問：請問十三老師，預算200萬在羅湖有沒有片區推薦呢，投資兼自住，謝謝
答：在羅湖上車是可以的，但是投資會明顯弱於西部和新興區域，這個從歷史數據和未來規劃已經很明朗了，羅湖的老業主也不得不認輸。 自住隨意吧，我是沒興趣討論這個區域了，你找找有舊改和學區概念的樓盤吧，次新電梯最好有點屋頂花園什麼的，將來還能賣得出去。
問：十三老師，您好，我和太太目前都是深戶，家庭目前年收入110w左右，有兩套南山西麗的大面積三房，但學位都一般，而且都有貸款，目前房貸➕其他債務月供6萬左右，家庭負債率大概60%。我的問題是，1.目前如果還想買一套400以內的標的，會不會太激進，您建議買哪裡好？2.我目前還算是正現金流，如果再買一套，負債勢必還要擴大，您覺得在當前大環境下，可行嗎？
答：月供6萬，可以倒推出你的負債應該是1000萬左右，家庭總資產大概是1700萬。 再增加一套400萬的標的，按首付五成，付200貸200來算，1200\\/2100=0.57，負債率還降到了57%，哪有激進，安全係數還提高了好不好? 負債絕對值繼續擴大，當前大環境下是否可行？要根據兩個層面來分析。 第一是你們年入110，再增加200萬貸款，月還款提高到7萬，110-84每年還有26萬的留存，再加上兩套房子的租金，超過40萬，日常開銷綽綽有餘了。 第二，大環境好與不好，通脹都在繼續，錢都在貶值，這些錢留存在手裡，有更好的去處嗎? 再想深一層，銀行貸款利息是我們普通人能拿到的最優惠的錢，用不到6個點的貸款利息，去抵禦年10-12個點的通貨膨脹，其實是一門穩賺不賠的生意。
問：請問！40+，家庭年收入70w+（5年左右會退休，收入40w），現有坂田一套3房紅本市值540W自住（兩人名下），後海一套老破舊兩房滯漲（一人名下）租大於貸市值590w（有貸60W），手上現金90w，目前想再折騰一下，計劃是1.賣兩套換貸500w買福田蓮花大房；2.賣坂田貸500w，買福田小三房；3.離婚再坂田抵押出300w，貸款買個關內小2房（這個能操作？）很喜歡香蜜，貴啊，買不進去！主要是想住關內也想把資產優化一下，並喜歡蓮花和香蜜湖的環境，盼復！
答：坂田那套紅本在手，是可以去名的，不建議全部賣出，一套升值一套自住是標配，至於置換哪一套，我們需要了解您更多的信息，選籌上，宏觀上的板塊+微觀上的樓盤都很重要。
問：請問老師，南山區鴻瑞花園，71平兩房，報價620萬，剛需剛結婚夫妻可以買嗎，感覺單價太高了
答：市場行情就是如此哎，諾德10W+了，寶中兩房都700+了。。。鴻瑞花園算是南山中心區那一堆老房子裡風韻猶存的小區了，居家很安靜，物業保養好，又有學位加成。估計你們還很年輕，收入後勁很足，南二外學府是南山第二梯隊的學位，雖不至大富大貴，但每年穩步上揚，有利你們後期換大房子。
問：老師您好，現在看到龍崗六約一個振業城的盤，單價便宜，地鐵物業，周邊商業配套也不錯，外地深戶，想考慮四百萬以內兩房，不知道老師怎麼看，22年通車14號線，雙地鐵到福田
答：樓盤的升值，地鐵不是最關鍵的要素，區位和增量才是，六約是個兩頭不靠的地段，龍中，大運，布吉，橫崗，誰都不帶它玩兒，註定了這是一個跟漲的剛需自住片區。
問：漁總，深圳房價，今年年初到現在已經漲了一波。很多深圳在房產一線的中介說，明年初還會有一波漲幅，要趕緊在年底上車，你怎麼看？有必要急著上車嗎？還是明年等房價穩定下來，甚至回調，再入手？
答：全國各地的中介都一樣，要你趕緊上車，房價永遠在漲。 但在深圳，還真的要信中介。 因為最近十年，深圳真的走出了獨立行情，房價基本沒有回調過，一直走的是橫盤-漲-橫盤-漲這樣的螺旋上升曲線。 16年初調控後的兩次回調，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房價回調5個點左右，然後很快漲回原位。 你當然可以搏這次是否還有回調，你能否吃到這5個點，但對於普通人，賭輸的概率會更高。
問：您好，我前年在老家買房了，是用我老婆的名義來申請貸款的，紅本上有我和老婆的名字，我馬上就落戶深圳了，請問在深圳我還有首房首貸的資格嗎？
答：一般來說，主貸人上徵信，次貸人是不上徵信的，深圳認貸不認異地房，你查下徵信就可以看是否具備首貸資格了。中國人民銀行網上有簡易版徵信查詢。
問：您好，請教一下，本人目前深戶未婚，自己名下福田有一套房產，但同時還與父母分別持有另一套福田房產的五成份額，上述兩套均為住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投資一套住宅，請問是否可以先將名下全部房產登記轉讓給父母（類似近親屬之間無償贈予之類），以此來騰出本人的房票，不知這種方式是否可行，轉讓成本如何，謝謝解答。
答：深圳房價為何不會降，因為還有大把像你這樣優秀的單身姑娘撐起半邊天。 贈予，都必須是紅本在手才行，夫妻之間贈予免稅，直系親屬贈予可以只交契稅，還可以是三價合一前的登記價交契稅。
問：大神你好，新手上車，手上80萬左右，想問一下大世紀水山緣，中兆花園，龍威花園哪個更適合剛需？看多了有點暈。
答：不知道你買多大的，樓市分化，就連同一個小區也是分化的。比如萬豪月半山，面積越小越適合投資，面積越大越容易跑輸。 大世紀小區環境還不錯，不過交通不便。 中兆和龍珠一樣，剛需盤中的戰鬥機，換手率特別特別高，想象一下，你的鄰居們三天兩頭換房，你會不會也質疑你所擁有東西的價值，這就是歸屬感。 龍威花園，除了便宜沒啥優點。一定在布吉選的話，看看桂芳園和康橋花園，或者沿著14號地鐵看看。
問：老師好，招商果領值得投資嗎？請您分析下區位價值，交通情況，物業管理因素吧。感謝。
答：招商果嶺、潤恆尚園、山海上城、是西鄉北的三個標杆盤，整個西鄉北最大的問題在軌道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是這也都體現在價格上，因此我把這三個盤劃為第二梯隊，當碧海次新完成漲幅，必然也會帶動漲幅；
問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房
答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。
問：您好之前我買了滿京華雲曉公館97平，我在南山工作，女朋友在羅湖工作，她天天跑寶安太遠了，我們還沒結婚，女朋友也有深圳購房資格，三成首付，我們手裡還有大概400萬現金，能否在羅湖與南山中間再買一個超小戶型？滿京華一個月還貸2w，這個還貸壓力我們也是需要考慮的，我們倆一年收入35w。
答：你們原本可以強強聯合買個大婚房把家還的，不知道哪個中介拉你們往雲曉這個坑裡跳了，關鍵還限售4年+，不得不痛心疾首的說，一手好牌打得稀爛。 第二套3成+高首付是你們的優勢（可以避稅），不要再往市區500以內湊熱鬧了，這個價位段的房子因為稅少，稍微好點的盤都漲得爹孃都不認識了，看看漲幅沒有那麼誇張的550左右三房或者帶學位的兩房，至於房貸壓力，可以先出租，待到雲曉收房後外加收入上漲，就可以把這部分填平再來考慮自住。至於具體樓盤，要結合她的上班地點以及職業穩定性來綜合考慮。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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發佈於 10:05
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