问：请问十三老师，预算200万在罗湖有没有片区推荐呢，投资兼自住，谢谢
答：在罗湖上车是可以的，但是投资会明显弱于西部和新兴区域，这个从历史数据和未来规划已经很明朗了，罗湖的老业主也不得不认输。 自住随意吧，我是没兴趣讨论这个区域了，你找找有旧改和学区概念的楼盘吧，次新电梯最好有点屋顶花园什么的，将来还能卖得出去。
问：十三老师，您好，我和太太目前都是深户，家庭目前年收入110w左右，有两套南山西丽的大面积三房，但学位都一般，而且都有贷款，目前房贷➕其他债务月供6万左右，家庭负债率大概60%。我的问题是，1.目前如果还想买一套400以内的标的，会不会太激进，您建议买哪里好？2.我目前还算是正现金流，如果再买一套，负债势必还要扩大，您觉得在当前大环境下，可行吗？
答：月供6万，可以倒推出你的负债应该是1000万左右，家庭总资产大概是1700万。 再增加一套400万的标的，按首付五成，付200贷200来算，1200\\/2100=0.57，负债率还降到了57%，哪有激进，安全系数还提高了好不好? 负债绝对值继续扩大，当前大环境下是否可行？要根据两个层面来分析。 第一是你们年入110，再增加200万贷款，月还款提高到7万，110-84每年还有26万的留存，再加上两套房子的租金，超过40万，日常开销绰绰有余了。 第二，大环境好与不好，通胀都在继续，钱都在贬值，这些钱留存在手里，有更好的去处吗? 再想深一层，银行贷款利息是我们普通人能拿到的最优惠的钱，用不到6个点的贷款利息，去抵御年10-12个点的通货膨胀，其实是一门稳赚不赔的生意。
问：请问！40+，家庭年收入70w+（5年左右会退休，收入40w），现有坂田一套3房红本市值540W自住（两人名下），后海一套老破旧两房滞涨（一人名下）租大于贷市值590w（有贷60W），手上现金90w，目前想再折腾一下，计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房；2.卖坂田贷500w，买福田小三房；3.离婚再坂田抵押出300w，贷款买个关内小2房（这个能操作？）很喜欢香蜜，贵啊，买不进去！主要是想住关内也想把资产优化一下，并喜欢莲花和香蜜湖的环境，盼复！
答：坂田那套红本在手，是可以去名的，不建议全部卖出，一套升值一套自住是标配，至于置换哪一套，我们需要了解您更多的信息，选筹上，宏观上的板块+微观上的楼盘都很重要。
问：请问老师，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了
答：市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。
问：老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道老师怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田
答：楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中，大运，布吉，横岗，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。
问：渔总，深圳房价，今年年初到现在已经涨了一波。很多深圳在房产一线的中介说，明年初还会有一波涨幅，要赶紧在年底上车，你怎么看？有必要急着上车吗？还是明年等房价稳定下来，甚至回调，再入手？
答：全国各地的中介都一样，要你赶紧上车，房价永远在涨。 但在深圳，还真的要信中介。 因为最近十年，深圳真的走出了独立行情，房价基本没有回调过，一直走的是横盘-涨-横盘-涨这样的螺旋上升曲线。 16年初调控后的两次回调，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房价回调5个点左右，然后很快涨回原位。 你当然可以搏这次是否还有回调，你能否吃到这5个点，但对于普通人，赌输的概率会更高。
问：您好，我前年在老家买房了，是用我老婆的名义来申请贷款的，红本上有我和老婆的名字，我马上就落户深圳了，请问在深圳我还有首房首贷的资格吗？
答：一般来说，主贷人上征信，次贷人是不上征信的，深圳认贷不认异地房，你查下征信就可以看是否具备首贷资格了。中国人民银行网上有简易版征信查询。
问：您好，请教一下，本人目前深户未婚，自己名下福田有一套房产，但同时还与父母分别持有另一套福田房产的五成份额，上述两套均为住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投资一套住宅，请问是否可以先将名下全部房产登记转让给父母（类似近亲属之间无偿赠予之类），以此来腾出本人的房票，不知这种方式是否可行，转让成本如何，谢谢解答。
答：深圳房价为何不会降，因为还有大把像你这样优秀的单身姑娘撑起半边天。 赠予，都必须是红本在手才行，夫妻之间赠予免税，直系亲属赠予可以只交契税，还可以是三价合一前的登记价交契税。
问：大神你好，新手上车，手上80万左右，想问一下大世纪水山缘，中兆花园，龙威花园哪个更适合刚需？看多了有点晕。
答：不知道你买多大的，楼市分化，就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山，面积越小越适合投资，面积越大越容易跑输。 大世纪小区环境还不错，不过交通不便。 中兆和龙珠一样，刚需盘中的战斗机，换手率特别特别高，想象一下，你的邻居们三天两头换房，你会不会也质疑你所拥有东西的价值，这就是归属感。 龙威花园，除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话，看看桂芳园和康桥花园，或者沿着14号地铁看看。
问：老师好，招商果领值得投资吗？请您分析下区位价值，交通情况，物业管理因素吧。感谢。
答：招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅；
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：您好之前我买了满京华云晓公馆97平，我在南山工作，女朋友在罗湖工作，她天天跑宝安太远了，我们还没结婚，女朋友也有深圳购房资格，三成首付，我们手里还有大概400万现金，能否在罗湖与南山中间再买一个超小户型？满京华一个月还贷2w，这个还贷压力我们也是需要考虑的，我们俩一年收入35w。
答：你们原本可以强强联合买个大婚房把家还的，不知道哪个中介拉你们往云晓这个坑里跳了，关键还限售4年+，不得不痛心疾首的说，一手好牌打得稀烂。 第二套3成+高首付是你们的优势（可以避税），不要再往市区500以内凑热闹了，这个价位段的房子因为税少，稍微好点的盘都涨得爹娘都不认识了，看看涨幅没有那么夸张的550左右三房或者带学位的两房，至于房贷压力，可以先出租，待到云晓收房后外加收入上涨，就可以把这部分填平再来考虑自住。至于具体楼盘，要结合她的上班地点以及职业稳定性来综合考虑。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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发布于 10:05
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