在疫情大规模蔓延之前，国税总局悄无声息的发布了2020年国税总局2号公告，居然埋藏了一个大彩蛋，且看文件怎么说：
“房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。”
房地产企业最重要的核心资源是土地，因此常常出现土地或项目的转让，由于国家对于纯土地转让的限制，实务中最常见的就是未完工项目的整体转让，我们看一个案例：
A公司2014年从政府手中取得一块土地，土地成本1亿元，后续投入一亿元用作开发，2018年以3亿元转让给B公司。
对于A公司来讲，增值税无法按照新项目缴纳，可以选择按照简易计税5%缴纳增值税。但B公司的麻烦来了，对于B来讲，取得项目时间并不是营改增前，严格来讲应该按照新项目缴纳增值税，但A公司只能开具5%增值税专用发票，对于B而言，未来如果按照9%缴纳增值税，在交易中显然由于营改增衔接出现了损失。这个问题从营改增开始就存在，直到刚刚下发的2020年2号公告。
从公告的意思来看，其实是将一个完整的项目整体看待，尽管项目归属和开发主体中间做了更迭，但项目收入成本仍然应该完整看待，这样明显更为科学，对于下游企业来讲，也不用再操心接收未完工项目增加增值税税负的问题，实属良政。但遗憾有二：
第一个遗憾就是幸福来得太晚了，营改增已经过去快要四年，房地产企业的这种项目整体转让一直在进行当中，之前由于没有文件界定，税务机关的认定没有争议，一致认为应该B公司按照新项目来缴纳增值税，至于增加的税负负担，只能表示理解但无能为力。2号公告虽然在最后注明“本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。”但显然大多数已经转移过的项目无法享受2号公告的良政，实属遗憾。
第二个遗憾就是类似的营改增过渡导致的问题依然存在，我看来至少还有两个问题：
问题一：房地产企业转让土地使用权的营改增过渡问题
C企业将营改增前拿到的一块土地在营改增后转让给D企业，C企业可以选择按照简易计税5%缴纳增值税，而且还可以差额征税，D企业怎么办？由于不是从政府手中取得土地，拿到的也是C企业开具的发票，因此对于D企业而言土地不能差额从销售额中减除，中间的损失难以承受。
当然，政府从来不提倡土地直接转让，甚至给了很多限制条件（投资额超过25%），那么现在看来，不要以土地转让，而是做一部分投入以在建项目转让即可解决此问题，但实务中很多时候未必能够尽如人意，单纯的土地使用权转移依然存在，仍然无法解决。
问题二：建筑企业总分包工程的营改增过渡问题
房地产企业将工程总包给总包方，总包方再将其中的一部分专业工程分包给分包方，这样，如果总包开工日期在营改增前，可以按照老项目简易计税，分包方给总包方开票也可以享受老项目正常按照3%缴纳增值税，但很多公司将一部分专业分包工程从总包中剥离出来直接同房地产公司签署协议，这样一来分包方施工企业就成了新项目，只能按照一般计税方式9%缴纳增值税，当然如果是甲供工程依然可以选择3%，但很多时候非常别扭，这个问题也是延续了三四年，一直没有一个定论，各地税务机关也是争议很大。如果按照2020年2号公告的逻辑，那就不管分包工程同谁签署协议，只要整个项目时老项目，分包自然可以选择按照简易方式计税。但是。。。实务中缺乏政策支持。
当然，迟到的良政也是良政，只是希望税务机关能够更多的听取来自一线的声音，来自企业的声音，将存有争议的问题早日拿出明确政策，于人于己都是方便。
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