問：老師，聽說最近房貸利率又下降了，代表什麼？
答：2020年1月全國首套房貸款和二套房平均利率連續2個月下降，分別為5.51%和5.82%，北上廣深的首套房利率也悉數下調了，上海首套已經4.82，意味著新一輪刺激，房地產作為夜壺的功能會再將使用，利好消息
問：十三老師 您好 請問龍崗麓園這個樓盤怎麼樣 純投資的 價格還能接受 小區環境很喜歡 就是學位不穩定 聽銷售說旁邊要建新學校 要是現在投資的話 以後潛力怎麼樣？打算持有5年以上
答：那個位置不上不下，說它好吧，又被北通道割裂了，說它不好吧，離大運又那麼近，去回龍鋪地鐵十分鐘就夠了，所以結論是一手房溢價明顯，對比下二手房，價格合適還是可以買的。
問：新開盤的新錦百納公館怎麼樣呀，買下來不便宜，升值空間怎麼樣呢？
答：新錦安海納公館 寶安中心的中產盤，總價確實不低了，相比周邊的二手，品質上未見得更高，主要優勢就是新房，稅費少。 整個寶安中心，歸前海統籌規劃，地段升勢強，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。
問：十三老師您好，由於資金有限，只能買的起總價260萬的房子，首付50%，因為人在外地，一直在網上看，之前一直關注布吉，後來看你們說那邊潛力不太好，現在看市區一室一廳的，羅湖的柏林花園想聽聽您的看法，或者有更好的區域推薦一下，萬分感謝
答：你說的是田貝的泊林花園吧，2006年的盤，在羅湖算次新了，問題是整個羅湖都處在沒落大週期，大勢如此，哪個盤也無法獨善其身。 現在買羅湖的人，或者是老羅湖，或者是看重配套學區錢又不多的剛需，你人在外地，明顯是為了投資，投資就不要去羅湖湊熱鬧，除非是貪圖租售比高一些。 總預算260萬，可選的範圍不是太多，或者去西部買個非熱點片區的小戶型，蹭一點熱點的漲幅；或者去東部認真選籌，等待下一波風起。
問：深圳地鐵8號線預計明年開通，請問地鐵開通後沙頭角片區的房價會不會迎來一波漲幅？
答：地鐵從規劃確定到建設開通，時間長達三到五年，漲幅已提前透支，指望正式開通後再漲一波是不現實的，但對沙頭角肯定是利好，少量優質近地鐵樓盤會有小幅上漲。
問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房
答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。
問：十三老師，我和老公南山科技園上班，蛇口海伴雅居一套兩房自住。手上資金400萬，娃現在小學二年級，聽說深圳灣學校前景不錯，計劃將來讀深圳灣初中。三個選擇糾結得不行。 1. 700萬總價。是選擇買太古城南小一房還是金色海琴苑三房呢？都帶深圳灣初中學位，買來出租不住。 2. 現在深圳灣學校還沒起來，要不要先買前海諾德，鼎太那邊房子，過3年如果深圳灣學校起來了，再置換呢？ 手上就這麼些錢，糾結來糾結去，盼十三老師指點下。謝謝了
答：感謝付費諮詢。 我覺得你對深圳灣學校過於迷信了，深圳灣學校雖然硬件好，生源也非富即貴，但成績未經過市場驗證，以後未必拼得過南山福田的老牌名校，這個名校是打問號的。 而且深圳灣學校學位充足，租房就可以入讀，你完全沒必要為一個未被蓋章認可的名校去糾結，更應該考慮的是手頭的400萬該如何放置。 你現在自住的海伴雅居小兩房只有60多平，樓齡偏老，升值潛力也一般，自住和投資都不是優選。 我建議直接做置換，賣掉海伴雅居，加上手裡的400萬，買一套自住和學位兼顧的舒適三居，升值預期強，也改善了自住條件，才是更好的選擇。
問：老師您好 我知道您以前在北京待過 問一下 北京有個世界之花假日廣場 就在宋家莊地鐵站南五公里 公寓性質 大約2.3萬一平 可以碰嗎 中介說需要更名
答：北京的公寓，17年3月嚴控之後，已經蔫了兩年半了，沒有成交，價格一落再落，否則會有兩三萬的漏兒給你撿? 現在買公寓，租售比肯定剛剛的，但你圖的是租金還是漲幅? 有人認為北京公寓是黎明前的黑夜，政策稍一放開就會大幅反彈，現在是抄底良機，是與不是? 在我看來，在北京，不要賭，面對政治意志和上層建築，個人利益不過是一撮塵土。
問：回遷房怎麼樣，比市場價低25％，需要注意什麼
答：趁著你這個問題，我科普下何謂回遷房。 人們常說的回遷房分兩種: 第一種其實是叫指標房，顧名思義就是買個指標，把原著民的指標從開發商那買過來，無需購房名額。這個時候是房子連影都沒見著，只能看到一紙開發商確權書以及開發商給的拆遷安置費，價格一般是商品房市場價的5~6折，最大的風險是時間風險，一個項目從立項，到拆遷到建樓收樓短則五年，長則十年，全看運氣，屬於真正的不動產，不能租不能售更別說抵押，適合沒有房票，有一定原始積累等得起的，萬一急需用錢，不指望這個房子來變現。 第二種回遷房是已經變成或者即將變成現樓交付給村民的，離交房越近，爛尾可能性越小，房價也就越貴，想必你問的是第二種，在村民變成紅本之前都要全款買入，去國土局更名所以需要購房名額，需要甄別的是回遷房的品質在很多樓盤和商品房有區別，或獨立一棟或梯戶比高，另外注意村民的負債，打款最好去銀行做個聯名賬戶。
問：請教十三，在深圳有一套自住，現在手頭有少量閒置現金80w，想投資一房，羅湖，沙井，寶安如何排序？持有時間5年～8年
答：現金80W，想買家庭第二套，根據不同情況可以做到首付三成，五成和七成，可買到總價120到250萬不等的房子，如果取中間值200萬，只能淘淘單房或小一房。 羅湖的漲幅弱，但租金高，至少能佔一頭； 沙井買三房長持沒問題，一房我就呵呵了，要交通沒交通，要學位沒學位，要環境沒環境，租不出又賣不掉，是沙井一房的命運； 寶安的話，認真淘淘，也能買到寶中或周邊的小單間，好租也好賣，我的排序會是寶安>羅湖>沙井。 不過，200萬還可以有其他打法，不一定非要侷限於最小面積的排序。
問：老師，您好！請問投資深圳學區房，僅針對樓齡的問題，持有五年的話，頂級學區的樓齡多少以內可以入手？2T的樓齡又該如何選擇？
答：知道2T，看來是關注深圳學區很久的朋友了。 深圳的學區，頂級名校（前10）不考慮樓齡了，因為制度規則和市場共識已經形成，很難沒落；二梯隊的學區，存在沒落的可能性，近些年看到的如翠園、育才等等都是，整體片區沒落、樓齡老化會導致中高端客群轉移，因此需要謹慎判斷。這種2T的學區房投資失利，未必是因為樓齡、而是背後的人群沒落了。
問：老師你好，想問一下，這幾年被炒地火熱的前海，目前那邊大量寫字樓空置，整個片區面貌不錯，但是人煙稀少。按照目前的發展速度來看，前海還需要多少年才能成熟起來？未來前景到底如何？
答：你為什麼希望它發展成熟呢?如果我在前海置業，我希望它十年都不要成熟，不成熟才會一直有想象力，房價才會持續漲，成熟了就到頂了，就該盛極而衰了，參見福田。
問：十三你好，5萬多的單價，是選擇碧海的富通城，招商果嶺過金港華庭還是選擇大運的頤安都會中央等大運周邊樓盤？
答：富通城，無特色碧海大盤，金港華庭，無亮點上車盤，招商果嶺，新晉熱門次新盤，這幾個成交都是常年佔據深圳TOP20的，交易活躍是件好事，但是成交過旺，也是需要警惕的，換手率高，意味著房子讓人沒有歸屬感，繼而導致拋盤的更多，真正的好房子是惜售且稀缺放賣的，一如東部標杆品質盤的頤安，89三房兩衛客廳出陽臺找不到幾套在賣的，頤安的76兩房小三房在遼闊的大龍崗是沒啥競爭力的。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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