濟南房價開始大範圍降價了，是不是房子不好賣了？

山東王哥日記

房子降價的表象就是不好賣了，但是真正的原因就是價格過份上漲。拿雞蛋做比喻，一斤雞蛋5塊錢，當雞蛋漲到10塊一斤，有些人還是會買，但如果漲到1萬一斤，就沒人買了。在降到9千，一樣沒人買。當房價超過人們的接受能力，不過是多少，都不會有人買。但是降低到大多數人能接受的範圍，就又會有人開始買了。所以，房價的高低直接原因，就是大多數人們30年內的可支配收入的一部分。

於小魚197830588

我是一個剛需，買房子也是用來結婚用的吧，說一下我最近的看房子的感受，我能明顯的感覺到濟南的房價降了，但是什麼原因，我不能詳細的說出來，就把看房子的過程和大家說說。

因為工作關係我是從2019年5月底，從北京來濟南出差，因為我自己也是山東人，所以很願意過來，待了大概兩個月，聽同事說，房子快下來了，他是2017年在濟南東站附近買期房，說當時都是搶房，不像現在都是中介拽著你買房，從這就能看出來已經由原來的賣方市場轉成了買方市場。

第一次看房子，我是在8月中旬，我先是在安居客上找的一箇中介的電話，聯繫他之後說，可以開車帶我去看，不得不說服務真到位，因為同事是買的香溢紫郡，他給我推薦是香溢華庭，去了售樓處都說自己的房子好，找別人家樓盤的不是，因為有人說他們老闆出事了，我就對華庭的房子沒有了好感，也就沒有關注，直到最近（12月底），聽說清盤了，均價是10500，你說這價格，同事之前買香溢紫郡的時候還是13000塊錢呢。然後是去了魅力之城，因為第一次看房子，真是被萬科的售樓處驚訝到了，太漂亮了，樣板房裝修的我也很喜歡，當然價格也是比華庭的房子貴了很多，好像是14000多，我看的是105的，畢竟是剛需，並沒有太多錢的看大面積的房子，看完之後，並沒有覺得合適，很大的原因是太貴了吧，然後又去了錦悅府，錦悅府的戶型是比前面兩個裡面我最喜歡的了，面積也是100剛出頭的樣子，主要是態度很好，所以在剛看房子的前兩個月，我一直認定是錦悅府，記得那時候的特價房好像是13600，我記得很清楚，那個置業顧問還一直給我打電話說，趕緊訂吧，特價房源不多了，當時要不是我爸媽擋著，我真的就買了，之後又看了公園學府，可能看了3個了，比較煩了，對公園學府沒有什麼太深的印象，那一天大概就看了4個樓盤。

第二次看房子，我是在8月下旬，這一次，我沒有跟中介，是和同事一塊騎著自行車自己去的，剛到天辰的售樓處，就被兩個大媽拉住了，問我們是不是去看房子，說要騎著電動車帶我倆，我倆也不想搭理，反正就是一路跟著我們，一會問那個樓盤看了嗎，一會問那個樓盤看了嗎，真的是對你死纏爛打，不知道是房子不好賣，還是怎麼，我覺得這些人是真的厲害，沒辦法，又跟著她們又把上次的房子看了一遍，又多看了看其他的房子，看了看萬科正榮天辰，祥泰城，還有就是華山的房子，去華山本來是去玩的，沒怎麼想看房子，也忘記當時看的是哪個樓盤了，只記得華山那邊的風景好美，如果可以住在那裡，也真的是很享受啊，缺點就是距離我上班的地方實在是太遠。

第三次看房子，我是在10月3號，因為買房子也不是我一個人能決定的，所以趁十月一的時候，把爸媽也叫來一起看房子，我爸媽的態度，也是就是想先看看，暫時不買，我爸一直認為房子還是會降價，想讓我等等，我爸媽是3號開車過來的，這次看的是世紀大道那邊的中新國際城，其實我之前都沒考慮過那邊，是中介非說去看看，到了之後，找了一個置業顧問，還說和我是老鄉，我說我是棗莊滕州的，他說自己的嶧城的，反正一句家鄉話沒聽他說，也知道是真的假的，他說了一下地理位置以後，其實我感覺位置上講，這個位置是挺好的，開發商是融創，也是個大品牌，當然那個位置價格也比較貴，和魅力之城價格差不多，那個置業顧問一直想讓我們趕緊把房子訂下來，最後反正和他不歡而散。其中關於房子的具體細節，學校，醫院，交通，配套的啊，目前感覺還是比較少，需要發展幾年才好，位置是不錯。接下來我們去的是星瀚城，去了之後，和中新國際城相比，完全對它沒什麼興趣，位置上就很偏僻的感覺。接下來又帶我爸媽看了魅力之城，錦悅府，公園大道，華庭，鳳凰首府，這幾盤，看了一天很疲倦，累的要死，就不怎麼記得了。

總結來說，從8月份開始，一直到10月，房價是一路下跌，開發商也是明裡暗裡的給各種優惠，你看完了要是不定下來，馬上就會給你打電話說，房子快沒了，特價房就那麼幾套，錯過就沒有了，我聽過這樣的話太多了，然後過幾天房子又出來了，真不知道這是什麼套路。

總之想在買房你需要謹慎，你要控制住自己，不要被售樓處那些人迷惑了，但是又不得不說現在是一個買房子的好時候，要根據自己的情況。

下面還有一張當時8月份的房價我的筆記截圖。

吳開傑Sir

2019年1-9月份濟南土地出讓金下降超40%，主要因素在於調控政策導致開發商拿地意願下降，購房者持幣觀望！在房子是住不是炒的大政策背景下，加之人均可支配收入沒有大幅上升，人口外流等因素影響，基本面價格鬆動是存在的，但不會大幅下跌！未來的走勢一二線城市還會是上揚態勢！一方面市政需要土地財政支撐；二是城市群建設，人口落戶放款，搶人大戰！濟南人口當前870萬左右（含萊蕪），距離1500萬差距較大！三看城市化進程遠未達到75%的世界發達國家平均水平，四周邊城市吸虹效應，人口政策（二三胎等），改善型住房需求等綜合因素考量。濟南房價目前是一個價值窪地！該出手時就出手！未來2-3年濟南房價均價會站上25000。

用戶9884560949

我是濟南人 不是地產中介，我是個幹室內設計師（幹裝修的）的。我覺得這個房價吧 。濟南要漲不會漲太多 ，因為國家調控、消費透支嘛、人口的負增長、房價虛高嘛。跌也跌不了太多，因為全國房價虛高，一線城市更甚。很多人在一線城市待不住了就要往二線城市，或者回家就業也會拉動當地的經濟和房價。當然一線城市待不了 很多人肯定會瞄準二線城市 比如山東什麼所謂的新一線 青島 二線城市 濟南 煙臺 那這樣隨著人口流量密集房價也不會跌太多。

還有就是住建委的約談，在第一次大降價的時候 國家的住建委就約談了當地的企業 隨後就回到了原來的價格。

因為一下子降價又會引發很多問題，斷貸、壞賬、打砸售樓處，大家應該瞭解也不少了。我覺得未來的房價會慢慢的刺破泡沫隨著國家的調控逐漸回落，這也是我們期望的，現在濟南的房價均價已經達到了一萬七八不是一般工薪階層可以承受的。相對於濟南現在工資水平而言， 房價七八千一萬塊錢一平方我覺得才算合理，相較於目前的房價而言我覺得買房子的的問題肯定不是剛畢業的年輕人所想的事情。

我剛畢業到現在工作八年 看看房價也是比較高了 ，剛畢業不讓家裡幫忙？不能說沒有，但是說人人買的起絕對扯淡。

然而對於那些憤青說的直接跌到谷底，那肯定是不可能的，說句很實在的話，很多地方的財政都靠著當地的土地出讓金，人家賣東西絕對不會跌出土地出讓金來 所以作為剛需而已 著急住不賣的 就買唄剛需嘛是吧 投資的就慎重吧。

這是我個人的觀點。

EN空間設計

濟南的房價開始大範圍降價，我很明顯是房子不好賣了。出現這種情況的原因並不是說需求少了。 現實中還有很多人想在省會買房子，只是一直在忌憚房子的價格。

首先，能買得起房子的人都已經擁有了房子，沒有買房子的人都是真的買不起房子的人。特別是90後的話，一般獨生子女多一些，如果能買得起房子的家裡一定給買了房子。

其次，濟南的工資水平真的不算高，面對高昂的房價，普通人如果不通過家裡的努力是壓力山大的。濟南現在的房子均價大概在15000左右。買一套房子至少要準備50萬的首付，這樣貸款最少得100萬。月供要5000以上，濟南現在平均工資應該還沒有到七千，大多數人，特別是如果一個人的話，還貸壓力是相當大的。我認識一個朋友買了房子，月供5000也是，工資稅後7000每個月去一下房租，還有吃喝。真的手上就沒多少了。還有兩個孩子在上學。對象的話，只能看孩子也沒有時間去工作。他現在晚上送外賣兼職到12點。真的是很辛苦。

想必他也是後悔，他現在都30歲了，還房貸要還到60歲。我們平時都為他感到心累。

所以濟南房價。作為一個普通老百姓，我是希望降價的。

魯地那些事

濟南今年的房子均價基本都降了，不管是新房還是二手房，基本都降了一些，那麼，這是不是意味著房子價格要下滑了？

首先回答你：不會大幅度下降，但基本會維持現狀或細微下降，注意，所謂的房價下降，僅僅說的是均價，並不意味著所有的房子都降價，因為，地段好的房子或者比較好的學區房，房價一直是堅挺的，不信去看看這些小區房價成交數據，可以去網上搜一搜好小區的成交價。

判斷一個城市的房子好不好賣，最直接的辦法就是

1.你收到的賣房電話是不是多了？

2.路上發傳單的人是不是比以往多了？

3.物價是不是高了？別的不用看，看雞蛋價格就行。

如果你能感受到上述三點，說明房子真的不好賣了，但目前由於地方政府並不能找到另一個可以大力創收的產業，所以，房子依然是主要財政來源之一。因此房價崩盤是不可能的，房價下降頂多百分之十幾，到百分之二十幾或超過30%那就危險了，因為好多手持多套房子並且要還貸款的人可能要斷供了，再者，以中國政府的財力和執行力，是有能力遏制房價崩盤的，所以，房價不可能大幅度下跌，因此房價崩盤就不用想了。

房價基本維持穩定，對買房的人是好事兒，但對地方政府來說，不算個太高興，因為財政收入可能會縮水，所以，為了維持各種財政支出，所以你就會感覺物價上漲了。

給你的建議：如果是剛需買房或置換更大面積的房子，隨時買或置換就行，但是投資就算了，不是最佳時機。

當然，政策法規都只適用於近兩年，過了這兩年之後，房價如何，這個誰也說不好。可能會更糟糕，也可能會更好，如果人民幣一直超發，股市又不賺錢，那房價肯定繼續被拉高；如果股市好一些，並且國家有意把錢往實業或其他行業上引，那麼房價依然可能是穩的。

大頭哥的哥

房價-

房價-供求關係，收入，人口，幾大方面決定

濟南城市未來定位，山東西部中心城市，國家中心城市，雖然很多人覺得濟南是大縣城。

目前確實實際房價是虛高的，但全國都存在，二線未來會越來越火爆，一線很難呆，三線不想回，多數畢業大學生最終選擇二線，目前二線也是處在發展階段，濟南目前房價平穩，二手房房主不在有以前那麼有底氣，但房價仍然很難降太多。

濟南購房指南

我覺的你不應擔心大範圍降價這個問題。只要是為自住而買，就不應擔心這個問題。

1、2018年12月的時候，潘石屹認為中國的房地產總量在420萬億人民幣左右，我認為這個數據是比較可信的，這也是基於自已對自己城市的瞭解。事實上，我國同期的GDP是90萬億，但是貨幣總量才180萬億。420＞180，420一180=240，也就是說，多出來的240萬億元是根本不存在的，只有全國的房子全部都賣一遍，這420萬億元貨幣才會出現。。。美國也存在類似這種情況，美國GDP總量已經20萬億美元，但是它的貨幣量，僅僅在衍生產品這一塊市場上，就有550萬億美元，這個比例接近美國GDP總量的30倍。

我的意思是說，貨幣、股市、房價......，在全球範圍內，對於小民真實的生活而言，只是一個幻覺。從哲學角度來講，我們眼睛看到的都是假的。

2、至於房子不好賣，也許越來越如此，但是這個不能證明房價必然下跌。（1）鑑於上述420萬億的判斷，只能說在市場上交易的房子，比例很小，可能只佔據420萬億的5％，甚至遠不到5％，甚至有人認為是2％。（2）近幾年在房產買賣交易中有一種很有趣的現象，就是為了防止房價快速上漲（或許也是為了防止下跌，或者是稅收），一些地區採取的措施是凍結房產的流動性。比如說兩萬一平的房子，如果買賣雙方按15000交易，徵稅是按兩萬元來的。這個辦法一箭三雕，或四雕五雕了，目前來看效果也好。

......不想再聊太多了，字數一多，有時我自己都厭煩看第二遍，千言萬語四個字：先這樣吧。[大金牙]

衛傑1415926

國家統計局發佈9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，濟南新房房價再次下降。二手房價格方面，濟南二手房價格連續6個月下降。

10月28日，濟南市統計局黨組副書記、市社會經濟調查中心主任唐軍，在新聞發佈會上對此作解讀。

唐軍說，從房地產開發數據看，濟南前三季度完成投資1225.9億元，同比增長9.7%。其中，住宅投資894.9億元，增長19.1%。住宅投資中，90平方米以上住宅完成投資佔比為89.6%，較去年同期提高了5.1個百分點，反映出濟南房地產市場以改善型需求為主。商品房待售面積下降15.1%，其中住宅待售下降25.5%。

從房價數據看，商品住宅銷售價格環比有所回落。8月份，濟南市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，9月份，環比下降0.4%，同比上漲6.4%；二手住宅銷售價格從4月份出現下降，9月環比下降0.3%，同比上漲1.1%

唐軍說，今年以來，濟南落實房地產長效管理機制和市場調控政策，房地產市場運行總體平穩。預計未來濟南房地產市場將保持理性發展，房價保持在合理區間，不會大起大落。商品房供需也將保持較為平衡的狀態。

近期自媒體稱，濟南融創文旅城在售房源價格大幅降低，聲稱“再創新低，價格跌破14000”。10月28日，濟南萬達城建設有限公司發表“關於降價不實報道的聲明”，否認了降價傳言。

當前濟南樓市確實沒有那麼火爆，不少樓盤去化情況不是很理想。尤其是今年沒有出現往年“金九銀十”的銷售盛況，也給今年的樓市潑了一盆水。馬上到了年底，部分開發商開始加大力度各種促銷降價活動肯定會更加頻繁。如果真的要買房，不要只聽別人怎麼說，尤其是網絡上的媒體自媒體。自己親自去售樓處轉轉，多跟中介聊聊天，你就會知道真實的市場是怎麼樣的。

樓市馬後炮

作為長期觀察房地產行業數據的從業者，個人認為回答這個問題，是有必要的。

去年4月，老馮就回答過類似的問題。

當時，有很多的“磚家”預測，房地差行業將會迎來“小陽春”。

但是老馮通過分析當時人口、土地、金融方面的變化，發現所謂的“小陽春”更多的是一種人云亦云的吹捧和無效的幻想。

就得出了一個結論：

“從人口、土地、金融三個方面看，你們說，現在的這輪所謂的“小陽春”會持續麼？

老馮反正不這麼看。”

想要看之前答案的同學，可以通過以下傳送門自己查看其中的邏輯。

濟南房價“大範圍”降價，我們還是可以通過上面的邏輯進行分析。

第一，看濟南人口流入和流出的情況；

我們可以看到，根據山東統計局提供的數據，濟南的常住人口，還是保持穩步上漲的態勢。這說明，相對於其他人口流出的城市，在濟南的剛需盤還比較穩。

從2000年到2018年，濟南的常住人口從749.42萬增長至939.48萬。增長最快的，是2009年，同比增長2.09%。

相對於山東本省經濟發展不錯的青島和煙臺，濟南的人口增長速度是比較快的。

但是山東從經濟地緣角度看，也存在一定的劣勢，那就是相對龐大的人口基數來說，高等教育資源稟賦不高，人口大省的總體人口流動趨勢不是北上（北京）就是南下（上海、深圳）。

第二，看濟南的土地政策和限購政策執行力度。

山東是禮儀之邦，也是國內最講政治正確的地方。合併萊蕪之後，濟南的GDP總量將超過萬億元人民幣。

其中，就有房地產行業大發展的功勞。

濟南市場就是整個華夏的一個縮影。平心而論，要實現居者有其屋，先得有屋，才能居。過去20年房地產市場豬突猛進式的發展，確實為我們實現有房夢打下了基礎。

但，嚴格按照自由市場的玩法，這個蛋糕分的肯定不均勻，旱的旱死，澇的澇完。

因此，為了能夠把土地的金融屬性去掉，國家還是出臺了“房住不炒”和“因城失策”的辦法。

2016年，濟南開啟最新一輪限購週期，規定本市2套，非本市1套+24個月社保的購房資格要求。

至今，沒有放鬆。