2020-02-06 21:00:35 佚名

花枝俏68

不是轉不轉的問題，是必須要轉，是選擇轉為固定利率，還是轉為基於lpr的報價利率，這個選擇只有一次，是選固定利率還是選lpr利率。

為什麼要把基準利率轉換為固定利率或者是lpI利率。

轉換後，意味著以後我們的房貸的利率基本上是以LPR5年期的利率為參考，實體經濟的利率以一年期的lpI為參考，央行把房貸利率和實體經濟的傳到利率進行了分開，更容易去對實體經濟進行調控，實體經濟的傳導利率通過調控一年期的lpI利率。不影響房價的調控，房價通過調控5年期的lpI利率，兩隻手分別可以進行單獨的調控。

可以理解，轉換之後，房貸的利率的調控和實體經濟的調控可以分開。

選固定利率還是選lpr利率？

90年代的時候，我國的房貸的基準利率高達8%左右，隨著經濟的發展，利率在一直在下調，另外從lpr5年期的利率公告看，5年期的利率已經調控了一次，即2019年11月份LPR利率從4.85%調成了4.8%，長期看lpr利率還會繼續下調，所以建議考慮選擇基於lpr的利率。

互金圈

你現在的房貸執行利率是：4.9%*（1+10%）=5.39%，按照當前的最新房貸利率政策，存量的浮動房利率房貸都需要轉換以LPR為定價基準的房貸利率，那麼你有兩個選擇：固定利率和浮動利率。

1、固定利率

你如果選擇固定利率，那麼你以後的房貸利率就永遠是5.39%，無論以後LPR是否變化，都和你無關，漲了，就算是你賺了；反之，如果LPR跌了，那麼就算是你輸了，這個有點賭的意思。

5.39%的房貸利率，比當前的全國首套房平均利率還要低一點，所以，總體不算是太高，但是隨著未來利率的下行，那麼你可能就會變成較高的利率了。

筆者個人判斷未來利率下行是一個趨勢，除非是出現極端的非可控因素，但是這種情況筆者認為是很難出現的。

2、浮動利率

如果選擇浮動利率，那麼你未來的房貸利率就是這樣的：LPR+點數，其中的點數是這樣的：點數=5.39%-4.8%=0.59%，其中的4.8%是2019年12月份發佈的5年期LPR。

那麼，你的房貸利率就是：LPR+0.45%，其中的LPR的數值在第一期使用的是2019年12月份發佈的數據。因為浮動利率主要是你可以選擇在一定的週期選擇重新計算房貸利率，到一個週期那麼就按照最新的LPR來計算房貸利率，而其中偶讀點數——0.59%——是永遠不變的，LPR是每個月都會更新一次的，所以，你的才是浮動利率。

而重新計算利率的週期最短是12個月，也就是說你可以最短選擇1年就重新計算一次，如果1年後LPR漲了，那麼你的房貸利率也就跟著漲了，反之，如果LPR未來跌了，那麼你的房貸利率也就跌了。

3、未來的LPR是漲是跌？

筆者個人認為LPR未來是走低的，是要下行的，這個是一個趨勢，因為中國的宏觀經濟增速在放緩，這個是主要原因之一；第二個原因就是M2的增速目前也在放緩，已經持續3年維持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十幾二十的增長，在2009年甚至到達將近30%的增速。第三個原因就是當前全球經濟下行的壓力都很大，各國央行都在降息，我們是沒有必要去提高LPR。

況且2019年下半年的時候，LPR的5年期已經下調過一次，而1年期的LPR已經下調過多次。同時，在新年的第一天，央行降準0.5%，釋放長期資金8000億元，這個目的就死引導社會融資成本的降低，也就是引導利率的下行。

以上僅僅是筆者個人的觀點和看法，事關自己的利益，請謹慎思考選擇。

壹號股權

關於這個問題，我發現很多人有一個誤區。

他們往往覺得，如果自己的房貸利率高，就應該轉換成跟隨lpr變化，如果自己的房貸利率低，就應該選擇固定利率。

這種觀點毫無依據，是否選擇利率跟隨lpr變化，其實和以前的房貸利率高低並沒有直接關係，充其量只是一種心理感受。

因為這次的房貸利率調整方案中，首先做的是和lpr加點利率接軌，也就是把原來的基準利率浮動模式，變更為lpr加減點，首次轉換的利率是不會變化的。

比如你原來的房貸利率是5.88%，你在2020年4月份選擇變更合同，那時候的lpr為4.8%，你的加點數就是108點，你的房貸利率仍然是5.88%。

這種情況下你有兩種選擇，一種是選擇固定利率，也就是說今後的房貸利率保持5.88%不變了，另一種是選擇利率跟隨lpr變化。

如果你選擇了後者，至少需要在一年之後利率才有可能變化，這要看當時的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房貸利率也會保持5.88%不變，如果lpr上升到5%，你的房貸利率就會變成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房貸利率就會變成5.68%。

由此可見，是否選擇利率跟隨lpr變化，和以前的房貸利率高低並沒有關係，關鍵是判斷未來利率會下降還是上升。

如果確信將來利率會走低，那麼就選擇跟隨lpr變化，如果確信將來利率會升高，那麼就應該選擇固定利率。

互金直通車

現在的房貸基準利率是4.9%，如果上浮10%的話就是5.39%。根據新規則未來，你可以選擇要麼是按照5.39%，持續20年不變。要麼是改成浮動利率，也就是五年期LPR+加點，加點為5.39%（現執行利率）-4.8%（當前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮動利率是前一年的5年期LPR+0.59。這樣一來，只要未來的lpr小於4.8%你的轉換浮動利率就是值得的。

是否轉換跟你現在的基準利率上浮或者打折沒有多大關係，關係比較大的就是未來的LPR是上漲還是下跌？所以你認為下跌轉換就鄭浮動利率如果你認為上漲就選擇固定利率。

當前經濟情況下，lpr下調是大概率的。一是世界經濟整體都處於一個非常弱勢的環境，日本歐洲都已經是負利率，美國連續三次預防性降息。中國的經濟近期也面臨較大的壓力，所以接下來降息也是大概率事件。我認為五年內lpr利率都是一個下降的趨勢。所以如果你的貸款還剩五年，甚至十年，我都推薦你選擇浮動利率。

10年或20年後，lpr是上漲還是下跌？現在很難預測。但是如果你的貸款還剩20年，我仍然推薦你選浮動利率，因為十年內利率下調是比較確定的。十年後貨幣在不斷貶值。你的債務數值不變，但是實際的購買力已經下降了。我們可以想一想。十年前，如果每月還2000塊錢，是多大的壓力，而今天還2000塊錢壓力就小很多。所以，即使那時候lpr上漲了，那我們前10年所享受的收益會大於10年後的付出。

莫水宏觀經濟

先來看下央行是怎麼說的吧。

一、本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1號以後，全國貸款買房的用戶你們可以和銀行重新簽訂貸款合同了。涉及到的個人房貸數量，高達28萬億。

如果重新簽訂的房貸利率下降1%，那麼100萬的貸款，一年可以省1萬的利息，每個月可以省833元。對大部分家庭來說，無疑是一個利好。到8月31號截止，每個人有5個月的時間可以去操作。

我先說結論：

建議轉LPR，且只簽訂一年期的LPR。

什麼是LPR？

簡單的說，就是貸款利率不再由央行決定，而是由幾家大的商業銀行根據市場的變化自行定價。這其實等於央行把基準利率的定價權，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關鍵一步。

然後還有一個加點的問題，以前是按基準利率進行浮動，上浮20%或許下浮10%，以後就沒有這個上下浮動的問題了，統一改為固定加點，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

舉例：

小明買的房子貸款利率是按基準利率上浮10%來定，那就是4.90%x(1+0.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那麼這個差額就是5.39%-4.80%=0.59%，那麼你的固定加點值，就是正59個基點。

小紅買的房子貸款利率是按基準利率下浮20%來定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那麼這個差額就是3.92%-4.80%=-0.88%，那麼你的固定加點值，就是負88個基點。

如果以後LPR的利率繼續下降，降為4%的話。

那麼小明的房貸利率就是4%+0.59%=4.59%，小紅的房貸利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各國的房貸利率，美國目前是保持在2%~3%之間，英國是在2.75%~3%之間，我們中國的平均房貸利率是5.53%，基本是歐美髮達國家的兩倍。

再加上世界範圍內已經很多國家已經逐步進入負利率時代了，所以未來LPR下降是有很大可能的事情。所以這裡的建議大家不要籤固定利率，最好是採用LPR+加點的模式，而且期限是一年期，如果LPR持續下降，那麼我們房貸的利率也可以做到一年比一年低。

簡單經濟學

從長選來看，房貸利率下行的幾率是很大的。也就是說未來房貸利率還有可能下行。

以前貸款的基準利率為4.9%，這個利率是基準利率時代最低的貸款利率，可以說房貸是非常划算的貸款。最近的lpr為4.8%，比基準利率要低0.1%，和4.9%的基準利率相比，兩者的差距是很小的。

我建議貸款年限所剩不久的購房者，比如房貸年限已經低於5年的購房者，可以選擇固定利率，也就是以前的基準利率。因為房貸所剩不久的貸款剩下的大多為本金，利息佔比已經很少，就算選擇lpr，房貸利率將了，也省不了多少利息。固定利率雖然不能享受利率下降帶來的好處，但是也不會因為利率上漲而漲利息。

如果是剛貸款不久，或者剩餘還款年限還很長的購房者，可以選擇lpr。從長遠看，貸款利率還會下降，在房貸利率下降的同時，可以節省更多的利息。

現在沒有誰能確定未來幾年或者未來十年房貸利率的具體走勢，總結一下就是要想穩定就選擇固定利率，自己要還的月供和利息一目瞭然。覺得未來房貸利率還會出現大幅度下降的可以選擇lpr，房貸利率下降就可以節省利息。

房簡單

本政策其實是針對原來浮動利率的那些貸款用戶，在之前，大多數固定利率房貸用戶是沒有關係的。因為未來LPR利率要替代我國的基準貸款利率。

如果你的房貸在之前是浮動利率，也就是根據基準利率上浮10%，從2015年起，五年以上基準利率4.9%，現階段浮動利率大約是5.39%左右。

你可以選擇繼續按照5.39%的利息還房貸，你也可以和銀行重新協商按照新的固定利率來還款，現階段利率長期走低的情況下，應該可以談到低於5.39%的房貸利率。這其實就是新的一個房貸合同，放棄了原來的浮動利率合同。

你也可以選擇浮動利率，時間為2020年3月到8月31日。現在LPR利率是4.15%，那麼你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。當然，這裡的小數點會精確一下，不會超過你原來的5.39%的利率。

未來，如果LPR利率下行，那麼後面那一年你的利息負擔下降，比如如果2021年那個時候LPR利率是4%，那麼4%*1.3=5.2%。

怎麼選擇？

記住：所有選擇，兼有代價。

浮動利率好嗎？

浮動利率當然是好的，十年前，大多數貸款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未來呢？一般會越來越低，像歐洲日本，負利率。到時候你的利息就全免，當然本金還是要還的。

但是浮動利率是有風險的。固定利率看上去年年吃虧，但是萬一有一年利率上天呢？比如阿根廷基準利率60%如今，比如美國在1980年曾將利率提高到16%，因為惡性通脹。當然，聰明人會說，要是惡性通脹，我就提前賣房子還錢。誒，這倒是不錯的選擇。可問題，我們沒有這麼高效。房子哪是說賣就能賣的。因為浮動利率會承受利率上行的風險。大家都知道，現在5%的利率，向下最多變為0%，也就是不要利息，向上可是有很大空間。多少都不知道。

固定利率好嗎？

固定利率是不划算，不經濟的，但是固定利率是能夠規避風險的。你看著利息一年比一年低，甚至於負利率，你依然在還5%的利息，心裡面不舒服。但是，如果一個人收入穩定，這只是成本負擔高了點。所以，你只要不停穩定的歸還就可以了。對於未來的確定性，則要高得多。

現狀看，依然建議浮動利率

本身你是基準利率確定的浮動利率，未來，你是LPR確定的浮動利率。你的浮動利率如果在過去十年一直是浮動，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好處。你也發現，利率趨勢整體是向下的。那麼未來只是改變一個計算利息的相對標準。這沒有任何影響。所以，建議還是浮動利率。但是，考慮到，浮動利率有風險，這個風險雖然概率很小，但是這是選擇的代價。

凱恩斯

我認為是有必要轉換成LPR利率，存量浮動利率貸款市場轉換是政策支持的，當然要跟政策走更加好。

你之前的貸款利率是在基準利率基礎之上上浮20%，實際貸款利率是5.88%，貸款期限是20年，也就是分240期，這是你之前的貸款情況。

隨著現在國家最新消息，2020年3月1期開始存量浮動利率貸款轉換工作。根據政策轉換規定，最終的轉換利率是由借款人和銀行進行協商，協商之後再來確定轉換的利率。

其次還有一個規定是借款人可以選擇浮動利率和固定利率兩種，確定之後會進行轉換，記住只能轉換一次，轉換以後不能更改，所以聯繫大家在辦理轉換之時一定要想清楚是固定利率還是浮動利率。

假如轉換成固定利率，也就是在轉換成LPR利率之時，根據原先的與銀行簽訂貸款合同利率為參考，最終確定以LPR利率來計算。

比如說你之時實際貸款利率是5.88%，而當前LPR利率是4.8%，轉換成固定利率就是LPR+108個基點，轉換之後的實際貸款利率依舊5.88%，並沒有發生任何改變，這個貸款利率是固定不變的。

假如轉換成浮動利率的話，貸款利率是跟隨LPR利率進行調整的，隨著央行的LPR利率進行加減基點，最終貸款利率是同漲同跌，一年調整一次。

比如說你當前實際貸款利率是5.88%，明年lpr利率已經在4.5%了，你的實際貸款利率就是減了30個基點，實際貸款利率變為5.58%了，可以少支付很多貸款利息。

反之後年LPR利率上調到了5%的話。你的實際貸款利率為5%+108個基點，實際貸款利率是6.08%，這樣的話實際貸款利息要支付更多利息。

為什麼你貸款利率上浮20%要轉換成LPR利率好呢？

其實之前的央行基準利率是硬性利率，而LPR利率是更加符合貸款市場利率，當然要轉換為LPR利率好，主要有以下兩大原因。

（1）當前的貸款利率較高，貸款利率都是在5.1%~6.5%之間，同比前幾年貸款利率在4.2%~4.8%之間。所以現在銀行貸款利率要高，轉換LPR浮動利率後，一旦央行下調LPR利率之時，貸款利息會同比降低，少支付很多利息。

（2）要根據政策走，現在國家政策是支持大家從原先的基準貸款利率轉換成LPR浮動利率。國家支持大家轉換成LPR利率肯定是有原因的，有福利的，當然要跟政策指導轉換成LPR利率好。

彙總

央行的基準貸款利率時代已經結束了，隨著2019年8月20日開始實行以LPR利率出臺，未來將會進入LPR浮動貸款利率時代。

國家出臺政策讓大家告別基準貸款利率，那肯定是有重大原因的，這種情況的話肯定是選擇轉換成LPR利率更加好。

老金財經

現在不是你想不想轉換成lpr，而是根據央行文件，2020年3月開始，以前籤的商品房貸款合同都要進行更換，以lpr加點來代替過去基準利率上浮的計算方式。也就是說，以後所有的商品房購房貸款只和lpr掛鉤而與銀行基準利率脫鉤。不過，央行提出可以選擇貸款利率的變動方式。

第一，可以選擇購房貸款利率是浮動利率或者是固定利率。選擇浮動利率，則根據lpr5年期利率報價，加點形成下年度利率，購房利率最短一年調整一次。選擇固定購房貸款利率就會一直保持你原來的利率不變。

第二，改變lpr後，第一年實際利率和以前的利率相等。舉例說明，原來購房貸款利率是4.9%，變為lpr後就是lpr（4.8）+10點＝4.9%，利率不變，只是錨點改變。但是，lpr是每月報價一次，選擇浮動利率，則實際購房利率有可能每年都不一樣，但是區別不會很大。選擇固定利率，以後每年就是4.9%不變。

第三，是選擇lpr浮動利率還是選擇固定利率。我看了很多相關從業者的觀點，大多數人都是建議，選擇浮動利率，因為利率降低是大趨勢。我也認同此觀點，但是我建議原來房貸利率高於5.88%的，選擇浮動利率方式。原購房貸款利率在4.9%-5.88%之間的，可以考慮固定利率方式，而利率低於4.9%的，我會選擇固定利率。這樣選擇，不是說，我認為以後利率會漲，而是我認為4.9%是一個比較低的利率，而這個利率的月供我沒有什麼壓力，就不想冒風險去面對變化的利率。

所以，從2020年3月開始，購房貸款利率都會陸續由原來的基準利率改為lpr加點計算方式。你現在主要考慮的應該是，選擇浮動利率還是固定利率。

世家

個人觀點長期建議轉換成LPR，未來可以參考發達國家利率水平——社會財富是一個不斷積累的過程，財富的增加必然導致其找不到出路，即市場利率會下行。

一個國家越窮，利率水平越高

一個國家越窮，社會對資金的需求越緊張，利率水平便會高漲。其次，一個國家越窮，貨幣政策越難實施，畢竟國家可調配的資金不多，往往以致通貨膨脹不可控，即會導致利率水平高漲。

反過來推導，一個國家越富有，它的利率水平會持續走低，甚至為負——可以參考發達國家利率水平，特別是央行決議利率為負的國家。

那麼追根問題本身，你是相信我國越來越富有，還是越來越窮了？如果相信越來越富有，那麼利率水平會走低，選擇LPR就可以得到優惠。

選擇LPR並不排除中短期內走高

從上文推導，從長期來看，利率水平會走低，選擇LPR會得到相應的優惠。但是並不排除近年會走高，因為經濟走下坡，國家持續實施貨幣寬鬆政策，比如2020年剛開始就公佈於1月5日降準0.5%。

經濟不景氣，需要更多的資金注入，但資金注入之後沒有產生效益（經濟持續不景氣），未來某段時間必然導致通脹較高（大水漫灌現象），市場利率表現會是先下行然後走高。

因此，房貸換成LPR兩三年之後，不一定得到優惠，可能利率水平更高。

實體經濟與房地產相分離，實則便於未來實施貨幣寬鬆政策

目前對於已還供的業主，選擇只有兩個：一、換成固定利率，上浮10%，目前即是4.9%*110%=5.39%——利率水平永遠為5.39%，不再有上浮的概念；二、換成LPR，可調整期限最短為12個月，即換成LPR之後,期限內（與銀行商議，最短是12個月）貸款利率仍然為5.39%，期限外就要看當時的LPR利率，利率可分解為LPR+（5.39%-2019年20日LPR）。

注：2019年20日LPR五年期LPR為4.8%。