歷史總是有一些驚人的相似之處，鼠年總是那麼不平凡。
1840年鼠年發生了鴉片戰爭，開啟了喪權辱國的歷史；1900年鼠年發生了八國聯軍侵華，國際地位一落千丈；1960年鼠年開始了三年困難時期；2008年鼠年發生了汶川地震，舉國哀痛中共克時艱。
當然，不能把上面的歷史巧合，當做迷信。什麼“逢鼠年必有大亂”的說法，純粹是杞人憂天，毫無依據。但是多難興邦，這句老話是絕對有道理的。
疫情終歸是會過去的，而且這個時間不會太長，但是疫情帶來的不利影響是不可逆的，特別是對三四線城市的房地產市場來說，情況再糟糕不過了。而對於大城市的影響，可以在較短時間內克服。
人口吸附力下降
哪怕是面對疫情，北上廣這樣的城市還是最宜居的。強有力的政府管控，完善的公共衛生系統，積極有作為的社區管理，以及較高自覺性的居民素質，使得人口密度大，人流密集大城市的疫情防控做得相對到位。大家可以拿幾個一線城市的感染人群佔總城市人口的比例，與中小城市的比例進行對比，發現大城市的感染人群數量並不算多，而且治癒率也較高。
這也是我春節期間建議身邊朋友，最好還是回到大城市宅自己家裡的原因，顯而易見，大城市更安全一些。
以上海為例，在疫情公佈後，早在1月24日上海就啟動了公共衛生一級響應機制，並且在第一時間公開相關信息渠道，這在全國各城市當中算是響應比較迅速的，得到了廣大網友的好評。雖說上海有很多先天的優勢，比如經濟實力雄厚，錢多好辦事；比如上海作為國際性大都市，國際交往頻繁，一直面臨著各種國外輸入性疫情風險，有著豐富的防疫經驗。防疫只是上海等大城市完善的公共服務的一個縮影，廣大一二線城市，在基礎設施，公共服務方面，醫療資源，教育資源方面，是三四線城市無法企及的。因此大城市在對外來人口的吸引力方面，會不降反增。
這次疫情，很多人應該發現了，很多中小城市的感染人群增加迅猛，甚至大有超過本省首位城市的趨勢。部分地方出現了大量瞞報，防控措施不及時，導致傳染人群激增的情況。這些情況，讓很多居住在中小城市的人對當地的公共服務和醫療資源的不信任加劇，並最終表現為城市對人口的吸附能力下降。
韭菜少了
對於廣大三四線城市而言，存在較好的產業基礎的城市可謂鳳毛麟角，大部分城市只有一定的產業，或者完全沒有產業。當地的經濟來源相對單一，基本上就是房地產+商業服務業+外出務工。目前疫情緊張的情況，各項經濟活動也大範圍停止了，而且短時間內回覆也較為困難。
一般來講，三四線城市主力的購房客群是當地的工商企業主，當地政府事業單位人員，以及外出務工返鄉置業群體。受疫情影響，大家的生活成本都在攀升，收入卻停留在原地，這三大購房群體中的兩類，購買力都遭受了極大的損傷。想要扭轉這一局面，可能還需要一些時日。
購買力的下降，會直接反饋到新房銷售市場，這對房企的銷售回款會形成巨大的挑戰。
地方財政吃緊，很嚴重
近兩年，特別是2019年以前，隨著中央的棚改安置政策轟轟烈烈地推行，廣大三四線城市的房地產購買力得到釋放，普遍經歷了一輪去庫存的過程。同時隨著居民的購買力的上升，大量房企下沉到三四線城市爭奪市場，大多數地方政府相機推出了大量土地，土地出讓金收入呈現倍增態勢。土地財政的成功，讓很多中小城市也有財力去大手筆做城市基礎設施改善，城市面貌的更新，大量城市新區拔地而起，一片欣欣向榮的景象。三四線城市面貌的更新，也增加了城市對人口的吸附力，反補了房地產購買力。這就是上一輪三四線城市，房地產行業爆發增長的原因。
但是2019年下半年以來，廣大三四線城市庫存高企，市場風險累加，房企拿地意願低下，呈現在土地市場，就是土地流拍的情況加劇，直接影響地方土地出讓金收入。這對已經大手大腳花錢的地方政府而言，已經無法及時剎車了，這從各地債臺高築的案例中，可見一斑。
為了抗擊疫情，各個城市的地方政府財政緊急下撥了大量的款項以及救災物資，特別是這些三四線城市，原本就不寬裕的財政，變得更加緊張了。
地多了房也多了
在目前地方財政嚴重依賴土地出讓收入的情況下，為了緩解進一步惡化的財政情況，地方政府會進一步在土地財政收入上下功夫。上半年會是很多城市大量土地集中上市的時間，大量優質的地塊在上市時間的先後順序上，會佔據優先級的地位。
地方政府會在保證土地供應的數量，穩住土拍成交率，土地價格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，並在其中選擇一個平衡點。原本已經庫存高企的市場，會在這一波土地供應之後，進一步惡化。
對於一些在2019年以來已經預冷，出現了大量地塊流拍的三四線城市，地方政府對地價的預期會有所降低。這對有決心，有信心繼續進行三四線城市深耕的房企來說，是聊以自慰的利好吧。
總之，三四線城市的房地產，沒那麼糟，但也沒那麼好了。
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