疫情中，承租人和出租人就租金減免無法達成一致，如何處理？問答頭條網

2020-02-11 14:05:00 佚名

律新社

按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

儘管《2003最高院通知》已於2013年廢止，但具有較高的參考價值。我們可以發現以上引述條文區分了兩種糾紛：

第一種：因疫情，致使合同不能履行。其中又區分了不能履行的原因，其一是因政府及有關部門為防治疫情而採取行政措施，從而直接導致合同不能履行；其二是因疫情影響致使合同當事人根本不能履行。這兩種原因導致的“不能履行”，應屬於事實上的不能履行，而非存在客觀上繼續履行的可能。

第二種：因疫情，導致合同如繼續履行將對一方當事人權益產生重大影響，換言之合同客觀上仍可繼續履行，但從經濟上而言繼續履行將對一方或雙方當事人造成損失或其他不便。

兩種糾紛，能否減免租金，對應前文提到兩條不同的減免租金路徑：

對於上述第一種糾紛，主要是針對租期較短或租賃期限即將屆滿的租賃合同而言，其租賃目的由於疫情控制已經落空，不再有繼續租賃的必要，可以以“不可抗力致使不能實現合同目的”為由請求完全或部分免除疫情期間的租金等。當然，《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的”提出單方解除合同的權利，合同能否就此解除，還要進一步考察其他因素。

對於上述第二種糾紛，由於疫情期間承租商業物業的商戶運營將明顯遭受重大損失，入不敷出，根本無力依約交納租金。在這裡，“疫情”及其導致的顧客銳減，符合不能預見、不能避免並不能克服的構成，應屬不可抗力，但它並未造成係爭的房屋租賃合同不能履行，由於金錢之債不存在“履行不能”，即支付租金的義務客觀上不存在無法履行的問題，但如果仍按原合同約定繼續繳納租金確實顯失公平，應當獲得相應的救濟。可見，該種情況是不具備《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現合同目的”提出單方解除合同的權利，係爭合同尚能履行，其不具有不能履約的客觀性，但可能符合情勢變更，並援引《合同法司法解釋二》第26條相關內容，訴請法院變更履行內容，減免租金。

家紡好物

承租人和出租人就減免放逐事例發生矛盾時，承租人往往是弱勢群體，可以說是毫無辦法，出租人不加房子租金就算燒高香了，所以說這個政策初心是不錯，可是基本上無法實行下去。最好的辦法是，每個承租人憑營業執照與租房合同直接到銀行辦理房租補貼。至於銀行怎麼樣和出租人結算事宜，那就是另一件事情了。

雁30954624

注意：疫情不是不可抗力！一、這不是地震或戰爭而是疫情。標的物並沒有隨著疫情而失滅，也沒有降低使用功能，與疫前並沒有實質性改變，只不過隨著疫情的到來房屋的溢價功能（如果用來經營，客戶會有所減少）相對減弱罷了，這點承租方應當有預先具備的承受力。二、疫情發生後，承租方並沒有因承租標的物的原因而發生健康等方面改變（比如地板下埋有強烈X射線），因此言不可抗力乏力。