房子可以賣300萬,兩套公寓加起來也許才賣200萬,如是貸款購買的,十年公寓總價就要還完100萬,住宅大約只花了70萬,這樣算住宅的回報比例比公寓高多了。

兩者最大的差別就是公寓買的人群很侷限,轉手率不高,所以賣不起來,另外炒房的投資客也不炒公寓,所以公寓升值空間就沒有住宅快。所以要買就買住宅投資!


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