基於房產，長線投資必須要具備哪些條件？

依蒙小詩

房產的長線投資，選擇城市非常重要，一線城市的房產想要增值的潛力幾乎已經沒有了，隨著限購政策的實施，幾乎都在穩中下降，即便沒有穩中下降，再去靠房產去實現大增值已經幾乎不可能了。就連融創這樣的房企拿地的主要方式都是收購公司和項目，而不是主要在一級市場買地。二線城市這幾年價格炒的也不低，但是二線城市還是有一些機會，機會也不是太多，主要要看這個二線的每年人口流入是否大於流出，該有基礎價格，去過基礎價格偏高，建議國服咯放棄。如果人口流出大於流入，建議也果斷放棄。三四線城市如果是單純的投資，也不建議，留不住人，沒有就業機會，每年人口都在流失。一二三線城市大部分都沒有就會了，是不是有錢想做長線的方面投資就不可能了嗎，當然還是有一些機會的，例如有特殊資源，比如一個城市有氣候資源，旅居資源，康養的資源等，或者某個二線城市暫時沒有發展起來的區域，但是總體均價還普遍偏低，沒有被發現，或者剛剛被發現，就有機會。中國地大物博，每個城市情況都不一樣，房產現在的投資是個技術活，不像以前了，如果自身技術不行，一定要慎重出手，尤其是中央提出的“房住不炒”的大方針，一定要牢記。希望我的回答對你有幫助，謝謝！

君和房產創始人

常說的長線投資是指至少5五年以上的期限，在這樣的時間長軸面上投資房產，可不能單純的看政策了，那麼該怎麼辦？得注意哪些細節呢？在下文中作出以下幾點分析，希望能有所幫助。

• 1、房產行業有一條鐵律，其中房產長期看人流量。長線投資一定要了解清楚，未來5-10年將要投的這區域人口規劃總數量有多少，哪些項目的投入能帶來常住人口（居住時間大於半年）的增量。一般來說工業園區（特別是國家級的）、以大專院校為主的職教園區、大型文旅項目所在地等，等會帶來人口數量的持續增量。有人的地方，才會有市場；有人的地方，也才會有供需關係的剛需性。人口數量的淨流入，是決定了將要投資區域的房產是否有持續增值的牢固基石。（附圖一為各大城市核實常住人口Top10）

（附圖一）

• 除了附圖一中的核實常住人口是Top10城市外，長線投資還可以看看其它的新一線城市（如附圖二）。在獲評的新一線城市中，有很多新一線城市房價合適，且未來可增長空間還不錯。

（附圖二）

• 2、房產長線投資看地段。比如都是同一個新一線城市，那麼地段的差異也會帶來價值的不同。選擇什麼樣的地段好一些呢？我建議可以選擇一些地鐵口附近的樓盤項目和大型文旅項目的樓盤，特別是市中心地鐵口附近的樓盤項目，聚集了大量的人口流量；而文旅項目最近兩年是全國比較熱的話題，大型有特色的文旅項目，後期可持續運營空間大，帶動的人口流量也巨大，從而引起的增值點和常規樓盤也不一樣。

昆明置業楊陽

如果要對房地產長期投資，就先要了解中國房地產的趨勢所在，同時也要限定一下你的範圍，是隻限於在中國境內進行房地產投資，還是說放眼全世界都可以投資，另外也需要明確你的投資期限是多久，是10年還是20年還是更久？

我在之前的文章中對比過中國和全世界的房市，發達國家和中國房地產市場，最主要的區別在於中國的房地產過去以房價上漲為主要的盈利方式，我們買了房子之後依靠出租獲取租金收益是不現實的，因為中國的租售比非常的扭曲，靠租金很久很久都收不回房價，但是在過去十幾年中，中國房價的上漲速度一直非常令人矚目，所以投資者可以依照房價的上漲獲取投資的利潤。

而發達國家投資房市會稍有不同發達國家的房地產市場相對成熟，因此租售比非常合理，整體來說投資房屋之後，由於房地產稅以及折舊的影響，你的房地產可以認為是逐步貶值了，但是租金卻可以讓你在5~10年之內收回成本，這就是租金收益。

所以如果你要長期投資房市，在發達國家市場的話，要注意自己的租金收益以及相應的法律糾紛，最好能夠委託一個有資質的代理商幫你進行投資，這樣每年收穫10%左右的租金收益是非常合理的，已經扣除了相對的稅費，而如果不扣除稅費，相應的收益可能達到20%以上。

如果在中國進行投資的話，你要知道最近10年以內將是一個比較艱難的情況，因為長期的房價上漲形勢已經暫緩了，你不可能依靠房價得到穩定的收入，而租金的上漲還沒有開始，我們可以預料未來的幾年之內租金會很快的上升，直到達到一個相對平穩的租售比，但是在短期之內就不會發生。如果要在中國進行投資，首先你要選擇一個經濟增長仍然迅速，有潛力的三四線城市，在這裡投資房價上可能能夠獲得不錯的回報，此外如果一定要在成熟的房市投資的話，那麼你要做好前幾年收益會非常小的準備，長期投資租金的收益未來還是會讓你滿意的。

諮詢師天生

關於房產長線投資，第一，必需有5年至10年用不到的閒錢。第二，必需根據自己的能力選對城市，一定要選人口淨流入的大城市。第三選城市中心區域，因為不管怎麼樣中心區域還是非常好出租。起碼會產生一些現金流來抵消一些利息。第四選對品種，一定要選產證清楚的10至15樓齡的二手房，最好80至100平米的二房或三房。最好是好的學區房，因為租住這些房子的租戶一般是有家庭有小孩的中年人，一般租的比較穩定，管理起來比較省心省力。所以投資房產起碼要到這4條，才能算不會選錯的第一步。一定要清楚現在不像以前那樣，以前是整個房產發展的上升期，只要入了行都會有蛋糕吃。經過幾十幾年的發展和人口增長已經進入到平穩期，房地產也將進入成熟期，開發商已經進入大魚越大，小魚必被吃或必死的時代。個人投資者也將進入行內精英賺錢，行外普通人套牢時代。所以對於想投資房產的各位，一定要想一想自己合不合適，如果房產才期不上長或下跌自己的生活會有什麼影響？想好想清楚了才能踏出第一步。人的一生沒有幾次機會給我們犯大的錯。

未來一經濟發展

中國的房地產黃金炒作週期已經一去不返，所以短線炒作的價值已經沒有了。

而對於房價的走勢來看，短線是看金融市場，長線是看人口支撐的！

就好比過去的20年裡，中國房地產為什麼可以漲那麼多？就是因為中國的人口處於一個爆發增長的週期，大量的剛需和改善刺激了房地產企業的蓬勃發展，房價自然水漲創高。

而從短期來看，2015年的金融大牛市再加上國家的去庫存計劃，導致了房地產出現了最後一波全面大漲的炒房熱潮，但隨著而來的也是透支了大量炒房族手裡的資金，也讓房地產的黃金炒作週期提早結束了。

所以，綜合以上和目前中國房地產的狀況來看，未來只會出現一個兩極分化的走勢。

也就是說，沒有人口支撐的，像那些三四五線城市來看，一定會是回調，震盪的一個局面。不具備投資，炒作的價值，僅僅滿足的是剛需和改善。

因為他們的配套並不優秀，而且人口一直處於一個淨流出的狀態。

那麼，對於一線和新一線的城市來說，不僅有著人口紅利的支撐，人口處於一種持續淨流入的狀態，更重要的是這些地方是中國經濟發展的重要樞紐，配套、醫療、教育等也是名列世界前茅。

所以，無論從投資價值，剛需、改善，來看，都是非常棒的 ！

那麼長線投資來看，還必須要具備哪些條件？

1、儘量買靠近中心的，記住地段為王的道理；

2、買100~150平米的房子，更符合未來三口之家的改善型需求；

3、買有獨立車位的，附帶屬性更好；

4、買周圍配套齊全的；

5、儘量不要購買年份非常久的老小區，不利於下家貸款；

總之，投資的話，能夠拿下一線和新一線的優質房產已經贏了一半，接下來只要在各方面配套、舒適性上加以完善，那麼價值就會很高了！

關注張大仙，投資不迷路，感謝你的點贊和支持。

琅琊榜首張大仙

長線投資要具備那些條件？

能提出這個問題說明您有一定的投資意識。目前很多購房者在房產領域投資，都只想賺快錢，出現了大量炒房現象，從2018年開始全國最嚴限購令，提出房子是用來住的不是拿來炒的大方向，很多投資房產做短線的，手上有大量房源賣不出去，這兩年都栽了個跟頭，血本無歸。所以不管是做什麼投資，都要做價值投資，看好了長期持有。下面給您一些參考，僅個人從事房產多年的意見。

1、國家、地方政策

每一年的房價波動，都是跟國家政策息息相關，影響房價比較大的一個因素。投資之前是要考慮到這座城市未來國家規劃怎麼樣，有沒有什麼規劃藍圖，所以信息要提前預想出來,不要等到政策出來在去投資就晚了，就比如海南海口房價來做個例子，中央一起規劃海南為度假免稅城，在2010之前海口的房價也是3～4千一平，2010年中央提出建設海南國際旅遊島房價一起漲，2018年提出自由貿易港又漲一波目前房價漲到15000，所以政策的因素影響很大。

2、城市選擇

在買房時也是要考慮到的因素，因為你是長線投資所以要考慮到這座城市未來人口的流入量，人口流入會隨著就業，上學等大量的剛需購房者，需求多房價也會跟著上漲。建議買在省會城市，或者發展潛力大的城市。

3、大社區，大開發商

大社區大開發商是為以後房子保值增值提供一個保障，大開發商物業管理更完善。經過我多年的房產經驗一個房子的保值跟物業有90%有關，如果物業管理不善會造成小區綠化破壞，公共設施破壞，老化嚴重。這樣給房子轉手有抗性，大打折扣。

海南房產小李

長線投資的我認識幾個，我大體介紹一下他們的操作，也是長線投資房產的具備條件，這幾個人來自哪裡我就不說了，在一線城市裡，他們戶口目前都是屬於本市，像前幾年房產翻倍的時代現在是不太現實了，自限購政策以來他們幾個投資的目標都鎖定在高檔品質小區，所投資的房產也是性價比最高的，大多以小平房面積居多，他們投資的每一個地段都是有一個好的學區，而且投資的地段都是非常的好，開盤就是日光盤，幾個人報團一起全屏著運氣搖號，搖到就一起投資，這裡可以看到他們投資的條件，第一是投資信息，所謂的日光盤都是我們提供的信息比較多，所有的樓盤都有一個非常好的學區，所有的地段距離地鐵走路不超過10分鐘，所有的小區都是高品質小區，地段成熟，好買好賣，具備這些基本不會翻船。謝謝採納！

老梁房談

房子具備以下條件，那肯定是適合投資的：
1、區域政策，房子所在的區域受大的政策傾向，包括產業轉移和政策扶持。縱觀整個北京，只要是政策傾向的區域發展都很不錯，房價上漲相對也會較高。像目前北京的城市副中心通州，房價增長近年一直穩居北京首位
2、地鐵房，在交通擁擠的北京，地鐵是保證正常出行比較重要的交通方式，臨地鐵的房子近年來也一直相對升值空間更大，轉手更容易
3、公園地產，在居民生活水平大幅提高的今天，環境越來越被人重視，臨近大公園的房子明顯越來越受歡迎。像朝陽公園、奧森公園周邊的房子，升值明顯高很多
4、大開發商，好的物業，作為房產的實體房子，也會像很多物品一樣，都會隨著時間的推移慢慢變舊，這些會直接影響到未來房子的二次轉手，也會影響房子的保值和升值。大的開發商可以保證房子自身的品質，好的物業可以讓你的房子歷久彌新，未來上市交易也會更有市場
5、接收人群，房產投資最重要的是要考慮未來的接手人群，雖說在北京任何區域房子都肯定能轉的出去，但是接手人群越多，越容易拉大供需比，也更容易抬高房價。

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可人國e社

毋庸置疑，房產投資的黃金時期已經過去了。那種閉著眼睛買房就掙錢的事情，已經一去不復返了。以後再做房產投資，就要好好下一番功夫做一番功課了。

本人粗淺的認為，基於房產的長期投資，首先，資金應該是自有的。現在再去貸款搞房產投資已經不合時宜了，這是因為，經過二十年左右的高速發展，我們的房地產已經基本進入了成熟期，房價增長的空間小了，速度慢了，和利息的比差已經沒有了。其次，資金一定是閒置的，短期內不用的，這樣你才能做長期投資。

還有，那就是選擇房子的位置了。先選大的方向，就是所處的城市要有好的發展前景，處於人才，資金正在聚集的城市。選好了城市，再選房子在本市的位置。如果投資商業房產，就要選繁華、人流量大、交通便利等適合做生意的位置。如果投資住房，環境好，空氣好，交通便利，宜居的地方。

然後是價格，要有升值空間，租售比要合理。

把握好以上幾條，基本上就能成功。即能享受到房子的增值保值，平時也有一定的租金收入，一舉多得。

閒庭信步—

投資首先要確定得它不能幫你進攻，但是它能幫你防守。在你的人生週期當中，收入曲線大體上是先少後多再少，與你的需求曲線不完全匹配。收入高的時候有積累，用於收入少時的消費。防守的意思就是保住你的積累，讓它免受通貨膨脹的侵蝕，使它在你需要動用的時候，仍然具有與你獲得它時一樣的購買力。普通人最應該端正的對投資的態度，就是換成防守心態，底線目標設定在戰勝長期通脹水平。

如果你接受不了，說你想的是逆天改命，而我剛才說的正路太長太遠。那賭客在拉斯維加斯賭場的勝率，比你在股市裡想要逆天改命的勝率要高。而且至少打的是明牌，莊家佔了你多大便宜明明白白。

重要的事情再強調一次：逆天改命的最好辦法就是提升技能，發揮長處，把工作做得更好，步步攀上更高的目標。

這條路不疾而速，說它最好，只是說它對普通人來說相對最寬，爬上去的概率最高，但並不意味著它是大概率事件。改命的人總是少數，社會金字塔先天註定了這一點。但你不要因為它看上去慢，機會仍然不夠大，就看不到其他的路更險更窄。

這場防守戰不是一時一地能打完的，將持續你成年以後的一生。你的人生積累不論是多還是少，始終有群狼環伺，騙子盯著，莊家盯著，首富們也盯著，不要以為他們的錢比你多就不盯著你，要不然他們的錢是從哪裡來的？

好在，只要你不跟那些狼搶肉——因為他們搶的就是你的肉，只要你躲開他們，設定與自己的人生匹配的投資週期，選擇恰當的多元化策略，你就能戰勝通脹，保住自己一生勞動的果實。

第三，中國人資產組合的普遍多元化嚴重不足。

這裡不多講，只再強調一點：中國人資產組合的多元化嚴重不足，這就是我要說的第三點。

從多元化這個維度看，中國人的資產組合有幾個嚴重問題。

第一個問題是過度配置於房子。

掏光上下三代人六個錢包，出得起首付就叫買得起房，房貸的事慢慢再說。本質上是寄希望於房價永遠漲，而這希望肯定有一天會破滅。

第二個問題是跨區域多元化不足。

一個合理的組合當中必須要有點境外資產，這不是說要你去國外買房，有能力這樣做的人是極少數。而是指中國金融急需進一步開放，不僅要把海外資金引入中國資本市場，也要把全球領先的、超低費率、極廣覆蓋的良心基金管理公司引入中國，為中國人合理化組合資產安排一個去處。我估計這事一時半會兒仍然不會發生，但它確實是中國人民所急需。

第三個問題是過度投資於子女教育。

它在一定程度上是受投資焦慮驅動的。錢沒去個安全妥當的去處，那就花在孩子身上吧。它在很大程度上是由軍備競賽邏輯驅動的。別人在孩子身上花多少錢，你不花這麼多錢的話，孩子就輸在起跑線上了，而終點留著的好位置就那麼幾個。

別的也不多說了，就強調從資產組合的角度來講，它已經過度超配了。

第四個問題是幾乎沒有災難準備。

前面講過，世事無絕對。你誠實勞動，合理投資，95%的時候你能保住勞動果實，安度自食其力的一生，如果你是那優秀的10%，還能攀上人生階梯的更高處。但仍然可能有那麼一些時候，大潮襲來，席捲一切。這時候沒有什麼投資組合能幫你保住勞動果實。歷史一再告訴我們，現實是個王八蛋，說翻臉就翻臉，以萬物為芻狗。誰拿它也沒有辦法。這時候，你需要的是災難準備。

關於災難準備，有這麼幾個要點：你不能完全不作災難準備，因為萬一災難發生，有無準備則意味著生與死的差別；你必須在天氣晴朗的時候就作準備，因為災難來臨時一切就都已經晚了；你也不能過度準備，因為災難到來的概率畢竟是極為微小；你也別靠金融工具，特別是衍生品作災難準備，因為真正需要動用災難準備時，支撐衍生品的那個體系可能已經搖搖欲墜。

任何災難準備不僅要預判系統風險，還要意識到交易對手風險。你準備了災難，但你的對手沒準備。災難來了，你的對手完蛋了，你所作的準備就跟它一起煙消雲散。比如說，你買了保險，但是當災難來臨的時候保險公司不在了。

災難準備跟投資有關，但不是投資，儘管它有可能運用有投資屬性的工具，比如黃金。人類歷史上，每當災難降臨時，黃金對一切資產升值，而食物對黃金升值。其實今天不少人的投資組合中有黃金，但他們仍然是將黃金當作一種投資品而不是災難準備。兩者存在一個關鍵差別：投資品以收益為目的，災難準備不以收益為目的，就是準備著災難萬一來臨——即使大蕭條重現，甚至哪怕戰爭來臨，所有投資組合全部失效，你還有點救命的安排。到目前為止，人類共同認可的災難準備就是黃金。

關鍵字: 房產 財經 投資