在疫情大規模蔓延之前，國稅總局悄無聲息的發佈了2020年國稅總局2號公告，居然埋藏了一個大彩蛋，且看文件怎麼說：
“房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發後，以自己名義立項銷售的不動產，屬於房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計算繳納增值稅。”
房地產企業最重要的核心資源是土地，因此常常出現土地或項目的轉讓，由於國家對於純土地轉讓的限制，實務中最常見的就是未完工項目的整體轉讓，我們看一個案例：
A公司2014年從政府手中取得一塊土地，土地成本1億元，後續投入一億元用作開發，2018年以3億元轉讓給B公司。
對於A公司來講，增值稅無法按照新項目繳納，可以選擇按照簡易計稅5%繳納增值稅。但B公司的麻煩來了，對於B來講，取得項目時間並不是營改增前，嚴格來講應該按照新項目繳納增值稅，但A公司只能開具5%增值稅專用發票，對於B而言，未來如果按照9%繳納增值稅，在交易中顯然由於營改增銜接出現了損失。這個問題從營改增開始就存在，直到剛剛下發的2020年2號公告。
從公告的意思來看，其實是將一個完整的項目整體看待，儘管項目歸屬和開發主體中間做了更迭，但項目收入成本仍然應該完整看待，這樣明顯更為科學，對於下游企業來講，也不用再操心接收未完工項目增加增值稅稅負的問題，實屬良政。但遺憾有二：
第一個遺憾就是幸福來得太晚了，營改增已經過去快要四年，房地產企業的這種項目整體轉讓一直在進行當中，之前由於沒有文件界定，稅務機關的認定沒有爭議，一致認為應該B公司按照新項目來繳納增值稅，至於增加的稅負負擔，只能表示理解但無能為力。2號公告雖然在最後註明“本公告自發布之日起執行。此前已發生未處理的事項，按本公告規定執行。”但顯然大多數已經轉移過的項目無法享受2號公告的良政，實屬遺憾。
第二個遺憾就是類似的營改增過渡導致的問題依然存在，我看來至少還有兩個問題：
問題一：房地產企業轉讓土地使用權的營改增過渡問題
C企業將營改增前拿到的一塊土地在營改增後轉讓給D企業，C企業可以選擇按照簡易計稅5%繳納增值稅，而且還可以差額徵稅，D企業怎麼辦？由於不是從政府手中取得土地，拿到的也是C企業開具的發票，因此對於D企業而言土地不能差額從銷售額中減除，中間的損失難以承受。
當然，政府從來不提倡土地直接轉讓，甚至給了很多限制條件（投資額超過25%），那麼現在看來，不要以土地轉讓，而是做一部分投入以在建項目轉讓即可解決此問題，但實務中很多時候未必能夠盡如人意，單純的土地使用權轉移依然存在，仍然無法解決。
問題二：建築企業總分包工程的營改增過渡問題
房地產企業將工程總包給總包方，總包方再將其中的一部分專業工程分包給分包方，這樣，如果總包開工日期在營改增前，可以按照老項目簡易計稅，分包方給總包方開票也可以享受老項目正常按照3%繳納增值稅，但很多公司將一部分專業分包工程從總包中剝離出來直接同房地產公司簽署協議，這樣一來分包方施工企業就成了新項目，只能按照一般計稅方式9%繳納增值稅，當然如果是甲供工程依然可以選擇3%，但很多時候非常彆扭，這個問題也是延續了三四年，一直沒有一個定論，各地稅務機關也是爭議很大。如果按照2020年2號公告的邏輯，那就不管分包工程同誰簽署協議，只要整個項目時老項目，分包自然可以選擇按照簡易方式計稅。但是。。。實務中缺乏政策支持。
當然，遲到的良政也是良政，只是希望稅務機關能夠更多的聽取來自一線的聲音，來自企業的聲音，將存有爭議的問題早日拿出明確政策，於人於己都是方便。
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