“新冠”疫情對房地產市場影響多大？近日，貝殼研究院基於不同的疫情持續時間的假設及政策影響，對未來新房、二手房市場走向進行了量化測算。貝殼研究院表示，雖然疫情會對市場造成一定影響，但不會改變行業的基本面，房地產依舊是巨量行業，困難只是暫時的，企業和從業人員要對未來市場充滿信心。
政策邏輯：據疫情持續時間，不同程度託底救市
短期市場會怎麼走最重要的一個變量是新冠疫情持續的時間，疫情持續時間會影響到政策的變動。貝殼研究院認為，未來的政策邏輯會有三個：
一、如果疫情在2月份能夠得到控制，市場具有較強的自我修復能力，政府可能會在供給端出臺一些降稅減費的支持政策，幫助企業渡過現金流難關。
二、如果市場持續到3月仍然無法復甦，意味著一季度的經濟下行壓力將會很大，政府可能會通過一些需求端的放鬆政策，比如對限購政策的調整、稅收成本的下調來刺激經濟回調，同時，為了保持房價的穩定，政策一般是放鬆而不是刺激。
三、如果疫情持續到上半年，對經濟的傷害或將觸及債務危機，市場則不具備自我修復的能力，如果政策不加以干預將有演變成經濟危機的可能。因此，防風險的宏觀政策則會轉向防止經濟衰退、防止金融崩塌的方向。
新房市場：全年商品住宅銷售面積同比將下降
疫情結束後，新房市場受房地產政策影響最為明顯，政策的扶持直接影響開發商拿地、貸款等動作。貝殼研究院根據疫情持續時間的長短，認為全年全國商品住宅銷售面積同比將有不同程度下滑。
假設“新冠”疫情在2月底基本結束，貝殼研究院預計3-4月將迎來市場小幅修復期，全年全國商品住宅銷售面積降同比下降約4%。
假設新冠疫情在3月中基本結束，3月市場可能小幅修復，小陽春後延到4月，上半年末銷售發力，增幅較大。全年全國商品住宅銷售面積將同比下降約8%，該降幅與受前期強調控影響下的2014年銷售同比降幅相當。
假設此次新冠疫情到6月初才能徹底結束，回落期或將持續近兩個月。2月銷售較2019年12月降約60%，3月爆發期市場仍低位保持，4-5月疫情拐點後市場開始小幅修復，6月及下半年商品住宅銷售開啟“恢復”模式，月度變動幅度較2018-2019年的平均水平較大。全年全國商品住宅銷售面積同比將下降約15%，該降幅將僅次於1998年房改以來金融危機影響下的2008年。
二手房市場：“小陽春”將滯後甚至消失
二手房方面，二手住宅銷售所受到的衝擊不僅來自疫情的影響，還有疫情結束後新房的衝擊。
在疫情於2月底結束的假設下，3月將迎來市場修復期，疊加二手房市場的“小陽春”現象，三月成交面積環比將高於往年平均水平，此後市場走勢與2018-2019年情況基本吻合。總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降16.6%，全年成交面積較2019年下降3.9%。
在疫情於3月中結束的假設下，1、2月二手市場成交面積受影響較大，3月後半月成交面積開始出現反彈。二手房市場的“小陽春”現象被疫情削弱，被疫情抑制的部分需求預計將在疫情結束後的月份逐步得到釋放。總體來看，疫情將導致一季度成交面積同比下降23%，全年成交面積較2019年下降9.3%。
在疫情於6月初結束的假設下，一季度二手市場成交面積受影響較大，傳統“小陽春”現象被大幅削弱，4-5月疫情拐點後市場開始小幅修復，6月及年末成交開啟“恢復”模式。疫情將導致一季度成交面積同比下降28%。被疫情抑制的部分需求將在疫情結束後的月份以及年末逐步得到釋放，全年成交面積較2019年下降16.3%。
在對疫情發展情況的不同假設下，貝殼研究院對2020年全國住宅銷售同比變動情況進行了彙總。
從我國房地產過去十幾年歷史來看，總量上儘管有所下降，2020年總的房地產銷售面積將會超過16億平方米，這仍然是非常大的體量。增速上，即使是在疫情持續時間最長的假設下，對新房的影響也要好於2008年時期，疫情持續到3月中的預測下也會比2004年好。
結合分析，貝殼研究院表示儘管疫情會對需求市場造成一定影響，但房地產市場仍然保持著巨大的體量，企業和從業人員要對未來市場充滿信心。當前市場不流通對企業造成的經營困難是階段性的，企業要做好現金流管理，相信政府也會出臺相關政策，幫助企業渡過難關。
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