孫登峰770802

用住房公積金買房是非常不錯的選擇，往往和直接貸款買房會相差好幾萬的利率，去年剛剛買了房，因為沒有購買有住房公積金，恰巧遇到貸款利率上漲，原本4.9的利率給調到了5.88，利息多了六七萬。反過來如果有住房公積金，按照3.25來計算，這又得少上好幾萬，因此，這就是差別。

住房公積金其實普及率是非常低的，目前在國內，公務員、事業單位、教師、國企、大型企業這幾類群體才購買了住房公積金，而更多的其他群體則是沒有住房公積金的（僅以我們地方為例），因此流傳有這句話，住房公積金是體制內的人才享有的，許多父母從參加工作開始就購買了公積金，等到孩子成年的時候，住房公積金的餘額都夠買房首付了。

住房公積金能夠貸款是事實，但具體實行起來確實比較困難，之前我朋友公司給購買了住房公積金，但比例較少，每月只有可憐的兩百多，後來買房子貸款的時候，卻是行不通的。雖然住房公積金連續繳存半年以上便可以申請貸款，但實行起來就比較困難了，對於普通企業員工更是如此。另外，我們這邊開發商是不允許混合貸的，商業貸和住房公積金貸款只能選擇一樣，住房公積金最多貸款30萬，結合目前的房價加上30%的首付是買不起房子的，因此許多人都被迫選擇了商業貸款。

曾小律

簡單的說用公積金貸款買房子，利息比較低，但是貸款總額受到限制。有一點尤其需要注意的是，如果未來把房子賣了，公積金貸款的提前還款手續，多一個特別的步驟。

01，利息和總額

用公積金貸款來買房子，最顯著的優點就是公積金的貸款利率低很多，所以造成20年或者30年的貸款，總利息額少很多。

所以幾乎所有人都知道這一點能用公積金貸款的，絕對優先用公積金貸款。

但問題是很多人沒有住房公積金，有一些一手樓盤銷售的時候也限制使用住房公積金，如果是二手樓的交易，前業主有可能要求做商業貸款，這樣的話他拿錢會快很多。

另外一點需要注意的是，公積金貸款的總額都受到限制。現在很多房子的總價要幾百萬貸款也要幾百萬，即使夫妻雙方同時有公積金，也很難獲得足額的貸款。所以很多人使用組合貸款的方式。

也有些人沒有算清楚利息的差額，只是為了省麻煩就選擇了純粹的商業銀行貸款，那就虧大了。

02，提前還款

正常來說，因為公積金貸款的利率很低，一般人都不會選擇提前還款。

如果房子還沒有還完貸款，就進行出售交易的話，那就需要提前還款。這裡需要注意公積金貸款的提前還款，要多走一個步驟，也有可能產生新的費用。

需要先向市住房公積金中心提出提前還款的申請，獲得批准之後才找相應的銀行提前還款。所以這裡是要多一個步驟，也需要花多一點額外的時間。這一點是大多數人沒有考慮的。

但不管怎麼樣可以使用公積金貸款，當然優先使用公積金。

財說得明白

區別就是錢差太多了！建議問這個問題的人，先去看看公積金和銀行商貸的利率差別有多大再說吧。

公積金貸款利率是多少？

目前5年期及以內公積金貸款利率是2.75%，5年期以上公積金貸款利率是3.25%。不管是2.75%還是3.25%，都非常低，這是我們能從機構借到的最便宜的錢。二套房公積金貸款利率一般上浮10%，即3.575%，也比較低。

只要央行不降息、不加息，公積金貸款利率就會維持不變。自2015年10月央行最近一次降息以來，銀行存款、貸款利率都降到一個非常低的水平，公積金利率自然也非常低，並且此後這4年公積金利率一直沒變。

商業銀行貸款利率是多少？

銀行商業貸款利率就要高很多了。根據央行規定，目前1年期及以內貸款基準利率是4.35%，1年以上、5年期及以內貸款基準利率是4.75%，5年期以上貸款基準利率是4.9%。

有兩點需要注意：一是大部分房貸都在5年期以上，也就是要參考4.9%的基準利率；二是目前房地產調控比較緊，信貸自然也比較緊，不管是首套房還是二套房，房貸利率都在基準利率的基礎上有一定幅度的上浮。

目前全國首套房貸利率平均上浮10%左右，也就是5.39%，二套房貸利率平均上浮20%左右，也就是5.88%。

對於首套房來說，公積金貸款利率是3.25%，銀行商業貸款利率是5.39%，後者是前者的1.7倍。

公積金貸款和銀行商業貸款利息差多少？

我們舉個例子，如果一套房子貸款100萬元25年，用公積金貸款的話，等額本息還款方式下，月供是4873.16元，一共要還146.2萬元，其中包含46.2萬元的利息。

如果用銀行商業貸款，利率是5.39%，月供是6075.36元，一共要還182.3萬元，其中包含82.3萬元利息。

商貸利息比公積金利息多出了36.1萬元，這下大家能看到差距了吧？

公積金貸款問題

誰都知道公積金貸款利息低，但大部分人用的仍然是銀行商業貸款，這是為什麼？最主要的原因是，公積金貸款額度有限，組合貸又太麻煩、耗時長，所以很多人只能選擇商業貸款。

比如北京市，以前公積金貸款最多能貸120萬元，只要你的工資有1萬多，基本上都能貸滿120萬元。但2018年出了一個新的政策，公積金貸款額度也工作年限（繳費年限）掛鉤，每繳存一年，就多10萬元的貸款額度，工作滿12年才能貸120萬元。

但實際上，北京房價很高，房貸動輒就一兩百萬以上，如果公積金只能貸二三十萬、四五十萬，絕大部分人的需求無法滿足。

組合貸有個問題就是：耗時太長，是純公積金貸款、純商業貸款的2倍，因為要逐個審核、逐個放貸。但是很多業主等不了這麼久，也許急需買房的錢，比如換房，就等不了太久。所以很多人就只能進行商業貸款了。

小斯筆記

最大的區別就是，用公積金買房可以少付很多利息，如果只用公積金貸款可以少付至少30%以上的利息。

目前公積金貸款利率是3.25%，商貸基準利率4.9%，光利差就差了30%，更何況現在銀行商業貸款基本都會上浮10%～20%呢。

以上海為例，公積金最高可以貸120萬，貸款利率是3.25%，商貸我們按基準利率4.9%計算。

假設一套房子400萬，首付30%是120萬，還款方式是等額本息，貸款期限30年。

第一種情況：用公積金貸款+商業貸款組合貸。

那就是首付120萬，總貸款280萬，其中公積金貸款120萬，利率3.25%，商業貸款160萬，利率4.9%。

最終要還的貸款總額是613.71萬元，其中利息213.71萬元。

再看第二種情況，不用公積金貸款，純商業貸款。

那就是首付120萬，總貸款280萬，利率4.9%。

最終要還的貸款總額是654.97萬元，其中利息254.97萬元。

可見，如果用公積金貸款，可以少付41萬的利息，少還了16%的利息

目前很多首套房銀行貸款都是上浮10%、15%左右，那就是5.39%、5.635左右了，如果按照上浮後的利率計算，這個相差就更多了。

另外，上海總房價比較高，對於總房價低的城市，公積金貸款的優勢就更明顯了。

有些城市，只用公積金貸款就能覆蓋首付之外的所有貸款了，那少付的利息至少也有30%以上了。

所以，在買房的時候，建議能用公積金貸款就用公積金貸款，能為自己省下一筆不小的錢呢。

我是萬能的老左，如果你還有其他問題，或者不同意見，歡迎在評論區給我留言。

萬能的老左

不管貸款期限長短，用住房公積金和不用公積金買房的區別都是非常明顯。

第一、息差和月供區別明顯

用公積金貸款買房和不用公積金貸款買房，在月供和總息差方面的區別是很大的，公積金貸低很多。小菜將舉例進行說明：

測算前提，忽略公積金額度不夠的問題，假定70萬都可以貸成全額公積金貸款。組合貸存在諸多個性，月供和總息差介於純商貸和純公積金貸款之間。

比如，買總價100萬的房子，首付30萬，貸70萬，貸20年，分別測算商業貸款和公積金貸款的月供和總息差。

01、等額本金還款方式

總利息上，公積金貸比商貸少73806.25元；月供上（首期還款），公積金比商貸少612.19元。

02、等額本息還款方式

總利息上，公積金比商貸少94196.18元；月供上，公積金比商貸少392.48元。

第二、公積金利用率、便捷性有較大區別

公積金貸款的前提是買房人有公積金，而且滿足公積金貸款的繳存條件，才能申請公積金貸款。申請下來公積金貸款後，會有諸多政策上的便利，能最大限度地使用好個人公積金。

01、公積金貸款對公積金的利用率更高

買房用公積金貸款後，可以從個人的公積金賬戶直接扣劃每月繳存的公積金用於衝抵每月月供，不足部分自己在往還款賬戶上存一些就行了，不用每年開證明去公積金管理中心支取，手續上更加便利，公積金利用率更高。

02、商貸要使用公積金手續更繁瑣

商貸的話，要使用自己的公積金款項，只能單位開證明，每年去公積金管理中心支取，多數地方一般限制每年支取一次；而不能從每月繳存的公積金賬戶直接扣劃，要使用公積金賬戶上的錢，手續上更繁瑣些。

第三、儲蓄和生活品質有較大差別

上面已經分析了，公積金貸款後，可以直接扣劃個人公積金賬戶上每月繳存的公積金衝抵月供，從而使個人收入能更多地積攢下來，增加儲蓄，積攢成量後還能提前還款，減輕貸款壓力；當然，現金流寬裕些，生活壓力小些，家庭消費錢多些，生活品質更有保障些。

第四、對買二手房的話，公積金貸對房齡要求更低

按照本地的政策，商貸對房齡要求是不超過20年，也就是說，買二手房按揭，如果房齡超過20年，商業貸款就無法申請了。有些銀行是參考外觀，比如紅磚房外牆就不貸了。但很多學區房外觀都是紅磚房，房價還高的離譜哈。

公積金貸款的原則是貸款年限和房齡加起來不超過50年。也就意味著，如果買的房子房齡過老，比如房齡已經28年了，商貸就沒戲了，貸公積金的話，還能貸，只是貸款年限最長就是22年，要吃虧些。

第五、提前還款政策差別大

商貸有些銀行提前還款有諸多限制，甚至有的銀行對不滿一定年限就提前還款的，還會加收數額不等的違約金。

本地政策看，公積金貸款提前還款是不收任何違約金的，隨時有錢了，想提前還款都是允許的。

第六、貸款審慎性區別大

在徵信上，商貸的徵信要求相對寬鬆些，因為所有銀行都在辦房貸，各家銀行對借款人徵信尺度要求難免不一，有松、有緊。特別是有些缺業務的小銀行，徵信很爛的都能把房貸辦下來。

但公積金貸款就不同，徵信不好的，很容易被拒。畢竟怎麼說呢？公積金貸款的錢是大家交的，不能有絲毫風險，寧願不放，也不能損失本金。公積金貸款的審慎性要求比商貸高很多。

第七、額度和審批時限差別大

公積金貸款額度跟單位性質、繳存比例、繳費基數、年限等有較大關聯，如果繳存基數低、比例低、時間短，單位不優質，個人能申請到的貸款額度就很小。但商貸額度基本就是房價的7成，額度槓槓的。

在審批時限上，商貸一般3-15個工作日就能辦好了，像本地的有些銀行“直通車”平臺，3個工作日就放款，真的很快。公積金貸款的話，往往在1個月-3個月之間，手續規範，審慎性要求高，流程走下來也就比較長。

當然，可能還有其他一些區別。任何事物都不是完美的，在這方面佔優了，其他地方可能就會存在劣勢。具體如何貸？還是要根據個人情況決策。

房壇法菜

用公積金跟不用公積金最大的區別就是利率不同，不用公積金，那就只能是全款或者分期或者商貸，商貸以前的基準是4.9，根據市場狀況的不同，利率上下有浮動。公積金的利率是3.25。

無論採用哪種付款方式，都有自身的優勢跟劣勢。

對於有公積金的群體來說，用公積金買房，雖然利率的確比商貸低，但是公積金的貸款額度有限，個人最高50萬，夫妻雙方最高65萬，這個額度對於購買小戶型低總價的房子來說，優勢是非常明顯的，但是對於總價高的房，如果用公積金，除過最高貸款上限之外的資金，都是首付，所以如果是購買總價高的房，首付的要求會非常高。

商貸雖然利率比公積金的高，但是商貸的首付比例以及貸款額是很房子的銀行評估值而定的，總價高的房，如果個人的資質符合要求，那麼根據首付比例，貸款額會更高一些。

商貸跟公積金的區別還表現在交易流程以及造成整個交易所需要花費的時間上，除非是在非典型市場環境下，正常情況下，商貸所花費的時間更短，交易流程相對簡單一些。公積金在貸款審批環節，需要的時間更多。

這兩年，在很多城市流行的公積金與商貸的組合貸，深受很多人的青睞，這種付款方式，既可以享受公積金貸款部分的低利率，有可以通過商貸，減小首付壓力，算下來總利率會節省很多。

所以，用不用公積金買房，一是要有公積金，二是自己的公積金符合的貸款額是否能夠滿足自己的需要。對於支持組合貸的地區，還是建議最好能使用組合貸，雖然很多開發商是不希望購房者使用組合貸的，組合貸審批放款的時間更長，手續更繁瑣，但是對購房者來說。確實最優的付款方式，既能減輕首付壓力，又能降低月供支出。

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老何侃房產

這樣的問題都有人問，看來我是高估大家的理財常識了！貸款利率就是你使用資金的成本！

公積金貸款的利率和商業貸款的利率，那個大，那個小總能看明白吧！

購貸的商貸利率和公積金貸款利率比較

以北、上、廣、深為例，每個地區的首套房房貸利率除了公積金貸款（3.25%），商業貸款利率都是不同的！

我們就以北京為例，貸款相同的額度和期限，同樣的還款方式，不同的利率，讓你直觀的看看公積金貸款和商貸的區別。

公積金貸款和商業貸款的區別

1.公積金貸款

貸款100萬，分30期，利率為3.25%，以下是等額本金和等額本息的還款情況！

（仔細看，只要一疏忽，瞬間虧損幾萬到幾十萬哦）

2.商業貸款

貸款100萬，分30期，利率為5.39%，以下是等額本金和等額本息的還款情況！

看出區別了沒，一個用3.25%貸款，30年後，如果用等額本金還款的話，你總共還款156.67萬元，也就是說你總共交了56.67萬元的利息，而如果用商貸5.39%貸款，你要還201.92萬元，你要交101.92萬元的利息。同樣的還款方式，商貸購房要比公積金妥妥的多還將近50萬！

在其他條件不變的情況下， 這就是區別！

當然，購房是決策成本很高，大家在購買時一定要多花時間自己去研究、詢問和調研，而不是一味的聽銷售。我一直堅持一個觀點，只要是有利率的地方，就存在著隱瞞和欺騙！

所以，為了少交智商稅，購房族還是多漲一點心吧！

牛熊獵手

公積金貸款和商業貸款最大的區別就是利率不一樣，公積金貸款不上浮，利率3.25%，商業貸款現在利率上浮10%，也就是5.39%，我們來看看貸款100萬的區別。

100萬，貸款30年，商業貸款利息102萬，公積金貸款利息56萬，差別46萬，差別就是這麼大。

還有個區別就是公積金貸款放款慢，一般兩到三個月，以前行情好的時候，很多樓盤為了快速回款，不讓使用公積金貸款。

住杭房產

換個說法，用公積金貸款買房和用商貸買房的區別。

1、最主要的差別是貸款利率，從目前的市場利率來看，公積金的利率要比商貸的低，自然用公積金貸款會更實惠。

2、然後還有額度。公積金貸款通常會有限額，比如我們這，如果是第二套房，可能只可以貸30萬，而商貸相比額度要更靈活一些，能申請到更大的貸款總額。

3、公積金貸款可以用夫妻雙方的名義一起貸，還可以兩方的公積金一起貸款，商貸一般都是以個人名義貸款。

4、公積金的貸款利率全國各地都一樣的，而商貸不同，不同銀行可能會有不一樣的的政策，各地也會有上下浮動的空間。具體得跟辦理貸款業務的銀行去談。

總得來說，如果還可以用公積金貸款，優先考慮用公積金通常是更好的選擇。如果額度不夠，甚至還可以用公積金和商貸組合貸款。這樣能充分把公積金賬戶的餘額和每月繳納的公積金利用起來，否則公積金賬戶的錢就相當於是浪費了，眼睜睜看著貶值。

康愉子

朋友們好！

用公積金買房最大的好處就是利息低，每個月還款額低，還款總額也很低。因此，如果你買房子的話，能夠用公積金儘量用公積金，這樣是最有利的。下面來分析一下。

公積金貸款利率低

現在公積金貸款利率是非常低的，可以說比商業貸款低了不少。下表是人民幣貸款基準利率表，從中可以看出，五年以上的公積金貸款年利率為3.25%，而銀行商業貸款五年以上的基準利率為4.9%。

可以看出來公積金貸款低了1.65個百分點，也就是低了33.67%。更為關鍵的是，現在商業貸款基準利率你是貸不出來款的，現在要貸款的話，普遍上浮率在20%左右，也就是商業貸款年利率在5.88%左右。這樣的話，可以說差距就更大了。

下面我們來算一下看看差距到底有多大。

同樣貸款數額，公積金貸款壓力小的多

現在公積金貸款利率比商業貸款利率少了不少，因此，公積金貸款可以說更加合適。下面我們來算一下，如果貸款100萬，貸款30年的話，公積金貸款和商業貸款到底差距有多大。

下表是商業貸款100萬貸款30年，年利率5.88%，這樣的話，每個月還款額是5918.6元，利息總額是113萬元，還款總額是213萬元。

下表是公積金貸款100萬貸款30年，年利率為3.25%，這樣的話，每個月還款額是4352元，利息總額是56.67萬元，還款總額是156.67萬元。

可以看出來，公積金貸款和商業貸款利息總額相差了56.33萬元，利息總額幾乎相差了一倍。

而且每個月公積金貸款只需要還貸4352元，而商業貸款需要每個月還貸5918.57元，每個月還款額相差了1566.57元。

因此，公積金貸款不僅總利息低了將近一倍，而且每個月還款額還低了1566.57元，月供負擔更低一些。

綜上所述，如果買房子能夠用公積金，一定要用公積金，這樣不僅可以降低你的每個月的還款額，還能夠減少你的貸款利息總額。

關鍵字: 房產 住房 買房