問：十三，你好，我預算500萬，想買帶好學位的小兩房，保值增值能力強的，5年之後會用到初中學位。 今天看了科技園的盤，豪方花園，朗景園，都是大沖學位，大致介紹一下情況 1.豪方花園，16樓帶電梯相對新一點，看的11樓，朝南，70平540萬，感覺房子挺大挺好，戶型方正，裝修很舒適，離騰訊很近，租客是一對騰訊情侶，缺點是小區太老，02年左右，視線被前面的高層遮擋了，離大沖學校較遠，離地鐵口也遠。 2.朗景園，剛刷新外牆，更換電梯，看上去沒那麼舊，62平米490萬。地段學位都不錯，缺點就是小區老，也是2000年左右，小區環境很一般，還可能有點吵。請問哪種更適合我？朗景園和豪方我都挺喜歡的[捂臉]
答：豪方是2000年的房子，樓齡20年了，朗景園也差不多，這個歲數的房子，加上品質都一般，都談不上保值增值能力強，惟一你看中的是學位。 南外大沖今年是當了一次黑馬，可明年會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。 如果一定要選還是朗景園吧，距地鐵口近，外觀稍微時尚一丟丟，比豪方花園這類產品喜歡的人會更多一點。
問：老師好，想請教關於名校如何定性的問題，是以應試教育下的考試成績、升學率、重點大學錄取率等為指標呢，還是以什麼來作為衡量指標呢？
答：深圳的名校界定很簡單，就是看中考成績，拼四大，八大，十大升學率和排名。 至於這個成績是靠學校的實力考出來的，還是靠掐尖點招，差生勸退，生源篩選來的，根本不重要。 這個世界，沒有幾個人在意真相。
問：請問買房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳
答：看地圖，惠州臨深圳，佛山臨廣州，惠州蹭惠深一體，佛山蹭廣佛同城，珠海不臨深圳也不臨廣州，靠自己； 看面積，惠州最大，11599平方公里，是佛山的3倍，珠海的7倍； 看GDP，佛山最強，10000億，僅次於深圳廣州，惠州其次，4100億，珠海第三，2900億； 佛山優勢：經濟強悍，廣佛同城； 珠海優勢：小而美、旅遊業發達、有城市IP、粵港澳大灣區核心區位； 惠州優勢：臨深、臨深、臨深。 綜上所述：珠海>佛山>惠州
問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？
答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。
問：十三老師您好，向您請教一下我這種情況應該如何配置房產. 我的情況是這樣的，夫妻雙方深戶，深圳有一套房在供 ，打算長期持有，珠海斗門有2套房在供，目前珠海房產是否應該出售配置到深圳或者珠海香洲區。現在是否是出手時機?目前看了深圳大運一些樓盤和坪山高鐵站和坪山圍一些樓盤，有意向深城投中心公館和坪山恆大城和財富城,能否點評一下這3個樓盤?坪山這個片區和龍崗大運和龍崗中心三個片區應該如何選擇，謝謝十三老師!
答：感謝付費提問。 珠海斗門天量供應，表面看起來價格不高，但長持價值不大，趁深圳平穩期儘早置換。 你的總預算應該在300多，三個片區大運價值最大，但這個總價只能買到大運的邊角料，如中海康城之類，被大運城邦常年壓制，龍崗中心競盤太多，只有一個字穩。 既然是投資，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心區選擇，財富城和恆大城各有長短板，還有14號沿線樓盤也值得關注。
問：您好，大神。河南鄭州的，夫妻雙方都有過貸款記錄，深圳只能5成首付，預算300～400，置業選擇時不知道該不該考慮教育因素，因為孩子已經小學，轉學是個問題，而且河南跟廣東都沒有什麼優勢？具體標的還沒選擇好，區域上糾結選寶安，龍崗，還是坪山？拋開教育因素，投資的成分佔主要。墾請撥霧見雲，☕️。
答：1、深圳金融寬鬆，全款抵押可以做到首付3成，只要你月供OK，是可以放大槓桿來選擇 2、帶中上學位的房在橫盤期表現會更好，至於標的會綜合考慮你的投資時長，是否考慮其他因素 3、投資是個性化的，區位推薦還得看自己情況，建議可以找我們做進一步諮詢 我對教育的理解可能和你會略微有點差異，城市會大於所謂的升學率
問：十三老師:好！我目前在虎門有一套房，深圳無房。工作在西鄉，想置換深圳的房子，但虎門房在穗莞深城軌口300米，穗莞深9月30日就要開通了，我是等開通之後有了升值再賣，還是馬上就要賣了？
答：城軌的通勤價值要弱地鐵很多，虎門站也不是離深圳最近的站點，加上開通前價格已有透支，所以升值幅度肯定達不到你的預期，不過既然再過一個月就開通了，不妨再等等，等開通之後趁著一波熱度適當加價出手。
問：老師早上好，可否從自住和投資的方向來分析評價深圳灣的雙拼戶型？可否買入？謝謝
答：您好，雙拼自住性價比很高，單價比單證低很多，但是投資角度來看，房票始終是個門檻，深圳限購放開的可能性也不大，而能夠進軍深圳灣的，名下無房的概率極低，很多人只能望房興嘆。受眾面過窄，交易不活躍，價格就上不去。
問：十三老師你好，請問龍崗龍東風臨四季的小兩房還有上漲空間嗎？是等16號線開通在出手還是現在出手去置換更有價值的標的
答：短期內沒有空間，確實要等到地鐵16號線通車才會有變化，樓梯房總歸是要置換掉的，結合你的家庭和名額情況來通盤考慮吧，需要的話，我們線下約個時間幫你規劃一下。 現在這個兩房在豪宅線以內，挺好出手的。
問：您好，請教一下，本人目前深戶未婚，自己名下福田有一套房產，但同時還與父母分別持有另一套福田房產的五成份額，上述兩套均為住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投資一套住宅，請問是否可以先將名下全部房產登記轉讓給父母（類似近親屬之間無償贈予之類），以此來騰出本人的房票，不知這種方式是否可行，轉讓成本如何，謝謝解答。
答：深圳房價為何不會降，因為還有大把像你這樣優秀的單身姑娘撐起半邊天。 贈予，都必須是紅本在手才行，夫妻之間贈予免稅，直系親屬贈予可以只交契稅，還可以是三價合一前的登記價交契稅。
問：老師你好，想問一下，這幾年被炒地火熱的前海，目前那邊大量寫字樓空置，整個片區面貌不錯，但是人煙稀少。按照目前的發展速度來看，前海還需要多少年才能成熟起來？未來前景到底如何？
答：你為什麼希望它發展成熟呢?如果我在前海置業，我希望它十年都不要成熟，不成熟才會一直有想象力，房價才會持續漲，成熟了就到頂了，就該盛極而衰了，參見福田。
問：想諮詢下這樣操作對不對：家有兩娃，賣掉福田中心區益田路皇庭世紀3房（市場價800萬）和羅湖深圳小學學位房1房（市場價300萬），買香蜜湖僑香外國語+深高級學位房香格麗苑（2006年的房，1500萬左右），可以兼顧學位和居住環境，這樣操作對不對？有沒有更優選？ 大寶在深圳小學讀一年級，二寶2歲半
答：大方向沒問題，皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐，可以考慮置換掉。 羅湖同理。 不過要談到香蜜湖學區怎麼買，還是大有學問的，僑香外國語小學不差，不過一方面比起隔壁的荔園還是略有遜色，另一方面是香格麗苑單價並不高，同樣113的三房另外還有其他幾套，你們看中的1500w，總價是偏高的，這樣的總價在香蜜湖片區買個學區更好的三房也是可以的。 因此具體選哪個盤、哪一套，還是有可以優化的空間。 另外，深高級今年dianzhao取消了，也許會影響它未來的成績表現。你們需要更加系統的教育和學區規劃，這一點我可以幫到你們。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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