帶著女兒旅行的龍哥
臨沂北城新區的房價還有上升空間！三萬塊錢/平是它的天花板，預計五年左右的時間應該會觸頂。
在國家大的宏觀調控政策下，北上廣深等一線城市的房價基本控制在十萬左右，青島濟南等二線城市房價基本控制在五萬左右，而臨沂作為三線城市，目前兩萬左右的房價已經是在高位運行，三萬元/平就到了天花板位置，短時間內很難實現。
說北城新區，必須先說李群。作為當時的臨沂市委書記，他主導了整個臨沂"以河為軸，北上東進，南優西提"的總體規劃佈局。北城新區作為北上戰略的重要一環，首先得到體現和落實。祊河以北的不毛之地在十幾年的一以貫之的政策推動下，迅速地崛起一座新城。
我們可以從一組數字對比中尋找一些規律：2006年起，北城公務員小區啟動建設，當時地價在25萬/畝到40萬/畝之間，三年後交房時房子的價格在2300元/平左右，同一時期開盤的商住房沂龍灣價格在3千左右，濱河陽光的洋房在4千左右。5年後的2012年，北城新區的地價在1百萬/畝，而當時房價在4千到5千/平左右。記得後來陳先運來臨沂幹市長，在調研時發現臨沂地價才一百多萬元/畝，專門提出來，北城地價必須提到2百萬/畝以上，才能與臨沂發展相匹配。並不是說陳市長主導了臨沂地價上漲，而是他把握大勢，看到了當時臨沂地價在全省全國的位次，當時的臨沂，房價是一個的的確確的價格窪地。
正是這種窪地效應，讓很多人不看好北城的房子，認為北城短時間內發展不起來，而這種觀點的存在，也讓北城房價一直在5千左右徘徊了好幾年。大家都知道，臨沂房價同周邊地市相比，價格不高，但就是不買。這種彊持的局面維持到了2016年。
2016年是個分水嶺。很多人現在還後悔，要知道現在的房價，2016年前無論如何也要多買套房子！記得當時房價受全國房價上漲影響，一天一個樣，房價天天漲。而買房人在經過幾年彊持、而看到房價大漲時，產生了恐懼性的購房心理，大家的購買慾紛紛暴漲，生怕趕不上末班車。舒格蘭、掌舵等地產開盤即清盤，一期公務員二手房一房難求。
在這種環境下，政府啟動了北城二期拆遷和開發建設，房地產商受利益驅駛，拿地慾望高漲，地王頻現。從兩百多萬每畝到三百多萬/畝，從四百多萬/畝到五百多萬/畝。應該說新一中東部的拉菲公館是個標誌，五百多萬/畝拿地，開盤八千左右，並且很快盤升到一萬多。緊接著一中西邊的中南魯商樾府又以七百多萬拿地，開盤一萬二。同一時期，沂蒙路以西的恆大菲翠華庭、金昇華府等樓盤相繼開盤，相互輝應。
到了2018年，中南再拿一中西邊剩下的51畝地，這時地價到了987萬/畝，房價則賣到了一萬六到兩萬。這還不是結束，緊接著中南又在西安路與馬陵山路附近拿地，價格達到了1382萬/畝，一時風浪大起！聖蘭菲諾一個7百平的別墅，拍賣了3222萬元，也給這個時期的房價添加了一些詭異的成份，房價盤升的背後到低隱藏著什麼？
藉著地王頻出，房價節節盤升的發展趨勢，北城一期的二手房也不甘寂寞、熱點不斷，柳青齊魯園、警察花園、天泰華府、樸園等一些優質學區房也大幅上漲，由一萬多/平到一萬五/平，再到兩萬多/平，據說網上報價有的已接近三萬/平。而蘭山地稅局自2012年開始開發建設的金水河畔，也在歷經滄桑磨難後於2019年上半年分房，給北城的房價又添了紛紛擾擾的一筆。有些地稅職工在2012年交首付款時轉讓給別人，收了5到10萬不等轉讓費，但2019北城同區域房價已達兩萬，眼看著二百多萬的利益空間讓一些人利慾薰心，撕毀合同，漫天要價，產生了不少糾紛，也給臨沂北城房價的上漲添了談資。
在北城房價大幅上漲的環境下，臨沂老城區、河東、羅莊、高新、經開等房價都有不同程度的上漲，其中蘭山老城區漲幅最猛，均價增長幅度達兩千元左右。
無論北城一期還是二期，只有那麼很少的幾個開發商泰盛恆、儒辰、中南、恆大等在拿地，很少的幾個樓盤舒格蘭、瑞府、掌舵、中南魯商樾府等在開盤，這裡面有沒有開發商的炒作、焐盤惜售、甚至和政府勾結在一起炒地的因素呢？
回想一下臨沂的地王，除拉菲公館的五百多萬以外，其它760萬、987萬、1382萬的三個地王，都是中南拍得。而且，這也符合了幾個開發商聯合，相互配合，小地塊開發，投入風險低，易操盤炒作，易掌控的炒作特點，有配合炒作的成分。
也與地方政府急於推動二期開發，高價位招拍掛、飢餓式供地，期待二期地價穩中有升的願景相契合。
總之，在多種因素的作用下，北城新區房價還會上漲，在較長的時間裡高位運行，預計五年內將會破板。
金山笑面虎
我是11年和15年分別入手了兩套房子，都是居住用的！那時候很便宜，到了17年房價飆升，很多見不到的親戚盆友都來問南彷的房子，一下由無人問津到門庭若市.....但現在問了問周圍的人都說除了極其好的學區房，都不建議入手！
11愛你的365天
從2016年春天開始，北城新區的房價已經由2016年初均價4500～5000漲到了目前的10000以上，三年實現價格翻倍。現在已經是臨沂房價最高的區域。短期來看，南坊的房價上漲空間有限。
一、臨沂居民收入短期難以支撐目前的房價。在齊魯人才網上查詢到的臨沂平均工資收入是5801元，而真實的平均工資收入估計是在3500到4500之間。相比南坊動輒一萬多的房價，一套120的房子，基本在140萬左右，按照最低首付百分之二十需要28萬首付，就算大家手頭寬裕準備了40萬首付，貸款100萬，分期30年，如果按照多數銀行執行的利率上浮20%的政策，一個月要還5900元。即便是按照基準利率一個月也要還5300元，當然裝修和車位和雜七雜八的稅費還需要將近三十萬。如果在北城新區買房子，基本需要準備60到70萬的現金，同時，每個月要還至少5300的貸款。在臨沂目前能負擔起這個價格的人多數手裡早就有房。手握三四十萬的剛需基本已經被擠出南坊。希望北城新區近期房價大幅上漲，幾無可能。
二、認為北城新區房價能迴歸4、5000元的價格都是扯淡。北城新區為什麼價格高？許多人會說是炒房團硬生生炒起來的，即便有炒房團，他們為什麼選擇北城新區，而不是選擇其他區域？
我認為在前幾年的行情中，北城新區作為臨沂政府重點建設的新城區，房價和老城區倒掛，2015年前後，多數二三線城市的新城區住房價格比老城區高20%左右。而北城新區的房價居然是蘭山的90%。基於這一點那一年我沒有選擇在蘭山買房，而是選擇了鳥不拉屎的南京路。
選擇房產最重要的是什麼？可能許多人會說戶型、綠化、小區定位、物業、開發商口碑、價格等等等等。這些很重要。其實有一點是最最重要的，就是開發商經常引用李嘉誠先生的那句話“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”
城市中央區域永遠屬於稀缺資源，該區域永遠是買房的最佳選擇，而且即使房價不漲，房租相比其他區域也是漲的。支撐區域價值的是它背後一系列豐富的市政和生活配套。而這些配套在可預見的時間內都不存在任何搬遷可能，這就等於夯實了區域的價值基礎。
現在市政府搬到北城新區已經很久，配套的公務員小區、市直的中小學已經就位。醫院、一中、公交等等最優的資源一直在向北城新區傾斜。而且隨著南坊入住人口的不斷增加，臨沂城區的中心將會向北城新區轉移。
這裡有2005到2014年的南坊房價數據：
2005年1800元/㎡
2009年3700元/㎡
2012年5100元/㎡
2014年5600元/㎡
（來源）
http://linyi.dzwww.com/news/201502/t20150205_11853626.htm
希望房價回到五年前，那還是洗洗睡吧。
三、長期來看在中國經濟轉型成功之前房北城新區還有上漲空間。
臨沂目前人口過千萬，這個數據放眼全國都是為數不多的，在山東省內更是唯一人口過千萬的城市，有人口就有需求，而且二胎放開以後，自己周邊有多少生二胎的大家可以盤算盤算，而且生二胎的大齡人群又有多少公職人員，在目前的環境下，他們又會有多少人為孩子提前準備好住房？
在過去房價上漲的這段時間，北城新區庫存的房子已經消化的差不多了。2015年時，光北城新區就有100多個在售樓盤，可以稱得上百盤大戰，基本每個樓盤都有存量房，售樓處一天能賣一套房子都是小康生活，多數開發商資金鍊極其緊張，說不好啥時候樓頂上就出現了開發商老闆的身影。那會兒想買房，置業顧問都把你當大爺供著，想選房子，隨便挑，黃金樓層、風水寶地隨便挑，首付不夠沒問題，付個一成，剩下的開發商借給你，幾年之內還清就行。現在開車去南坊二期看房，你會發現，臥槽怎麼沒房子，一共就那十幾個樓盤有房，一問價格，是兩個臥槽，一問交房日期兩年後。想選樓層，看命，先交誠意金搖號，要樓王、要黃金樓層？你能買到就不錯了，要啥自行車。開發商現在手裡庫存少，手裡現金充足，你愛買不買。
臨沂北城新區土地也就那些。經過近十幾年的開發北城新區並沒有太多的土地。南坊一期和經開區中心位置30而北城二期三期地面倒是不小，但是越開發與中心城區越遠。年內很難有土地供應。天地圖上顯示南坊一期就還兩塊地沒有開發。即便都建高層按照南坊一期兩梯三戶的平均在100平左右，也就能建5000套剛需房子。
綜合來看，近期北城新區的房價可能會高位橫盤，但是想回到兩年前的價格是不可能了，已經買房的想再漲三五千最近兩年內也不現實。長期來看，北城新區彙集了眾多的優質配套資源，如果手中資金充足基本是第一選擇，如果中國經濟發展還是以房地產作為驅動，土地依舊是地方政府的重要收入，在長期來看南坊的房價還是會漲。
臨沂房產觀察
有些人就看好臨沂房子漲價，又要通高鐵又要大刀闊斧的完善北城基礎設施建設，但是，你們千萬不要忘了
1 領導都是幾年輪換，換一個領導政策是否會改變需要打一個問號
2 濟南作為省會城市，部分地區房價下降3000-4000每平，這是一個信號，另外現在有很多看房團組織去青島膠州看房，有點腦子去想一想，為什麼青島濟南的房子會賣給臨沂人
3 有些人堅持房子絕對不會降的，降了之後影響如何如何，說到底不就是錢麼？不過北城新區1.5萬以上買房的有多少？公務員那是最早單位集資蓋房的一平方兩三千，四五千的也有，七八千的也有，一萬到一萬二三的也有，你周圍有幾個是一萬五以上買房的，有，但是比例有多少大家打聽打聽就知道。所以說泡沫巨大，即便腰斬，百分之九十的人也不會說賠錢，甚至還有得賺
4 臨沂的人口是全山東省最多的，一千多萬吧，人均GDP和人均可支配收入穩居全省倒數一二名，支柱性產業除了批發就是物流了，高精尖產業為0，很多一線城市畢業的高材生在臨沂找不到工作這是事實，臨沂創業環境也差，真心沒看出來臨沂有多麼巨大的發展潛力
5 最後我也看好臨沂房子漲價，漲到5萬6萬一平全國出名拔尖，賣了去省會買房頓頓吃排骨它不香麼
列夫巴扎耶斯
我是蒙山沂水老漢。
之前曾經回答過類似的問題，首先不是中介，也不是開發商，只是談個人觀點。臨沂北城新區房價自2016年以來，出現了大幅度瘋漲，從五千多到現在的一萬多，隨便找個地方，開盤就是一萬多的高層，花園洋房價格會更高一些。關於北城房價，個人認為，還有上漲的空間，但是漲幅相對減小，短期內不會再出現翻倍增長的現象了。
第一，關於購買力，不能說臨沂人多有錢，但是有錢的做生意的人也不少，幾十個專業批發市場，數萬名經營業戶，不能說每個業主都賺錢，但是大部分業主都是賺錢的，經過這些年的資本積累，賺錢再買房是首要選擇。我們看到某些小區在銷售時，以交現金的多少作為選房的依據，交的多的，優先選房，這樣的情況下，還是搶不到房子。
第二，關於臨沂人口，號稱一千多萬人口的大市，當然這一千多萬不是全在市區，大部分都在縣裡，很多縣裡面的有錢人，也都組團到全市最核心的區域買房，不為別的，就是為了孩子上學、成家也得買呀。像蘭陵、郯城就有很多人在這裡集中買。這也讓市區的房子有了廣闊的市場。
第三，關於北城地價，北城新區的地價隨著房地產市場的火爆，也是一地難求，不斷刷新地王高價，新地王屢創新高，土地的成本體現在房價上最直接的就是升高，拿地貴，房子就貴，開發商不是慈善家，他們要的是利益，是利潤。
個人認為，隨著房價到了這樣的新高度，更多的購房人還是持幣觀望，北城的房價不會再跟前幾年一樣，出現迸發式的增長。但是隨著各項成本的增加，也不會出現斷崖式的下跌，還是維持在原來的價格上，有限幅度地增長。
蒙山沂水老漢
我是一個在臨沂打工的農村人，我個人認為房價肯定會漲，1.因為現在南坊的地太值錢了，一畝地就幾百萬有的都到上千萬了，2.現在人工費，材料費都一直在漲錢，你們想想材料費人工費都一直在漲錢，開發商的費用肯定提高啊！3.現在人的生活水平一直在提高除非生活條件下滑，物價不漲錢，不然房價不好掉，4.南坊現在高鐵馬上通車物價能掉嗎？未來幾年在建上地鐵，我認為未來5年房價能到15000左右，這是我個人想發，只做參考，
臨沂牛蒡茶
看看開發商的開盤價格就知道，買的永遠沒有賣的精，中南倒數第二棟是一萬六七的樣子，臨沂這幾年大家都看的很明白，經濟結構調整，房價過快增長透支了正常居民的生活，齊魯園，魯商，紅星國際，頤高都是證明，萬達由於名氣，市裡的消費者也過來，所以人氣比較旺，對比整個山東的房價南坊處於高位，不會跌但是會趨穩，個人覺得緩慢增長，三萬左右。
名不經傳一小哥
2018年11月21日，今天看了南坊長沙路和南京路周邊的大部分樓盤，幾乎所有樓盤都是在16年底17年初出現大幅度漲價，而且開盤間隔有明顯縮短，放量持續增加。到現在，長沙路和南京路的樓盤幾乎都已售罄，只有個別樓盤有少量房源。洋房普通樓層價格到達1.7萬，高層到達1萬。最重要的是已經沒有多少房源了，近兩年的房產高價位銷售已提前消耗部分未打算近期買房的消費者，今年下半年每個樓盤都有上客量縮減的情況，結合一下，南坊的房價2019年整體還是以穩步增長為主，只是漲幅可能會減小。等到2019年南坊二期消化差不多，高鐵通車，南坊三期會大規模放地，到時候房價只會比現在更高。沒買房的建議儘快籌錢先買套小房子，別上高房價吃掉你的收入。收入少的剛需客戶建議老城區的二手房，教育資源還可以，二手房價還理性一些，少的只是品質。
K線的秘密花園
北城新區是臨沂市政府駐地，是臨沂的政治文化中心，當然優先發展了，以前老市區最好的小學初中高中都在南坊建立了分校。明年高鐵開通以後，白沙埠高鐵站的建立更是積極促進了南坊第三期的開發。隨著目前中國城市化進程的加快，現在農村青年一般結婚大部分選擇在城裡買房。臨沂屬於三線城市，而且臨沂是全國第三大商品批發市場，江北最大的物流中心，外來人口比較多，所以綜合來考慮，臨沂的房價在當前還是比較平穩的，未來應該還會漲。
蒙山小妮子
現在臨沂北城新區的房價由於政府出臺二套房貸款的限制，很多二套房想出手出不去，房價快速上漲的勢頭已得到抑制並稍有回落，但跌幅不大，二套房因貸款限制買不到了，致使一套房更緊張，支撐著北城新區房價，現在屬於北城新區房價平穩期，趨於穩定後還會慢牛上漲，畢竟新地王已經出現，聽說新地王建成的成本價都得20000以上，慢牛上漲是一定的！而且碧桂園等大房企已進入，碧桂園走到哪裡，哪裡的房價就漲，這已經是默認的規律！總體來說，北城新區房價還會上漲，但漲幅不會很大，畢竟北城新區的教育資源，環境質量，生活環境不錯！
