個人觀點，未必正確，歡迎拍磚、交流。
▌原創：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
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共克時艱，還是道德綁架？
“情”與“法”交織下，由“萬達減租”引發，關於本次肺炎疫情中，出租人是否應當減免租金的討論刷爆朋友圈，並從民間上升到裁決者——國家審判機關。
2月2日，筆者發文《疫情減租：支付是義務，免租是情分，倡議是建議》（簡稱《疫》文），認為出租人沒有減免的義務。
今天（2月5日），深圳市羅湖區人民法院官方微信公眾號發文《從“萬達減租”談新型肺炎疫情對生產經營性商業租賃合同履行的影響》（簡稱《從》文），與筆者相左觀點如下（相同觀點略）：
1、參照最高人民法院於《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（簡稱《“非典”通知》）第三條第（三）項規定，對於因疫情影響導致合同完全不能履行的，例如電影院等娛樂場所因政府疫情防控需要而必須停業的情形，應認定為不可抗力；因疫情影響導致合同雖能繼續履行但將對一方當事人權益產生重大影響的，例如賓館等場所因疫情影響導致客源銳減、經營困難的情形，應認定為情勢變更。
2、不管將疫情認定為不可抗力還是情勢變更，在處理因疫情影響導致合同履行障礙的商業租賃合同糾紛時，均應適用公平原則，但原則上不宜完全免除租金，應……進行綜合分析，酌定雙方當事人的租金損失分攤比例。——意即：出租人負有有減租義務！
《從》文同時在“其他應注意的問題”中確認：疫情與合同履行之間的因果關係。承租人主張不可抗力的，應證明疫情與合同不能履行之間具有因果關係，否則要承擔舉證不能的不利後果。
“眾口鑠金，積毀銷骨”，為避免被口誅筆伐，被冠之“無情無義”、“絕情寡義”、“有失大局”之罵名，在發表不同觀點之前，有必要重申一下筆者《疫》文中的兩點說明：
1、“情”與“法”的關係：一般情況下，情、理、法三者是統一的，部分情況下合情並不合法，合法並不合情，最明顯的案例就是2006年許霆案：因為銀行ATM機本身故障取款17.5萬，犯盜竊罪，一審無期，二審五年！
2、法律人談“法”不言“情”：法律具有強制性、嚴謹性，法律人與普通大眾不同，與倡議減租機構不同，基於“以事實為依據，以法律為準繩”原則，法律人探討是否應當減租，應拋開朋友圈減租輿情的影響，就當沒有疫情發生過，沒有承租人要求過，沒有機構倡議過，沒有出租人減租過，如此才能做到不受輿論影響，不被情緒所感染，不談“情”做出的論斷才是客觀的。
基於以上說明，在客觀、理性前提下，圍繞雙方一致認同“疫情必須與合同履行之間有因果關係”，發表如下不同觀點與羅湖法院商榷（筆者認同肺炎疫情導致租賃合同目的不能實現，承租人有權解除合同的觀點，故不涉及解除租賃合同）：
一、不可抗力、情勢變更的免責前提
根據《合同法》第117條、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條規定，不可抗力和情勢變更必須分別達到“不能履行合同”和“繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平”的程度，才發生相關法律後果。
換言之，就租賃合同來說，即便肺炎疫情構成了不可抗力或情勢變更，如果沒有導致“不能履行租賃合同”和“繼續履行租賃合同對於一方當事人明顯不公平”，出租人就沒有減租義務。
二、什麼是“租賃合同的履行”、“租賃合同的不能履行”？
合同履行即合同義務的履行，在討論租賃合同承租人的履行和不能履行之前，首先要考量租賃合同中承租人的義務是什麼。
《合同法》第212條規定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”——租賃合同中出租人的義務是交付租賃物，承租人的義務是支付租金。
由此，“租賃合同的履行”之於承租人來說就是純金錢給付義務的支付租金，通過手機銀行即可完成，除非銀行倒閉，實踐中不存在任何承租人“租賃合同的不能履行”（此處的不能履行僅指履行途徑，不包括支付能力，喪失支付能力並不能免除支付義務，下同）。
三、肺炎疫情是否導致了承租人“不能履行租賃合同”？
如上，因為租賃合同承租人履行的義務是純金錢給付義務的支付租金，只要銀行不倒閉，可以正常轉賬，就不存在“不能履行租賃合同”的情況。
肺炎疫情發生，銀行轉賬功能不受限，是否構成不可抗力或情勢變更，都沒有導致承租人“不能履行租賃合同”。
四、肺炎疫情是否導致了承租人“繼續履行租賃合同對於一方當事人（承租人）明顯不公平”？
一方面，生產經營性商業租賃合同的法律關係就是單純的出租人交付房屋、承租人支付租金。肺炎疫情下，出租人已交付的租賃物仍然由承租人實際控制、佔有、使用，收益權仍然屬於承租人（其收益是長期經營的結果，短期虧損只是利潤減少，比如去年賺10億，今年虧1億，還賺9億），出租人並未收回，並未因承租人暫時停業而有所收益、受益，且相當一部分出租人購房款來源於銀行貸款，需要支付遠高於租金收益的月供，且月租趕不上存款利息！
（上海易居房地產研究院發佈《2019 年四季度 50 城租金收益率研究報告》顯示，第四季度50城租金收益率為2.4%，四個一線城市的平均租金收益率僅為1.6%，而目前銀行的三年期存款基準利率為 2.75%，也就是說，買房出租所得收益，不如存錢進銀行所得利息）。
另一方面，如筆者《疫》文所言，“公平原則”是針對於雙方當事人的，既要考慮到承租人，也要考慮到出租人，單純考慮承租人沒有收入而要求出資人減租，“公平”了承租人，失衡了出租人，恰恰不符合公平原則。
五、肺炎疫情影響的是承租人“商業經營合同”的“不能履行合同”和“繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平”，與租賃合同無涉。
這才是問題的核心：承租人承租物業從事商業經營活動，與出租人之間形成租賃合同關係，與商業夥伴之間形成商業經營合同關係，兩種合同主體不同，法律關係不同，不具有任何關聯性。
包括羅湖法院《從》文例舉的電影院、賓館在內，肺炎疫情使得承租人承租物業後不能正常生產製造、開工營業，導致的是商業經營合同的不能履行或履行顯失公平（如租廠房從事生產製造，因疫情導致生產製造不能，引發之前簽訂的《產品銷售合同》無法履行；因飯店不能營業，導致節前囤積的大量食材，無法與食客建立起《消費服務合同》而遭受損失等），而不是與出租人之間的租賃合同不能履行或履行顯失公平。
所有認為肺炎疫情可能構成不可抗力、情勢變更，出租人應當減租的觀點，其實是混淆了承租人“經營行為”和“經營場地”、“經營合同”和“租賃合同”、“商業經營合同是否能夠正常履行”和“租賃合同是否能夠正常履行”的關係，本質是將與出租人無關的經營合同履行不能或顯示公平，錯誤嫁接到與出租人的租賃合同關係上，讓出租人承擔了與租賃合同無關的經營風險。
六、最高法院《“非典”通知》不應適用於租賃合同
2003“非典”、2020“肺炎”，疫情影響更多的是非租賃合同之外的其他各類生產經營合同的履行，破壞的是生產經營合同本身權利義務的平衡。最高法院《“非典”通知》並非針對租賃合同，其列舉的勞資糾紛、醫患糾紛、由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛、因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，均以疫情影響合同本身的履行為前置條件，商鋪、廠房、宿舍、房屋等只是生產經營場地，其租賃合同權利義務沒有失衡，履行不受影響。
綜上，筆者認為：除導致合同目的不能實現有權解除租賃合同外，肺炎疫情是否導致不可抗力、情勢變更與租賃合同的履行無關。“支付是義務，減租是情分”，依法，出租人有權拒絕減租，依情，可以放棄權利予以減免，但絕不是強迫。
——是與羅湖法院交流，以期引發更多思考，觀點未必正確，歡迎指正。
附相關規定：
1、《合同法》第117條【不可抗力規定】：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
2、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條【情勢變更規定】：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
3、《合同法》第212條【租賃合同規定】：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4、最高人民法院於《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法【2003】72號）第三條第（三）項：由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照 《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
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