2019年深圳二手房四季度掛牌及成交分析
雙11豪宅線大禮包後，市場反應是怎麼樣的呢？
成交漲了嗎？成交結構如何？
業主報價是怎麼樣的呢？
議價空間變大了還是變小了？
本期深圳名校學位房將一一揭秘！！！
本期總結
11月深圳豪宅稅調整，大部分的房源此前都屬於“被豪宅”。數據研究中心數據顯示，本季度當期報價調漲比例達17.7%，同比上漲12.2%，環比上漲3.6%，稅收讓利使得業主信心回升，部分業主上調報盤價格。此外，議價空間也有所縮小。
雙11政策效應在成交面積結構表現更為明顯。面積結構方面，60-90㎡仍是成交主力，90-144㎡成交佔24%，90-144㎡成交同環比漲幅均是最大（同比上漲393%，環比上漲85%）；戶型結構方面，3室最受歡迎；價格方面，成交比較熱的是單價為4-6萬的房源，佔比40%；總價在400-500萬的房源新增放盤和成交佔比都是最高。（注：面積結構同環比變化幅度用成交量計算）
1、成交樣本當期報價變化
掛牌價格最能夠反映業主的心理變化，也是雙11新政後，大家比較關心的一個指標。
從近一年深圳成交樣本來看，報價調漲佔比呈現上升趨勢，面對“豪宅線”大禮包，11月調漲佔比更是達到17.7%，同比上漲12.2%，環比上漲3.6%。
而報價調跌佔比呈現下降趨勢，11月當期報價調低佔比是近一年最低值（74.9%），同比下跌14.7%，環比下跌4.6%。可見，政策利好下，業主信心不斷加強。
備註：圖一中顯示的是當月成交樣本對應的業主報價變化，所選取的樣本僅包括當月成交房源。
2、議價空間
Q房網數據研究中心監測顯示，11月深圳二手房成交樣本的議價空間為5.9%，同比下跌2.2%，環比下跌0.3%。豪宅線調整後，業主信心回升，11月議價空間收窄，說明和業主還價沒有之前容易了。
3、業主成交週期
從圖三可知，11月業主成交週期為125天，同比上漲1%，環比上漲3%，業主成交速度與8月和9月相比還是有所加快的，但較上月有所放緩。一方面，可能是因為受政策影響，業主和購房者價格博弈時長增加；另一方面，可能是政策刺激下，部分沉寂較久的盤有所鬆動，在本月成交。
備註：圖三中顯示的是當月成交樣本對應的業主成交週期，所選取的樣本僅包括當月成交房源，計算公式為當月房源成交時間-掛牌時間。
4、目標客戶成交週期
從近幾個月來看，客戶的決策速度是相對比較穩定的，11月客戶成交週期約為20天，與上月基本持平，同比下跌43%，近期客戶的決策速度比去年同期快得多。
備註：目標客戶成交週期所選取的樣本同樣僅包括當月成交房源，計算公式為當月房源成交時間-成交客戶首次帶看房時間。
5、面積結構：新增放盤VS成交
從11月份面積結構來看，60-90㎡仍是主導，新增放盤和成交各佔五成左右，其中成交同比上漲251%，環比上漲59%。
其次是90-144㎡，其中新增放盤佔25%，環比上漲11%，同比上漲16%；成交佔24%，同比上漲393%，環比上漲85%。
從數據變化來看，雙11政策作用明顯，60-144㎡房源成交上漲幅度較大，尤其是90-144㎡成交同環比漲幅均是最大。 （注：面積結構同環比變化幅度用成交量計算）
6、戶型結構：新增放盤VS成交
從11月戶型結構來看，3室是最受歡迎的，新增放盤佔比37%，同比上漲26%，環比上漲6%，成交佔40%，同比上漲143%，環比上漲72%。2室新增放盤和成交佔比均為28%，其中新增放盤同比上漲7%，環比上漲25%，成交同比上漲140%，環比上漲42%。
數據表明1-3室的流通性較強，可選房源較多，這只是一個總體水平，具體小區流通性強的是哪種戶型仍需具體分析。（注：戶型結構同環比變化幅度用成交量計算）
7、單價結構：新增放盤VS成交
從11月份單價結構來看，成交比較熱的是單價在4-6萬的房源，佔比40%，同時兩者的新增放盤的佔比也接近40%，可選擇的房源也比較多。單價4萬以下的房源，成交佔15%，但新增放盤房源只有11%，如果有看中比較合適的房源，建議及時下手。
8、總價結構：新增放盤VS成交
從圖八來看，11月總價在400-500萬的房源新增放盤和成交佔比都是最高的，分別為20%和21%。
成交主力仍是低總價物業，雖然新增放盤量較上月有所上升，但和成交單價段相似，成交總價在500萬以下的房源成交佔比都大於新增放盤佔比，可選擇的空間也相對較小。
值得關注的是，若新增放盤中的低總價物業量持續走低，剛需置業門檻將逐步提高。
這些數據只是參考之一，仍需綜合考慮政策、人口、經濟發展等因素。
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