每天一閉上眼，心裡想的是願病毒能早一點消亡，人們能早一點平安。

每天一睜開眼，眼裡看的是關於昨日的新聞報道，是否出現大的逆轉。

一開始，會恐慌，會擔憂。

現如今，只心疼，只期盼！

病毒早晚都會遏制，只要我們小心一點，病毒沒有宿主，早晚都會消散。但病毒來勢洶洶，也為我們敲響了警鐘。

這次疫情的幾點啟示：

1，一定要選擇一個醫療水平高的城市定居，當你或者你的家人有人得大病的時候，你就明白你生活的城市醫療水平高意味著什麼了。

2，最好要有一臺代步車，車是你私密的空間，是你移動的房子，可以幫你隔絕外在的風險，可以幫你攜帶一切必需品，當城市要封鎖的時候，你可以第一時間駕車離開，如果你生活的城市封鎖了，一切公共交通都暫停了，你也可以開車滿足基本的生活需求，比如去遠一點的超市

3，平時一定要有儲蓄的習慣，切不可月月光，手頭至少要有足夠支撐半年的開銷，開銷包括日常消費、房貸、車貸等一切支出

4，沒事兒別去湊熱鬧，人多的地方少去，我們的眼睛不是顯微鏡，看不到細菌，越是人多的地方就越髒

5，一個城市至少得有2套房，不然真的發生意外，隔離都沒有地方去。

6，保持敬畏之心，對未來要有謹慎的態度，凡事不可能一帆風順，人生隨時會遇到不可思議的事情，做好心理準備。

沒病沒災才是最大的不動產！

我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：美麗氣質的房姐你好，春節前在成都龍泉驛看了下臥龍谷玖號的高層151平（55），當時頭腦一熱就定了，然後還交了三成首付78，開發商用分期全款的方式讓我最遲能四月底再辦理按揭，沒有預留18個月的月供，目前名下郫都區一套83平兩室，犀浦一個商鋪。由於這次的疫情，回款會拖到明年，然後手頭項目上半年也沒收益，基本足夠供上月供的現金流。現在的問題是需不需要退房，重新選籌？或者有什麼其他操作呢？購房資格打算通過把名下郫都區房產贈送給母親（父母都是非成都本地戶口）

回答：你好，龍泉驛是推薦的板塊，方向沒有問題。但是臥龍谷玖號是CEO盤，自住沒有問題，投資回報率不如1W+剛需盤。如果能跟開發商申請更名，建議退掉 重新選籌。建議把父母戶口遷到成都，用老人票做接力貸買入。商貸一般只能貸款到69歲。但是子女做共同還款人，可以貸款到90歲。只上老人徵信，不上子女徵信。不浪費子女貸票。當下很多銀行都停止了接力貸，僅僅中國銀行，中信銀行和售樓處合作接力貸的情況。

提問：您好，白沙洲的正商金域世家127大三房戶型的單價1.6跟四新的恆大翡翠華庭四房140戶型的1.6選哪個？同是三環內的四新和白沙州哪個潛力更大？謝謝您

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新農場，土地規整，容易統一規劃，目前交通系統，配套都不錯，環境也好，是一個合格的次中心居住區，主要輻射漢口漢陽中心擠壓的剛需客戶。四新最大的紅利期已經過了，未來還有拆遷和人口紅利能慢慢兌現。

白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房價也不相上下。白沙洲重點承接武昌的人口外溢，區位更好，武昌的資源也更多。從未來發展看，白沙洲略高於四新，但是現階段仍不適合自住。這2個盤對比，優先正商。

提問：新會員首問：資深房姐您好，體制內，有房貸款已還清，手裡子彈50-60（可借潛在子彈應該還有個20-30），座標在皖南小城，一直拜讀您的文章，看的蠢蠢欲動哈哈，1、根據您文章中所述的城市，武漢，瀋陽，重慶，杭州，廣州（廣州需要繳足半年社保辦理戶口來實現，目前未行動）都在我的考慮內，既有投資保值的目的，也有為了給2歲孩子以後在一二線有站立之處的想法，所以目前不明確，在城市選擇上很是糾結，甚至自大產生了擇2城均佔有之心，還請您點播，讓我醍醐灌頂一番，如何去投，定在哪個城市最佳；2、選籌還請推介樓盤和合適價格，在此謝過，抱拳。

回答：你好，大單優先原則，首選一線城市：北上廣深。一線城市是沒有上限的，什麼叫沒有上限？就是紐約、倫敦、東京、香港、巴黎、摩納哥、莫斯科，沒有任何城市可以拿來用於界定中國北上廣深房價的上限能衝到多少。

持有一線城市的房產，主要看重兩點：

1.相當於買中國經濟的寬基指數基金，穩定、安全，收益也不低。

2.從中國頂級城市繼續躍升為世界頂級城市，在這個過程中會伴隨著房價的又一輪重估。

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剩下的幾個城市，子彈30-50就可以上車，未來有閒散子彈再考慮繼續加倉。全款房也可以做抵押融資。

提問：你好，萬能的房姐!請問長沙有什麼潛力，性價比較高的區域 板塊樓盤介紹啊!

回答：長沙東西大旺，重點關注武廣新區（雨花區北部），關注租售比就沿著地鐵線淘二手次新筍。這塊區域的交通更加方便，是原來的市中心五一廣場的自然延伸，與高鐵站機場同方向的武廣新城，有著沒有任何自然阻擋的平坦土地，相比於梅溪湖市府片區，這裡才應該是建倉長沙的首選區域。

提問：美麗智慧的房姐，您好，因在武漢限購區無購房資格，今年九月份在武漢以親戚（武漢本地戶口）名義購買了一套限購區住房，合同已籤，12月份開始還貸，請問如何合理規避風險，籤代持合同可以嗎？代持合同受法律保護嗎？代持合同有樣本嗎？簽了代持合同還需要公正嗎？怎樣才能最大限度的保護我自己的權益？問題有點多，還望房姐不煩賜教，謝謝。

回答：籤代持協議有沒有用？當然有用，關鍵是怎麼籤？代持，是一套手續，而不僅僅是一張代持協議。

房產的產權權屬怎麼確認？

房產的產值為什麼能歸你？

房產的處置權利怎麼控制？

怎麼保證你是第一順位債權人？

怎麼附加保險？

怎麼避免代持人的反悔？

把這些點考慮進去，再去思考代持這件事，你才能設計對應的手續。

全套手續包括但不限於：見證協議＋抵押轉賬記錄＋全權委託（或者分開委託）＋長期租約＋買賣＋抵押證＋代持工資（房租）。代持人有家屬的，還要先排除家屬的干涉。意外可能性較大的，遺囑要先安排好。手續不是一勞永逸的，隨時保持創新。

代持的邏輯：代持的本質是一項委託，一筆合作，因此代持的核心，是雙方的信任。代持的邏輯，是用抵押物債權來獲得實際上的房子的產權，所以要讓代持人籤抵押證，疊加各種債務，無法從房產上獲得差價。

代持協議，各種委託，長期租賃協議，是為了讓你擁有對這套房產的經營使用權利和處置權利。

好的代持人，是隻要講清楚，什麼手續都配合你的，不會疑神疑鬼。房屋的產權，決策權，處置權都在你名下的時候，才算完成代持。

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提問：房姐，還是繼續昨天的問題，現在我想在上海跟長沙兩地之間選擇一個地區投資商鋪，選擇那個地區比較好？然後現在中介給我推了一些回報率達到7—8之間的，並且都是星巴克，漢堡王，肯德基已經再租，每年租金增長5-8%，並且是開發直賣一手鋪子3%的稅，我本來是準備去投了 昨天聽你說商鋪很多坑 現在猶豫不決 想最後再請教一下

回答：商品和住宅不是一個邏輯。住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。

門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。商鋪前途未卜，互聯網化、電商化時代，商鋪的價值存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。

但是短期內 社區商業會保持長久繁榮。因為有些服務業的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最後一里路。但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結構適合未來新的風口新的業態。商鋪投資永遠要比住宅的不確定性更高。而且在國內，商辦資產的負外部性太高太高了。稅收實在太離譜。

底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公里內大型商超、綜合體規劃等等等等情況。此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運氣好。

人在長沙，建議就買在長沙吧。買之前做好調研工作。

提問：房姐，榮盛.和悅名邸怎麼樣？離融創城不遠，投資可以嗎？有點偏，傳說的3號線也不確定

回答：你好，在鐵西區，隨著工廠的搬離，啟工街附近的土地逐漸整理了出來，因為臨近鐵西區的中心商圈鐵西廣場，而且有成熟的生活配套，啟工街板塊十分火爆。當前啟工街的樓盤已經接近萬元，由於是拆遷整理出來的土地，依舊比較雜亂，投資角度性價比一般。

啟工街板塊再往西，就到了於洪和鐵西的交界區域，這裡叫做“瀋陽經濟技術開發區”，原來這裡是遠郊，主要發展製造業、產業園，但是隨著城市的擴張，逐漸進入市區，土地也從工業轉成了居住用途，該板塊價格6500起，居民區與產業園交錯，性價比一般。

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提問：萬能的房姐，請問您提到的籤遠期合同，可以具體一點嗎？比如多長時間算遠？怎麼和賣家談？合同中需要具體明確哪些事項？多謝多謝！

回答：如果你看上了一套房，暫時沒有子彈，可以通過遠期合同拖20個月，有充足的時間籌集首付款，即使最後房主不賣給你，也可以獲得鉅額賠償。拖延流具體操作見知識星球內部分享《拖延流實戰篇》。

提問：房姐你好，想問買一套總價235萬左右的新房，49歲了，可以貸款20年，首付3層，要貸款差不多165萬，1，還款方式我是選擇等額本金還是等額本息。2，我是過幾年提前還完貸款還是貸足20年好。

回答：你好，任何情況下都選擇等額本息的還款方式，年限越長越好，不要提前還款。為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。

3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。

按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。

結果是什麼呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：本人已婚，深戶，在深一套房，紅本在手，手上有現金100，想再買一套兼顧投資及自住，400以內，最好有較好的中學學位，請問怎麼操作？可以有哪些樓盤推薦？房產是我的名字，配偶深戶，無房貸記錄

回答：你好，總價400萬現在深圳買房比較尷尬，小戶型已經集體上漲一波。

建議買二三梯隊的學位房。

關於深圳中考：

1、 深圳中考，均分95讀不了深中，均分93讀不了紅嶺，滿分460，普高錄取：非深戶391最低，深戶349分最低，深圳身份證只有400萬張，深戶考上高中的概率為70%，非深戶20%，深戶優勢很大；

2、參與中考78300人，公辦招生計劃35531人，錄取率45%，2018年錄取率約47%，學校建設速度跟不上人口流入速度；

3、四大全部大規模點招，點招生和地段生升學率差距驚人，比如廣受追捧的深高北，八大率只有16.9%，總共60人，紅嶺1人，深中、深實驗、深外分別兩人，自己的高中部53人，參考356人，這60人，有多少來自那兩個點招班？

4、福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明，生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；

5、南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；

6、花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。

所以，深高北的成績未來不會差，因為後期花高價買學位的孩子參加中考了。搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。

深圳投資性價比高的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好！潛水很久，今年40了一直想回武漢，雖然跟買房關係不大，但覺得房姐閱歷豐富，不知道怎麼看我這種情況：2個小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個學區房，給孩子讀好點學校，上海這邊讀不了什麼好點的學校，都是普通學校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀大了，看他們跟我在上海生活，心理內疚，回武漢他們可以經常回老家，心理不至於空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔心這個年紀哪天被公司裁了，找工作沒有競爭力，生存成問題，目前有個老破小房子在供，想早點回打好基礎，但畢竟在上海待了十多年，想到時候和公司領導說說調回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往後的日子，越來越難 越來越難。

其實，你父母給與你的，都要在你身上還回來。每個人一出生都揹負了債務，而這點，大多數人在年輕的時候都不知道這個債是要還的。我們上有老下有小，養家的就我們一人。這個時期，我們管它叫做中年危機。

中年危機，無非是債務的集中爆發。有中年危機，說明你的速度還不夠，不足以償還債務。大部分中產之所以焦慮，是因為都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。

對於職場人來說，勞務收入的上限，就是100萬，因為供給太大，市場定價自然就低，而你要達到勞務收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式決定收入上限。當你精疲力竭才能掙到50萬，當你知道面臨無數競爭者隨時會被取代，當你知道一些人不用那麼費勁也能掙到500萬的時候，你會發現人生如此被動，人自然就焦慮了。

回武漢沒問題，但是現在最大的問題是該換賽道了。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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