一葉秋池T
小區不請物業各成立業委會代替物業管理小區日常事務，但是業委會成立初衷指導思想還是很好的，但不知想清楚了嗎？小區管理的對象是面對千家萬戶，業主的素質是千差萬別，林子大了，什麼樣的鳥都有，如果想管理好，必須規章制度走在前面，一切問題按規章制度執行，做到處理問題有根有據，而且可以得到法院的支持。
陽光5728997085405
這是一個共性問題了，其實對於很多欠費人來說，不管是物業公司、還是成立了業委會，都是會欠費的。欠費的人，是可以找到一千種理由來不交費的。前幾天，本人參加了一次管理著數十個小區的一家物業公司的週會，其中一個小區的物管辦主任提到：一家業主，將車停在小區裡的樹下，車頂上有了鳥糞，車主卻堅稱是人為劃傷的而拒交物業服務費。
本人在“銳眼說小區”裡有很多文章，其中有一篇是《十種辦法邁向小區零欠費》，這裡再綜合整理一下，以供成立了小區業委會的朋友們借鑑。
一是在思想進行引導和教育，形成一個良好的小區氛圍。如“一個秩序混亂，鄰里關係矛盾重重，物業與業主關係惡化的小區，房產是不可能保值增值的，只會貶值。”
二是要引導業主做到“五個分得清”，就是哪些是物業公司的事，哪些是開發商的事，哪些是業主自己的事，哪些是小區業委會要做的事，哪些又是政府相關部門的事。不要把什麼事都往物業公司頭上堆，進而引起拒交物業服務費。
三是在輿論上進行討論，如：欠費者是佔有了交費業主購買的服務，並且拉低了交費者購買的服務質量，侵害了交費者的利益。交費者對欠費者及欠費項目欠費經額有知情情和監督權，小區內公佈欠費名單是天經地義。
四是要求物業公司提供一切收費方式，包括微信收費、支付寶、銀行轉賬、現金收費等等，方便外地業主交費，同時，也堵了欠費者在外地不方便交費的藉口。
五是業委會要組織對物業公司的服務質量及服務標準進行嚴格的考核，對不合格，不達標的部分要堅決扣分或者扣款等。
當然辦法還有很多很多，都在銳眼說小區裡以及相關的回答裡。
總之，小區業委會要堅守一個最基本的原則，就是“絕不讓老實人吃虧”。如果欠費者過幾年的欠費就可以優惠，甚至是減免，那是對老實交費的人的一種汙辱和侵害，就會讓欠費行為像傳染病一樣的蔓延，那麼，最終當欠費率高到沒有物業公司願意承接入駐的時候，吃虧的就是交費的老實人了。
“銳眼說小區”裡有很多有關小區治理的文章，多是經驗總結介紹，理論探討等，有興趣的朋友們，可以和我一起共同探討交流
銳眼說小區
沒什麼大驚小怪，這是很正常的。這是業主的特性使然的。當然，要是物業公司採取手段，沒有業委會幫大家維權時，這些人嘴上罵罵咧咧的也會把物業費交了。
這些人在自己被停水被堵門的時候，會覺得物業太黑太無理，所到處抱怨，是物業公司做就罵物業公司服務不好，業委會出頭自治呢，心裡總是覺得業委會自治不知道貪了多少錢。這些人反正任何人來負責小區的事情都是不滿意的，說白了就是不交錢。
業主委員會的成立過程，是絕大多數業主的都同意並支持的，也是代表了大多數業主利益的。但是那些不同意成立業委會的業主，是基本上不會繳費的。這些人就跟網絡噴子差不多，對也噴錯也噴，沒有任何理由的去噴。
其實業委會自治，本是一件很開心的事。再也無需忍受物業公司的欺壓，不要怕物業公司擅自漲價，不用忍受物業私自亂收費而不讓業主進門。所以有物業公司的時候，很多人會願意選擇自治。
業委會自治也是需要成本的，保安，保潔，水電工，綠化工等都需要開工資，自治小組的負責人也需要工資，也有家庭需要養活。這樣就給了那些不願意繳費的業主多了傳言的基礎，會流傳業委會比物業更貪更黑，而很多業主相信流言並不去了解必要的真相，也不會願意去了解事實真相，反正能不交錢，誰願意搶著交呢？
對於這樣的情況，業委會自治小組最好的方法就是：全小區發佈公告，由於大家都不繳費，自治小組無以為繼，要求召開業主大會。如果無法召開業主大會，無法收取維持小區運作的費用，小區自治將停止半個月。
相信這半個月的垃圾成堆和雜草叢生，以及停車等公共秩序無人管理，自然會陷入混亂。讓大家切身體會不交物業費，也沒有物業公司後，小區環境會多麼糟糕。半個月的垃圾自然會讓那些人苦不堪言。經歷半個月仍然沒結果，那乾脆放棄吧。這樣的小區只能自生自滅。
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。
說天評地鹽城哥
我是業委會委員，我們小區也想自治，怕得就是業主不交費，想了一年了沒敢幹，因為物業收費高，就算有一半不交的它也能運行，最後不交費的到法院一告就贏，物業進入小區馬上三年了，十幾戶不交費的都告了，全拿錢了，我們小區一棟樓144戶24層，一萬七千平方，電梯維保一毛，電費水虧二毛，垃圾清運一毛加小維修一共四毛錢，門衛二個人負責衛生和垃圾清運看門，一個維修工，聘一個人一毛錢，總計七毛服務就全了，物業按九毛收費，一個收費的，一對老人看門，如果自治七毛收費是最合理的，真有少數業主不交費只能起訴，又不能停水停電，又沒有利潤，起訴有二個證據，一，業委會有章到工商局註冊登記合法服務，二，多數業主簽字同意自治，起訴都能贏，別的沒有好辦法，自治管理本來就是為業主義務服務，再起訴個別業主得罪他們，合不來，就算一毛收費也有不交的，沒有電梯的小區二毛都不交這是實事吧，咱如果加上一毛利潤比物業少一毛提高點服務，業主用物業不用咱，這就是現實。
工農兵伯伯
我居住小區現在就是實行的業主自治，之前是開發商的物業公司管理，總有一些人找各種理由拒不交物業費，後來物業公司做不下去撤退了。小區雖小沒人管也不行，於是有幾名熱心的業主主動站出來，召集業主成立業委會自己管理，從第一屆業委會到現在是第四屆了，業委會人員換了一批又一批，不交錢的仍不交錢，不交錢態度還特別惡劣，動不動就堵門吵架，甚麼上門行兇，搞的業委會成員實在幹不下去。我是現在這一屆業委會成員，說實話也是被趕鴨子上架，中國人有個共性，挑毛病說是非都很在行，說你們貪汙了，說你們管理不好了，白瞎了交的物業費了……等等不一而足。之前我沒做業委會成員，還不甚瞭解，我現在算是明白了，不拿一份報酬，甚至貼錢貼精力去為小區居民服務，仍然不能得到滿意。可想而知，現在批評物業公司的，批評業委會的，有多少人親身體驗過的？又有多少人能換位思考？我們這一屆九位業委會成員，估計最多搞到年底就散夥了，大家想法很簡單，在所有無私的付出仍得不到最起碼的尊重和理解，還不如早散早好，小區又不僅僅是我們幾個人的小區，髒亂差大家能忍，我們同樣也能忍。
三哥好比清江水
我試著問答吧！
你提的這個問題我們小區出現過。
我們小區為了趕走開發商留下的物業，幾位熱心人士自發的成立業委會。也得到了各個方面的支持。業委會三年期。
小區業委會成立為小區做了好事。
阻止了前開發商的物業要翻倍漲物業費。成立業委會的起因就是因為要漲物業費。
我們小區到2017年一直執行2005年的物業費標準。0.25元。小區最多的交388元。小區最少的交198元。
業委會應該是民間組織吧！
我們小區業委會成立三年到期，自行解散。
解散的原因就是有人不交物業費。
不交物業費的人和誰管理小區對他沒有影響。
不管是誰來管理，他就是不交物業費。
有什麼好辦法治理呢？
我覺得提高全民素質教育。老祖宗留下的做人道理，到什麼時候也管用好使。
為什麼國家在一窮二白的困難時期，沒有這些讓人討厭的人。我覺得人們的思想沒有跟上社會發展的快車。正能量他們看不到，歪門邪道他們學到了不少。現在的物業費問題，現在養寵物小精靈傷害人的問題，現在公開場合打罵交警，現在碰瓷的……。
管理者學好為人民服務。
業主熱愛自己的家。
國有千萬家，有國才有家！
悟空小秘書，如果頭條問答題提出你的小區有讓人感動的事嗎？這樣物業管理就省事了！
沒有必要天天和物業較勁，有這點精力多想想怎麼搞好小區多好！
小區住著你，我，他。搞好小區靠大家！
從我做起，我們自己做好自己！
為我們有一個舒適，和諧，宜居，安全的生活小區，我們共同努力吧！
春韻劉姥姥
而題主所說的“自治”是指“自治權”而不是不要物業公司而業主“自管”小區吧。
我認為題主問的問題次序倒亂了，不是“自治”成立業委會，而是成立了業委會才能“自治”。只有成立了業委，才有領導組織，小區才有凝聚力，才能從開發商手中奪回“政權”，業主們才有“話事權”，從而有對小區的“自治”管理權。
可以說沒有業委會的小區，業主們一盤散沙，只能各顧各，業主雖有說話的權利，但沒有組織代表替業主反映訴求，物業公司和開發商及相關部門一般都不會理睬的。
也就是說在未成立業委會前，小區的話事權是掌握在物業公司和開發商手裡，因為前期物業公司和開發商一般來的都是有關聯的，前期物業公司是為開發商服務而不是為業主服務的，很多時開發商把權力下放給前期物業公司，讓前期物業公司全權去為開發商處理更多的事情，包括幫開發商出售車位、車庫、商鋪，甚至出租業主共有的公共車位，還要負責處理房屋售後的維修等等。
所以，小區的自治權是從成立業委會的那一刻起，但就算成立了業委會，前期物業也是不太願意接受業委會監督的，接受業委會的監督，也就意味著物業公司除了要把工作做好外，更不可亂來了，那物業公司各方面的利益就會受到限制。
這時的重點不是前期物業公司和業主的矛盾了，矛盾隨之轉移到物業公司和業委會的身上。那怎樣才能化解這樣的矛盾？
★一是通過業主大會授權委會與前期物業公司重新簽訂服務合同，老老實實去接受業委會的監督，改進服務態度和服務的質量。
★二是有些業委會立場不堅定，意志開始動搖而被物業公司“收賣”了，和前期物業公司共同去損害業主們的利益，而這些人往往從一開始就帶著某種目的而入業委會的，這種是小區的不幸，弄不好還會給小區帶來災難呢。
★三是業委會具有強烈的正義感、責任心強，本著全心全意為業主服務而入業委會的，對於這樣的業委會不易被物業公司收賣的，這種業委會是小區的福氣，能給業主們帶來福音！
★四是鑑於前期物業公司的服務不到位，也不肯接受業委會的監督，廣大業主諸多意見，為從小區的大局和長遠出發，業主們便會強烈要求業委會通過業主大會去解聘前期物業公司的，重新公開招標真正屬於廣大業主自己的物業公司。
★五是當新物業公司接管後，原來是前期物業公司和開發商的關係戶必定是心有不甘，因為解聘了之前的物業，可以說是直接“損害”了他們的“利益”，自己的車輛不能隨意停放了，物業費要正常交了，停車費也要交了，心裡感覺到好不爽，因而以此來抗交物業費。
而更可怕的是:這些業主還聯合與他們相關聯的業主一起來拒交物業費，或者在物業公司的服務過程中找各種瑕疵去“刁難”物業公司和業委會，這時業委會就應該要起到很好的協調作用才行，應親自去找這些業主進行做思想工作。找出不交費的原因，曉之以情，動之以理。一切都應該從小區的大局出發，相信會感化他們的。若是物業公司的問題，那業委會就必須要去督促其改正。
那【自治成立了業委會，但是有些業主不交物業費，有什麼好的治理辦法嗎？】
對於這種硬對硬情況，若業委會出面也協調不了，那物業公司往往是不會讓步的，大家也是知道的，沒有一定的“背景和實力”是做不了物業公司這行的。對於這樣的情況物業公司會有好多種解決的“方法。
而作為普通的業主都會自覺按時交物業費的，即使發現物業公司在服務上的確是存在問題，也會通過直接向物業公司和向業委會反映情況，尋求解決的方案而不是“惡意”去不交物業費。
《物業管理條例》第七條第(五)點已明確規定:業主要按時交納物業服務費用。
第六十四規定:違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
由此可見，按時交納物業服務費是每個業主的法定義務；業委會也有責任去督促欠費的業主交納物業服務費，而物業公司也可以直接起訴不交納物業服務費的業主。
按時交納物業服務費已上升到了法律層面了，將來對個人的徵信是有巨大影響的
再者，不交費的業主已嚴重損害了正常交費業主的利益了，如此惡性循環，因收不起物業費而導致物業公司不能正常運作，甚至到最後因虧損而撤離小區，那最後受傷的永遠是我們業主。這是得不償失的。
當然有些不交費的業主，確實是因為物業公司的服務不到位，但無論什麼原因，都不應該以不交物業費為理由。其實一個小區業主欠費率大，在一定的程度上反映了物業公司的服務態度和水平，更反映了業委會對小區的自治能力和凝聚力。
一個正常的，和諧的，健康發展的小區，業主、業委會、物業公司這三者關係應該是良好的，融洽的，和平共處而不是對立的。
業主們按時交納物業費；業委會積極發揮好監督物業公司的作用；而物業公司更應全心全意去為全體業主服務，以達到“雙贏”的局面，這才是大家心目中理想的小區，這也是理想的中國社區。
“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”……
社會共同體
這個問題我要反問你幾個問題？
第一，成立業委會自己管理有沒有形成規章制度？
第二，成立業委會自己管理，有沒有不合規矩的管理行為？
第三，管理過程中存在的所有收費，有沒有進行公示？
第四，你們自己組成的管理團隊是比物業好？還是和以前的物業公司一樣，唯利是圖？凡是收費的事兒都好好幹。凡是維修的事，都是能推就推。
和以前的物業公司比？存不存在亂收費？停車費收取權益所屬問題？照實說有廣告費，有合理的停車管理費，業主的物業費是會降低的。你們的小區業主物業費有沒有降低？有業主有沒有受益？公共維修基金有沒有進行合理的理財？
你們要是完全都沒有改變，那不是又成立了一個物業公司，只為了錢嗎？
開心對聯
最大不交物業費的業主就是開發商業主，而且還想盡辦法利用違規投標的前期物業公司來搜刮業主。舉個例子，一個1000戶的小區，按200元一戶交管理費，一年管理費收入240萬，實際投入的物業人員10～12人，每人年收入按6萬計算，合計72萬，盈餘168萬。另，停車位按200個計算，停車管理費目前是100元／月，1年的停車費收入24萬，不計算完全計入業主收益的人防車位收入（管理費也是100元／月／個）。物業產生一年的收入應該在200萬左右。如果開發商業主有20套房持有或未銷售出去，管理費應交4.8萬元／年，又設其有150個車位未售出，停車位管理費應交18萬／年，共計22.8萬元／年。若果開發商物業把持該小區物業服務，那麼這22.8萬元不但不用繳交，還有每年200萬左右的收入。這就是為何開發商物業賴著不走的原因，也同樣是全體業主要成為物業的主人首先要做的是物業去開發商化的工作，也就是清退開發商物業，將物業所有權、管理權完全與已經完成商品銷售的開發商剝離，是落實物權法賦予全體業主的權益的首要工作所在。
用戶9817368326009
這個社會，總有很多不同想法和行為的人存在，即便法律規定殺人償命，依然有人敢去殺人。
小區成立了業委會推行自治，且不說能堅持多久，管理效果怎麼樣，單就程序和公平管理問題，可能也是業主不交費的理由。
業委會從事的是小區公共事物，所有事項都應該公開。包括公開徵集業主意見建議、公示業委會決議、依法按程序推進業主大會表決、公開表決結果解答業主疑慮、模範履行業主義務接受業主監督、公開邀請業主參與購買第三方服務、公開評價物業服務或監督物業服務結果等，良好的人格魅力，也是讓大家信服、聽從你指揮的重要前提。
其次，小區事項不僅僅是服務，也有管理，公平才是最高的境界。業委會是不是謀取了私利，未交物業費、免費或多佔用車位等。如果業主私自佔用了公共部位，業委會是否真正做到了制止，保證了全體業主的公平使用權？
即便如此，依然可能存在以各種藉口不交物業費的業主，如何讓不交費的藉口沒有生存的土壤，也需要業委會有良好的學識水平。小區的問題，會涉及很多方面，業主對物業費的理解認識、開發商的產權糾紛質量問題、鄰居的裝修擾民樓上漏水、小區服務人員的責任心工作態度、政府的執法等，什麼問題應該怎麼解決，業委會能做哪些工作，做到什麼程度，有沒有留下證據資料等。工作做好了，能提高物業費收繳率，工作做不到，能把業委會累死。
小區絕大部分業主是通情達理的，剩餘小部分油鹽不進、拒不履行義務的業主，則必須在業主大會合法的決議和授權下，拿起法律的武器，讓其付出更高的代價，以維護小區業主間的公平。
