问：老师，听说最近房贷利率又下降了，代表什么？
答：2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51%和5.82%，北上广深的首套房利率也悉数下调了，上海首套已经4.82，意味着新一轮刺激，房地产作为夜壶的功能会再将使用，利好消息
问：十三老师 您好 请问龙岗麓园这个楼盘怎么样 纯投资的 价格还能接受 小区环境很喜欢 就是学位不稳定 听销售说旁边要建新学校 要是现在投资的话 以后潜力怎么样？打算持有5年以上
答：那个位置不上不下，说它好吧，又被北通道割裂了，说它不好吧，离大运又那么近，去回龙铺地铁十分钟就够了，所以结论是一手房溢价明显，对比下二手房，价格合适还是可以买的。
问：新开盘的新锦百纳公馆怎么样呀，买下来不便宜，升值空间怎么样呢？
答：新锦安海纳公馆 宝安中心的中产盘，总价确实不低了，相比周边的二手，品质上未见得更高，主要优势就是新房，税费少。 整个宝安中心，归前海统筹规划，地段升势强，海纳公馆买入长持是没问题的，跑平宝安中心大势。
问：十三老师您好，由于资金有限，只能买的起总价260万的房子，首付50%，因为人在外地，一直在网上看，之前一直关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法，或者有更好的区域推荐一下，万分感谢
答：你说的是田贝的泊林花园吧，2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你人在外地，明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算260万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。
问：深圳地铁8号线预计明年开通，请问地铁开通后沙头角片区的房价会不会迎来一波涨幅？
答：地铁从规划确定到建设开通，时间长达三到五年，涨幅已提前透支，指望正式开通后再涨一波是不现实的，但对沙头角肯定是利好，少量优质近地铁楼盘会有小幅上涨。
问：罗湖的湖贝片区还有价值吗，如华隆园的二手房
答：湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。
问：十三老师，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金400万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。 1. 700万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。 2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？ 手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼十三老师指点下。谢谢了
答：感谢付费咨询。 我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩未经过市场验证，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。 而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的400万该如何放置。 你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。 我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的400万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。
问：老师您好 我知道您以前在北京待过 问一下 北京有个世界之花假日广场 就在宋家庄地铁站南五公里 公寓性质 大约2.3万一平 可以碰吗 中介说需要更名
答：北京的公寓，17年3月严控之后，已经蔫了两年半了，没有成交，价格一落再落，否则会有两三万的漏儿给你捡? 现在买公寓，租售比肯定刚刚的，但你图的是租金还是涨幅? 有人认为北京公寓是黎明前的黑夜，政策稍一放开就会大幅反弹，现在是抄底良机，是与不是? 在我看来，在北京，不要赌，面对政治意志和上层建筑，个人利益不过是一撮尘土。
问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么
答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。 人们常说的回迁房分两种: 第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。 第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。
问：请教十三，在深圳有一套自住，现在手头有少量闲置现金80w，想投资一房，罗湖，沙井，宝安如何排序？持有时间5年～8年
答：现金80W，想买家庭第二套，根据不同情况可以做到首付三成，五成和七成，可买到总价120到250万不等的房子，如果取中间值200万，只能淘淘单房或小一房。 罗湖的涨幅弱，但租金高，至少能占一头； 沙井买三房长持没问题，一房我就呵呵了，要交通没交通，要学位没学位，要环境没环境，租不出又卖不掉，是沙井一房的命运； 宝安的话，认真淘淘，也能买到宝中或周边的小单间，好租也好卖，我的排序会是宝安>罗湖>沙井。 不过，200万还可以有其他打法，不一定非要局限于最小面积的排序。
问：老师，您好！请问投资深圳学区房，仅针对楼龄的问题，持有五年的话，顶级学区的楼龄多少以内可以入手？2T的楼龄又该如何选择？
答：知道2T，看来是关注深圳学区很久的朋友了。 深圳的学区，顶级名校（前10）不考虑楼龄了，因为制度规则和市场共识已经形成，很难没落；二梯队的学区，存在没落的可能性，近些年看到的如翠园、育才等等都是，整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移，因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利，未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了。
问：老师你好，想问一下，这几年被炒地火热的前海，目前那边大量写字楼空置，整个片区面貌不错，但是人烟稀少。按照目前的发展速度来看，前海还需要多少年才能成熟起来？未来前景到底如何？
答：你为什么希望它发展成熟呢?如果我在前海置业，我希望它十年都不要成熟，不成熟才会一直有想象力，房价才会持续涨，成熟了就到顶了，就该盛极而衰了，参见福田。
问：十三你好，5万多的单价，是选择碧海的富通城，招商果岭过金港华庭还是选择大运的颐安都会中央等大运周边楼盘？
答：富通城，无特色碧海大盘，金港华庭，无亮点上车盘，招商果岭，新晋热门次新盘，这几个成交都是常年占据深圳TOP20的，交易活跃是件好事，但是成交过旺，也是需要警惕的，换手率高，意味着房子让人没有归属感，继而导致抛盘的更多，真正的好房子是惜售且稀缺放卖的，一如东部标杆品质盘的颐安，89三房两卫客厅出阳台找不到几套在卖的，颐安的76两房小三房在辽阔的大龙岗是没啥竞争力的。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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