2月5日，《中共中央、國務院關於抓好“三農”領域重點工作確保如期實現全面小康的意見》（以下簡稱“一號文件”）正式發佈，這是21世紀以來第17個指導“三農”工作的文件，為補上全面建成小康社會“三農”領域的短板，在強化“人地錢”要素保障方面出臺了含金量高的政策。
據悉，一號文件提到農村集體建設用地可以用於發展鄉村產業，以及推進集體經營性建設用地入市的配套制度，有望進一步推進農村集體建設用地改革，而這也為房企由城市轉向農村指引了方向。
集體建設用地可用於鄉村產業發展
一號文件提出，在符合國土空間規劃前提下，通過村莊整治、土地整理等方式節餘的農村集體建設用地，優先用於發展鄉村產業項目。而農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業。
具體來看，新編縣鄉級國土空間規劃應安排不少於10%的建設用地指標，重點保障鄉村產業發展用地。省級制定土地利用年度計劃時，應安排至少5%新增建設用地指標保障鄉村重點產業和項目用地。
中央農辦主任、農業農村部部長韓長賦在解讀時表示，此次的一號文件在強化“人地錢”要素保障方面出臺了含金量高的政策。在用地保障方面，提出完善鄉村產業發展用地政策體系，將農業種植養殖配建的各類輔助設施用地納入農用地管理，合理確定輔助設施用地規模上限，明確農業設施用地可以使用耕地。
眾所周知，產業發展是促進農民增收的有效途徑。為此 ，韓長賦提到要加快建設各類產業園區基地，重點培育家庭農場、農民合作社等新型農業經營主體，通過訂單農業、入股分紅、託管服務等方式，帶動小農戶融入農業產業鏈。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，完善鄉村產業發展用地政策體系之後，農業設施用地面臨更好的支持。尤其是文件中提到“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”，這對推動農業關聯產業發展具有積極作用。從目前來看，已有部分房企轉型並涉足農村產業地產，比如鄉村文旅地產。
而上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家、經濟學博士楊暢進一步認為，這意味著農村集體建設用地改革有望進一步推進。“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”，這一提法是歷史上的首次，“入股”意味著有定價，而定價則意味著要先“入市”，這意味著2019年一號文件提出的“全面推開農村土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場”，有望進一步通過試點的方式予以推進。
制定農村集體經營性建設用地入市配套制度
據悉，新修正的《中華人民共和國土地管理法》已於1月1日實施，最大亮點是允許集體經營性建設用地直接入市。在此基礎上，一號文件要求制定農村集體經營性建設用地入市配套制度。
韓長賦在解讀時稱，今年紮實推進農村土地制度改革，重點是推動農村集體經營性建設用地落地見效，抓緊制定農村集體經營性建設用地入市配套制度。
與此同時，嚴格農村宅基地管理，紮實推進宅基地使用權確權登記頒證，以探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”為重點，進一步深化農村宅基地制度改革試點。
嚴躍進認為，隨著2020年新土地管理法的落實，相關配套政策也會積極制定。包括集體經營性建設用地的界定、入市交易流程制定、相關增值收益分配等。不過，配套政策一定會強調用途管制，對於一些不符合此類用地的物業開發，依然會有嚴厲的管制，尤其是各地集體建設用地在建設租賃住房過程中，這種租賃住房如何運營和退出，都將成為配套政策所關注內容。
相比過去關於宅基地退出等表述，此次中央一號文件沒有提及“退出”的概念，而是明確嚴格農村宅基地管理，加強對鄉鎮審批宅基地監管，防止土地佔用失控。
嚴躍進認為，從實際情況看，包括江蘇鹽城、阜寧等地此前出臺了鼓勵宅基地退出的做法，這一退出是有序退出和自願退出，也和農村人口進城購房等進行了掛鉤。預計若是三權分置改革有效果的情況下，此類宅基地農戶購房的意願會明顯增強。
籤於今年或會出臺一些農村集體經營性建設用地入市的配套制度，嚴躍進表示，這對於今年有意向投資農村土地項目的房企來說是一大利好，尤其是房企關注的工業用地、商業用地、租賃住房用地、共有產權住房用地等。
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