历史总是有一些惊人的相似之处，鼠年总是那么不平凡。
1840年鼠年发生了鸦片战争，开启了丧权辱国的历史；1900年鼠年发生了八国联军侵华，国际地位一落千丈；1960年鼠年开始了三年困难时期；2008年鼠年发生了汶川地震，举国哀痛中共克时艰。
当然，不能把上面的历史巧合，当做迷信。什么“逢鼠年必有大乱”的说法，纯粹是杞人忧天，毫无依据。但是多难兴邦，这句老话是绝对有道理的。
疫情终归是会过去的，而且这个时间不会太长，但是疫情带来的不利影响是不可逆的，特别是对三四线城市的房地产市场来说，情况再糟糕不过了。而对于大城市的影响，可以在较短时间内克服。
人口吸附力下降
哪怕是面对疫情，北上广这样的城市还是最宜居的。强有力的政府管控，完善的公共卫生系统，积极有作为的社区管理，以及较高自觉性的居民素质，使得人口密度大，人流密集大城市的疫情防控做得相对到位。大家可以拿几个一线城市的感染人群占总城市人口的比例，与中小城市的比例进行对比，发现大城市的感染人群数量并不算多，而且治愈率也较高。
这也是我春节期间建议身边朋友，最好还是回到大城市宅自己家里的原因，显而易见，大城市更安全一些。
以上海为例，在疫情公布后，早在1月24日上海就启动了公共卫生一级响应机制，并且在第一时间公开相关信息渠道，这在全国各城市当中算是响应比较迅速的，得到了广大网友的好评。虽说上海有很多先天的优势，比如经济实力雄厚，钱多好办事；比如上海作为国际性大都市，国际交往频繁，一直面临着各种国外输入性疫情风险，有着丰富的防疫经验。防疫只是上海等大城市完善的公共服务的一个缩影，广大一二线城市，在基础设施，公共服务方面，医疗资源，教育资源方面，是三四线城市无法企及的。因此大城市在对外来人口的吸引力方面，会不降反增。
这次疫情，很多人应该发现了，很多中小城市的感染人群增加迅猛，甚至大有超过本省首位城市的趋势。部分地方出现了大量瞒报，防控措施不及时，导致传染人群激增的情况。这些情况，让很多居住在中小城市的人对当地的公共服务和医疗资源的不信任加剧，并最终表现为城市对人口的吸附能力下降。
韭菜少了
对于广大三四线城市而言，存在较好的产业基础的城市可谓凤毛麟角，大部分城市只有一定的产业，或者完全没有产业。当地的经济来源相对单一，基本上就是房地产+商业服务业+外出务工。目前疫情紧张的情况，各项经济活动也大范围停止了，而且短时间内回复也较为困难。
一般来讲，三四线城市主力的购房客群是当地的工商企业主，当地政府事业单位人员，以及外出务工返乡置业群体。受疫情影响，大家的生活成本都在攀升，收入却停留在原地，这三大购房群体中的两类，购买力都遭受了极大的损伤。想要扭转这一局面，可能还需要一些时日。
购买力的下降，会直接反馈到新房销售市场，这对房企的销售回款会形成巨大的挑战。
地方财政吃紧，很严重
近两年，特别是2019年以前，随着中央的棚改安置政策轰轰烈烈地推行，广大三四线城市的房地产购买力得到释放，普遍经历了一轮去库存的过程。同时随着居民的购买力的上升，大量房企下沉到三四线城市争夺市场，大多数地方政府相机推出了大量土地，土地出让金收入呈现倍增态势。土地财政的成功，让很多中小城市也有财力去大手笔做城市基础设施改善，城市面貌的更新，大量城市新区拔地而起，一片欣欣向荣的景象。三四线城市面貌的更新，也增加了城市对人口的吸附力，反补了房地产购买力。这就是上一轮三四线城市，房地产行业爆发增长的原因。
但是2019年下半年以来，广大三四线城市库存高企，市场风险累加，房企拿地意愿低下，呈现在土地市场，就是土地流拍的情况加剧，直接影响地方土地出让金收入。这对已经大手大脚花钱的地方政府而言，已经无法及时刹车了，这从各地债台高筑的案例中，可见一斑。
为了抗击疫情，各个城市的地方政府财政紧急下拨了大量的款项以及救灾物资，特别是这些三四线城市，原本就不宽裕的财政，变得更加紧张了。
地多了房也多了
在目前地方财政严重依赖土地出让收入的情况下，为了缓解进一步恶化的财政情况，地方政府会进一步在土地财政收入上下功夫。上半年会是很多城市大量土地集中上市的时间，大量优质的地块在上市时间的先后顺序上，会占据优先级的地位。
地方政府会在保证土地供应的数量，稳住土拍成交率，土地价格和土地出让金总收入之间，做出艰难抉择，并在其中选择一个平衡点。原本已经库存高企的市场，会在这一波土地供应之后，进一步恶化。
对于一些在2019年以来已经预冷，出现了大量地块流拍的三四线城市，地方政府对地价的预期会有所降低。这对有决心，有信心继续进行三四线城市深耕的房企来说，是聊以自慰的利好吧。
总之，三四线城市的房地产，没那么糟，但也没那么好了。
閱讀更多 金融與行業 的文章
