2020年春節期間，新型冠狀病毒感染肺炎疫情蔓延全國，打斷2019年以來宏觀經濟的企穩。接下來疫情對宏觀經濟將產生哪些持續影響？這些影響又將怎樣影響房地產市場？本系列專題由天津中原研究院專業分享：
一、疫情發展趨勢及其對經濟的影響程度：
根據國家衛健委統計，截至2020年2月10日上午9點，全國確診人數40235人，疑似23589人。
近3天全國確診人數呈連續下降趨勢，但權威機構仍不對“拐點”做預期，防疫形勢仍然嚴峻。根據當前防疫形勢，預計疫情緩解最早可能出現在3月，也有可能在4~5月氣溫全面回升之後，在此情況下，對宏觀經濟的影響：
1、上半年經濟增速回落已成定局，下半年全行業反彈調整。
疫情影響需求和生產驟降，投資、消費、出口均受明顯衝擊，以2019年數據為參考，僅春節7天電影、餐飲零售和旅遊三大產業的直接經濟損失就高達1萬億元，上半年經濟增速回落已成定局。下半年社會全行業均須做出調整以減少上半年的損失。
2、餐飲、旅遊、電影、交通運輸、教育培訓及生活娛樂等行業衝擊最大。
2019年春節期間全國電影票房約59億元，全國餐飲和零售銷售額約1萬億元，全國旅遊接待人數4.15億人次，旅遊收入5139億元。2020年春運出行人次預估減少5成，疫情後復工投資的延遲將持續影響上述行業的經營活動。下半年受全行業調整止損的衝擊，上述行業的客基持續收窄，全年經營壓力持續。
3、民企、小微企業受損更大。
民企和小微企業解決了80%以上的就業，以餐飲、生活娛樂行業為代表，第一批扛不住的民企和小微企業已經開始倒閉。如果疫情繼續影響超過三個月，沒有普惠性的扶持政策半數以上的民企和小微企業將非常困難，。
4、疫情對天津的影響：
國家衛健委公佈關於天津的數據：截至2月9日24時，天津確診人數91人，疑似286人。目前整體疫情還需要一段時間才能控制。
天津近2年經濟進入換擋轉型期，傳統產業持續下行，但傳統支柱產業仍為核心支撐，新興產業目前仍處於前期的投資、培育期。因此疫情的影響將主要體現在一季度乃至上半年的產能釋放上，對全市全年整體經濟的影響有限，但天津的民企和中小微企業將面臨較大的生存壓力。
預計疫情後對房地產行業的發展將迎來一波新的行情，基於一季度的土地出讓受疫情影響，政府持續增加土地供應。而受抑制的剛需和改善購房者將在年中逐步恢復信心，下半年將會是今年的交易黃金期。
同時受疫情影響，2019年在京津城際帶動下熱度提高的寶坻區市場熱度在上半年將出現一定幅度下降，其市場熱度可能向薊州、北辰、西青、東麗及濱海等其它受城際帶動的區域轉移。
二、各地政策對沖力度及其對經濟的影響：
為降低疫情對經濟、民生、企業發展帶來諸多不利影響。近期國家在金融、稅負等方面向企業提供了特殊時期的幫扶政策，各級地方政府也相繼出臺相關惠企惠民政策。據不完全統計截至2月9日，共有北京、上海、深圳、重慶、河北、湖南、浙江等１８地省級政府出臺相關政策。這些政策主要包括稅費減免、國有資產減免企業租金、延遲繳納社保、降低融資成本、政府專項財政補貼等方面。
以北京、深圳為代表的一線城市政策覆蓋面更廣，扶持力度更高，除基本的降低金融成本、減免稅費、延遲繳納社保、減免租金、財政貼息等“規定動作”外，還增加專項補貼。
天津近2年為經濟轉型、優化營商環境，持續為企業減負降低稅費。此次疫情影響天津將加大對企業的扶持力度。目前天津的扶持政策主要體現在推動復工、勞動力保障和社保、稅費的延遲繳納方面，對傳統行業企業，國有企業的影響有限，對民企、中小企業的扶持政策效果有待進一步釋放。
若疫情在1-2個月內結束，對各行業的影響則在第二季度末有所緩解，儘管有部分行業以及從業人員的收入受到影響，主流剛性需求仍將持續釋放，部分積壓已久的改善需求也將在二手市場活躍後拋盤入場，市區新房會有一波行情。
三、疫情背景下宏觀經濟走勢對房地產市場的影響：
疫情發生之前，在本輪調控背景下房地產市場整體表現企穩：
整體政策偏緊，“一城一策”因地制宜；
土地市場穩定，供應充分，價格理性迴歸；
樓市表現穩定，價格增幅收窄，剛需主體穩定，剛改需求逐步釋放。
疫情發生後，一季度土地市場交易全面延遲，新房市場售樓處關閉、營銷活動全面限制，施工暫停開工延緩，宏觀經濟增速回落，全民關注防疫。在此背景下，疫情後對房地產市場發展的影響：
1、土地供應規模增加，全年都是拿地窗口期。
國內除少數財政情況較好的城市外，多數城市在疫情影響下面臨經濟維穩和財政平衡的雙重壓力，需增加土地供應規模進行平衡。
天津2019年全年供應土地1458萬㎡，2020年預計供地規模不低於1500萬㎡，將主要集中在後三個季度推出，今年的任何時候都是拿地窗口期。特別是經過多年的棚戶區改造以及城市更新，市區出現大量供地，資金充裕的房企應在今年注重市區和外圍土地結構的補充和修正，今年是市內買地的機會，今後不可能再有如此之多的供應。
2、行業集中度將進一步提高，強者恆強態勢延續。
疫情影響下，一季度銷售暫停影響房企現金流，下階段資金實力更強的央企、國企和業績規模大且穩定的TOP房企將成為土地市場的成交主體，進一步加劇行業分化，強者恆強態勢延續。
天津TOP房企集中度近幾年穩定增長，2020年市場份額將進一步提高。
3、整體金融環境趨於放寬，但房地產行業融資壓力不減。
為降低疫情影響提振經濟，預計2020年整體金融環境趨於寬鬆，但資金流向側重回復實體，房地產行業自2019年中起的融資壓力持續。
天津城市資金面緊張，融資能力分化將加劇房企的分化。2016-2018年高點拿地的企業將進一步承壓，斷臂求生的企業和項目會進一步增加。
4、房企財務風險凸顯，收併購機遇增加。
2020年房地產行業需償還債券總額近8000億元，單上半年就超過3千多億。在現金流受限、融資壓力不減背景下，如1-2月內疫情得以控制，多數中小企業受影響尚能控制在可接受範圍，如疫情影響週期拉長，將造成更多項目難以為繼，收併購項目將逐步出現。
5、全年新增供應持續增加，下半年競爭壓力空前。
2019年樓市新增供應增長趨勢明顯，2020年在土地供應持續增加、結轉供應增加及房企現金流壓力凸顯等多維因素影響下，新增供應將繼續增加。而且由於疫情對施工進度的影響，主要供應壓力將集中於下半年。
天津2019年當年拿地、當年入市的項目數量比2018年增加了84%，但仍有超過120宗土地未入市，沒有達到1346的要求，基於新老供應爆發，2020年下半年新房銷售競爭壓力空前。
6、樓市政策整體寬鬆，但價格管控大概率從嚴“防跌”。
2019年在調控大基調維持不變基礎上，多地基於“一城一策”原則定向寬鬆。2020年疫情影響經濟壓力增大，樓市政策將延續大基調穩定，局部定向寬鬆的趨勢。
為防範風險，天津對房價的調控重心已經由“防漲”向“防跌”轉變，根據自身情況出臺限制價格大幅下降的措施將是必然事件。因此土地價格穩定，房價穩定將是長期現象，炒房客將在市場上絕跡。
7、對整體市場規模影響可控
疫情發生與傳統市場淡季重疊，除以回鄉置業為主要需求的三四線城市受影響較大外，對一二線及主流三線城市影響相對較小。
在天津居民置業、改善需求未出現根本變化，持續釋放的影響下，預計疫情對全年市場規模的影響範圍可控。
8、需求釋放有所延後，三季度是主要釋放週期。
一方面受疫情影響，回覆正常的生活、工作狀態需要一定時間，另一方面疫情影響施工進度，部分供應將推遲至二季度中後段具備入市條件，主要供應將集中於二季度末至三季度入市，樓市成交也將主要集中於三季度及四季度。
9、剛需先行，帶動改善需求階段性加快釋放。
一方面2019年剛性需求持續釋放，帶動了改善需求的逐步釋放，另一方面受疫情影響，原本的居住痛點被放大，也將推動主流需求的加快釋放。
預計疫情後的恢復期內，以落戶定居、婚房等生活剛性需求為主的剛需將率先入市，在其帶動及疫情影響下，部分剛改客戶也將階段性釋放。
天津由於城市經濟環境對部分改善需求的購買力產生抑制，整體市場結構仍將以剛需為主，改善型客戶中置換升級類客戶佔比將有所提高。
天津樓市以主流需求為主，整體發展趨勢平穩。但在過去幾年中受城市發展和人口結構變化等因素影響，城市及房地產市場格局、行業的發展及特徵以及客戶的結構和需求特徵等均處於持續變化狀態，本次疫情對天津市場的影響除上述共性影響外，具體的其它影響天津中原研究院將持續關注並分享，歡迎大家持續關注。
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