2020-02-11 20:11:58 佚名

讀懂45498081

濟南的房價該降降了

濟南目前整體二手房均價超過1.75萬，新房均價1.9萬，主城區樓盤2萬開外的遍地都是。不知道是什麼動力推升了濟南如此的高房價？

青島房價高，至少有經濟和宜居可以解釋，但目前均價也只比濟南高一千塊而已。濟南雖為省會，但是比起成都、武漢實力相差甚遠，房價卻高於這兩個城市。北方新晉崛起的鄭州目前既是新一線又是國家中心城市，去年還晉級萬億俱樂部，甚至連宜居指數都反超了濟南，均價卻比濟南低了足足四千塊。

論經濟、論交通、論商業，乃至外來人口規模，濟南比起這三城都處於劣勢，房價竟然是這當中最高的，這種實力與房價比值逆差真的是無從解釋。

如今的濟南在15個副省級城市當中的發展速度只能跑贏瀋陽、長春、哈爾濱，但是這三個城市目前房價都只有1萬左右。有人認為濟南是東部城市，行情理應隨著東部，這可以，不過總不能奔著長三角城市比較吧？也得分區域吧？所以不論是長三角以北地區，還是整個北方，濟南的房價都只低於京津和青島，位居北方第四，估計下一個目標就是反超青島的單價了，以濟南的收入水平和城市交通以及經濟增速，拿什麼支持這樣的高房價？

作為傳統四大火爐之一，一年當中有140多天最高溫度在30度以上，其中有34度以上有40多天，比大部分南方城市還熱。所以濟南現在既不是經濟強市，也不是高收入城市，更不是旅居城市，房價則長期位居北方第四，這種樓市格局如果不發生改變，未來只會讓更多人才和企業望而卻步。北方城市本來就比南方城市競爭力弱，最後房價還比成都、武漢、長沙這些熱點城市高，那將來用什麼和人家競爭？又該用什麼留下那些無力購房的剛需族？

城市發展報告

濟南的房價就像是坐過山車，只不過這個過山車一直處於上升階段，印象裡房價好像是從去年4月份開始就一路瘋漲，漲的讓人發狂，我就納了個悶了，就一二線城市房價至於這麼高嗎，好吧，你高就高吧，那你工資也瘋漲啊，平均三千左右的工資想要買均價一萬五左右的房子，算算還是算了吧

靜夜思己過

作為首席樓盤戶型分析師，我認為目前濟南一萬五的房價相較於全國確實不算太高，但對於當地老百姓而言真的是太高太高了。理由如下:

一，很多人都說濟南目前動輒一萬五六的房價太高了，漲的太多太猛了。但不知大家想過沒有，其它城市的房價難道漲的少了？弱了？我也不說其它沿海省會，就算中西部的長沙、貴陽、南昌、西安、太原、石家莊......，哪一個房價不過萬？

這些地方的人口，經濟，城市發展水平難道比濟南還強？湖南、貴州、江西、陝西、陝西、河北的經濟體量難道比山東強？簡直開玩笑。

不要說什麼青島比濟南強，煙臺比濟南強，刨去青島的國企，煙臺的黃金，這兩個城市又能比濟南強多少？位置決定論，人口吸引論，至少我覺得接下來的一段時間裡，濟南的機會會比青島好。

二，在2018上半年全國主要城市gdp50強排行榜中，濟南以3916億位列第20位，上升7位；漲幅14.60%，位列全國第六。

這說明什麼？說明濟南的發展潛力巨大。會怎樣？吸引全國投資客的目光！而相較投資客手裡動輒千萬上億的現金，相較於北上深動輒七八萬的均價，濟南的房價顯然是不夠看的。

三，在此大前提下，做為山東省會，我就不相信集山東一省之力，集上億百姓的人口紅利，集大片北方投資客的目光，還供不起濟南兩萬的房價！

有人說，有堅決遏制房價上漲的高壓棒在，哪個城市的房價都漲不起來，那麼我想問，貨幣貶值，土地成本攀升，人口放開，城鎮化，基建拉動……市場上的錢能往哪裡去？是不是還是房產？

四，為什麼說對於普通老百姓而言濟南的房價過高了呢？在2018夏季薪酬榜中我們就可以得到答案。濟南以7014元位列23位。另外，在房價收入比偏離度排名中，濟南以32.7%的數據位列全國三甲，甩開北京、上海、深圳不知幾條街。

更具體點說就是：對於中位數人群，家庭月收入也就在一萬二左右，刨去奶娃，養車，基本生活等各項開銷，每月所餘不過四五千，當然，六個錢包湊首付沒問題，剩下的錢就還三十年房貸吧，想想就牙疼。

至於普通老百姓呢？家庭收入每月不過七八千，刨去各項開銷剩個兩千，買房？房貸都不夠！

以上分析小夥伴們覺得如何？您認為相較於全國，濟南目前的房價高麼？相較於當地百姓收入，濟南目前的房價高麼？歡迎留言探討。更多獨立樓市觀點，請關注首席樓盤戶型分析師。

首席樓盤戶型分析師

我是濟南人，對這邊比較瞭解。

濟南目前的房價應該還算合理。並且未來一段時間仍有可預見的上漲空間。在我周邊的朋友裡，對房價上漲的心理預期率接近100%。其中不乏一些剛需的朋友，他們認為目前的房價並不低，但都在想辦法儘快買房。因為他們都認為未來的房價會更高。

好，說說為什麼。

最近幾年將是濟南的跳躍式發展期，這個觀點幾乎是所有現居濟南人們的共識。快速路，高架橋，立交橋，輕軌，地鐵。這些支撐城市快速發展的基礎設施正在大規模的建設。

在之前的省兩會中，確定了濟南首位度的概念。之前，濟南作為山東省的省會，實際經濟實力卻只排到第三。屬於弱省會城市。但未來的計劃是提高濟南的首位度，一切資源向濟南傾斜。18年計劃投資超過1萬億。濟南17年的GDP才7000億。（錢從哪裡來？可以去搜一下濟南近期的土拍。囧）

另外，舊城改造，棚改。各種拆遷。釋放了大量的資金。這應該是房價上漲的第一推動力。我認為這樣並不健康，但除了改變政策，好像沒人能阻止。

濟南和大多數二線城市一樣，房產基數並不低。但大多數還是2000年之前的老舊小區，筒子樓，單位宿舍。所以老濟南人雖不缺房產，但依然有較強的改善性需求。這也是支撐房價的動力之一。

總體來看的話，濟南目前的房價我認為已經偏高了。但就未來的規劃和發展來說，還有繼續上漲的空間。濟南的房地產泡沫很低，就目前的情況來看。還看不到任何會導致房價崩盤的可能。

就剛需族來說，儘快買房還是最優的選項。

對本地投資者來說，改善性住房目前可以入手。如果純投資的話，可以看機會選擇商品房或者部分位置的商鋪。但商鋪這些年的投資價值正在直線下滑，風險遠高於商品房。需要有一定的投資眼光和必要的投資回報率分析能力才建議入手。

對於外地投資客來說，濟南不適合投資。其一是因為限購，恐怕你拿不到門票。其次是投資價值相對並不高。。比如說煙臺作為山東省經濟排名第二的城市，房價遠低於濟南。還不限購。如果你銀子多到沒地方花。可以去煙臺看看。。還有全國最乾淨的城市威海，買套海景房沒事去度度假也不錯（這個只建議退休後有時間，且身體狀況較好的人）。

另外插一句，本人研究宏觀經濟，房地產，國際政治，軍事多年。最近打算寫一系列關於房地產的文章，有興趣的可以關注我。謝謝。

財經碩說

這個問題是老麥的本行專業，所以回答一下吧。關於房價老麥也很久沒怎麼探討過了，借這個問題就嚇嘚啵嘚啵吧。

從今年年初到現在，老麥已經勸退了好幾波找老麥諮詢是否需要買房的朋友了，老麥給他們的建議是：等。因為濟南的房價今年必然會出現下滑趨勢，而且下半年會嚴重，到年底會進入冰封期，2019年日子可能會更難過，最佳的買房時機是18年底或19年的上半年。於是有朋友就又會問，什麼時間是最低價格，我說：不知道。即便老麥能掐會算也不可能算出哪天哪套房子是最低價。

然後，朋友就又會問，你為什麼會有這樣的判斷？老麥說了幾點，第一點憑藉老麥做了15年房地產開發的經驗；第二點憑藉這一次全國房價瘋狂的時間週期判斷；第三點憑藉國內經濟發展的現狀判斷；第四點通過當前階段全國空置房的現狀判斷；第五點通過當前濟南以拆遷補償維繫房價的形式來判斷；第六點通過當前濟南已經高達兩三萬的售價判斷。

再然後，朋友又問，你老說濟南的房屋空置率高，怎麼得出的結論？然後老麥會列舉一組數據，濟南的房地產開發大約從90年代中期開始起步吧，不過那時候開發量比較少，一年也就一二十萬平方米的量，到九十年代末差不多能到100多萬，這樣我們就從98年開始起算吧，每五年一個基數，90-02年，年開發量約100萬；02-06年，年開發量【平均】差不多在年200萬；06-10年到了房地產大爆發，差不多到了平均500萬了；10年-14年，算是濟南房地產的黃金初期了，年開發量基本到800萬左右；14-18年，呵呵，是瘋狂期了，平均下來年開發量不會低於1000萬（16年到了1300萬）；這樣算下來的話，98年到18年，20年間整體開發量差不多到1.3億平方米，什麼概念呢，按照7090原則（90平米以下的房子佔到70%），也就意味著將近160萬套新建商品房。按照一套房3-4口人的人均面積的話，單就這20年的開發量可以容納500萬人居住，完全沒問題。

這時候，你就會大呼了，濟南常駐人口700多萬呢，現在才夠500萬人住的，那能夠啊？諸位，請注意上述文字，老麥統計的是新建商品房，那麼在新建之前是什麼情況呢？大多是單位集資房、福利分房等等，那麼在98年之前，濟南的住房情況得有多少呢？

97年底的統計數據，濟南市總人口是550萬左右，這500多萬的人口居住環境沒有任何問題，不比現在差，雖然人均居住面積略顯小，但是居者有其屋還是沒有問題的，如果按照一間房3-4人的居住規模來算，98年之前濟南的已有住房不會低於1.3億平方米（只能比這更多）。

然後呢，然後其實還有一個數據，那就是小產權房，濟南近20年小產權房的發展，整體規模不會低於2000萬平方米，也就意味著20多萬套的規模，六七十萬人口的居住概念。

好了，算到這裡，大家想必有個基本概念了，初步算下來濟南當前市場的住房大約為3億平方米，大約可供1200萬多人居住是沒有問題的。這時候很多人就會說，你沒看到拆遷啊，那麼多的老房子拆了，其實你忽略了一點是拆了6層的不都蓋起了30多層嗎？安置了以前的，還能多出多少面積？

好了，說道這裡，知道為什麼老麥會有本文一開始的言論了吧。當然你也可以不信，但是老麥最後還想說一句話：當今樓市已經炒成股市了，你覺得你能有幾分把握？

說明：本文原創老麥，圖片來源於網絡，首發今日頭條（laomaiss），拒絕轉載，如確想轉載請聯繫老麥。敬請關注今日頭條號：老麥說說，與老麥一起去探尋那些未知的人和事。

老麥說說

但話說回來，高房價現象不只是濟南的專利，現在無論大小城市都存在房價和居民的收入水平脫鉤的問題。在山東省內普通地級市房價也動輒破萬的情況下，濟南的房價其實並"不高"。

其實，現在濟南除了歷下區和市中區的部分學區房以外，很多區域的房價還不及1.7萬元。像老城區裡的天橋區、槐蔭區的二手房，濟南東部新城區域裡的新房有很多房子的價格甚至在1.3－1.4萬。

像市區東部的華山片區、新東站片區、唐冶片區、雪山片區，發展潛力巨大，房價相對較低，是濟南剛需人群買房的主要陣地。

如果讓小編選擇，小編寧願1.3萬買濟南上述區域的房子也不買普通地級市的房子，因為1.3萬現在在很多地級市也買不到好房子了。

雨桐撩樓市

雖然小編大狀不是濟南人，不過省會濟南房價也是山東房價的風向標，偶爾去濟南也老聽出租車師傅抱怨，也在此談一談濟南的房價。如有不當的地方，也請濟南的朋友見諒。

1、泉水水位跌，樓市房價漲

有朋友在齊魯軟件園買的房，聽說房價已經漲了一倍多。於是，大狀在想，濟南的房價是怎麼起來的？

最近一兩年去濟南，感覺濟南總是在修路，拆拆建建總不停下。或許，以大規模的基礎設施建設為標誌的“濟南大發展”，成為濟南房價一再飆升的催化劑。

其實，讓房價跌難，讓房價漲還是很容易的。比如說搞個什麼CBD，或者劃幾條地鐵線路。過去小編還有到濟南工作的衝動，現在想都不去想了。

2、房價會不會影響城市的競爭力？

北上廣深的競爭力最強，但也是房價最高的，是不是房價越高，競爭力就越強呢？大狀可不這樣認為，一來這幾家城市有先發優勢，二來也是全國性的中心城市，自然對人才、資金有著很強的吸引能力。

那麼同等城市之間呢，比如說濟南和鄭州。我們先來看一下房價的走勢：

如果用股票的觀點來看，濟南房價走勢真的漂亮，而鄭州房價總是就有些糾人心了。

再再來看一下濟南、鄭州對人口的吸引力，鄭州排到了全國第8位，而濟南排在全國第26位。

濟南前市委書記王文濤曾說，周邊城市競相發展的時候，濟南如果不加快發展，就會成為價值窪地。

大狀想問：高企的房價，如何讓人才安居樂業？

文言狀語

山東.濟南

參考結論：對於大部分城鎮居民來說，濟南房價偏高。在全國二線城市當中，濟南房價處於一檔水平。由於房價影響因素較多，各地區經濟水平和購買力不一樣，因此大家理性看待房價水平。對此，和尚談談個人看法：

本題內容有四個部分

濟南房價走勢
影響濟南樓市購買力的內在因素
對目前濟南房價的評估
總結

二線城市——濟南房價走勢

濟南是歷史文化名城，全國二線城市，轄有10區2縣，常住人口746萬（不含原萊蕪市，下同）。各城區房價差異較大。一起來了解濟南樓市大體情況：

近一年來，濟南房價呈高位回落走勢。2019年10月，新盤參考價格14575元，較年初價格15827元，下跌7.91%。

二手房價格——近一年來，呈高位回落走勢。2019年10月參考價格16532元，較年初價格17674元，下跌6.46%；環比下跌1.00%，同比下跌3.38%。

從濟南新盤價格段分佈來看，各城區房價差異較大，濟南市核心城區價格較高。均價主要集中在1萬~1.8萬居多；破2萬以上價格的樓盤也不少。

房價破萬的城區有七個，呈現出差異大，價格回落城區多些。

影響濟南樓市購買力的內在因素

一個地區樓盤市場價格的變化，通常由當地供需關係決定，最主要體現在經濟社會發展狀況和增量人口規模兩個方面。

增量人口規模情況（不含原萊蕪市）

2008年，濟南戶籍人口604萬。2018年戶籍人口656萬。十年時間增加52萬，增長8.6%，年化增長0.86%。

2008年，濟南常住人口663萬。2018年常住人口746萬。十年時間增加83萬，增長12.52%，年化增長1.25%。

從官/方披露的數據來看，濟南雖然是個增量人口淨流入地區，但是規模太小、速度緩慢，這對於當地樓市去化和價格支撐彈性都有不同程度的影響。

2018年經濟社會發展狀況

——經濟基本面

2018年GDP值7857億元，人均10.63萬元，高於全國人均6.46萬元水平的64.5%；
三次產業構成為3.5：36.0：60.5，高附加值的服務產業經濟貢獻較大。城鎮登記失業率2.06%，全國水平3.8%，就業形勢不錯。
財政預算收入752.8億元，稅收收入619.5億元。人均創收1.01萬元，人均創稅0.83萬元。全國人均創收1.31萬元。
金融機構本外幣各項存款餘額17060.1億元，金融機構本外幣各項貸款餘額16059.9億元，貸存比達94.14%，濟南對實體經濟發展的支持力度相當大。

——居民生活水平

社零消費總額4405億元，人均5.9萬元，全國水平1.98萬元；
城鎮居民人均可支配收入50146元，農村居民人均可支配收入17924元，城鄉差別較大。全國城鄉人均28228元；
住戶存款5067億元，人均存款6.8萬元，全國人均5.19萬元。
濟南法人單位在崗職工年平均工資71124元。

從經濟數據反映，濟南經濟基本面是很不錯的，居民生活水平較好，屬於經濟比較發達的地區。這對於當地樓市的支撐力度比較有彈性。

綜合增量人口規模和經濟社會發展水平，濟南屬於經濟生活比較好的城市，就是增量人口規模偏小，這對樓市去化是不利因素。

對目前濟南房價的評估

濟南有12個行政管理區，各城區房價有差異，分析該問題時，通常是指濟南地區的房價情況，而不是單指濟南市核心城區的房價，否則就有失整體性。因此，我們採用濟南地區新盤均價14575元為基準數，來考察濟南房價水平。

1、房價收入比

假定購買100平米的套房，總價款145.75萬元，城鎮家庭兩人工資（收入）。

平均可支配收入

房價收入比=145.75/10.03=14.53年。這是一家人不吃不喝，所需支付年限。

濟南市2018年城鎮居民支出佔收入比重為65.8%，也就是說收入結餘額為34.2%：

則：房價收入比=145.75/3.43=42.5年。相當於一個城鎮家庭用餘款供房，需42.5年。

在崗職工年平均工資

房價收入比=10.25年。城鎮家庭在未完稅費情況，不吃不喝的供房年限。

同樣將其相應支出水平換算結餘額，房價收入比=30年，相當於城鎮家庭用餘錢供房。

房價收入比，目前美國是4年，歐州為6~8年，深圳為35年。也就是說濟南雖為經濟發達二線城市，其房價水平也是偏高，居民購房壓力較大。

2、濟南商品住宅租售比

濟南租售比2019年二季度達 1：702，排全國第8位，這就是濟南在全國房價所處水平。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比高於1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低於1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。

比較明顯，目前濟南房價偏高。

如果說要回到相對合理價位，按照國際標準的租售比判斷，結合濟南人均收入水平，濟南當前均價14575元/平，和尚個人認為須回落至少30%。

3、近幾年，為何濟南市房價漲這麼高？

近三年來，濟南房價呈持續上漲走勢。新盤參考價格2016年11248元，到了2019年10月14575元。三年上漲近30%，年化漲幅約10%。2019年以來才逐步回落下來。

濟南這幾年，也有進行棚改計劃，是棚改助推了濟南房價持續性上漲，這是最主要原因。2016年棚戶區改造省棚改任務計劃4.52萬套，2017年棚戶區改造省棚改任務計劃45698套，2018年棚改安置房開工71351套。

2019年全國棚改轉向舊改，儘管濟南舊改實施較早，但是棚改的貨幣化效應停止後，對濟南的房價帶來的衝擊是不可忽視的。這在今年來濟南房價呈高位持續走低就是一個市場反應信號。

總結

綜上，濟南是個經濟比較好的二線城市，其房價水平對於大多數城鎮居民而言，是偏高的。在全國“房住不炒”的定位下，落實好“一城一策、因城施策”的維穩主基調和調控長效機制，促進濟南樓市穩健發展，對於濟南社會經濟發展有著重要意義。

💕謝謝閱讀！

野馬和尚

濟南房價上漲空間仍在！

個人體會，在2014年、2015年到2016初，在濟南的東部、南部買了房的，現在的價格已經是當初的三倍了，即使西客站也已經翻倍還多，但是以濟南的發展趨勢來看，房價仍然存在上漲的可能性。

濟南作為經濟強省的省會城巿，被鄭州、武漢、南京、杭州等拉大了距離，亦被同省的青島看不起，省、市兩級豈能無動於衷？未來舉全省之力加強省城的建設是必然的，濟南房價向新一線城市看齊也是一定的！

濟南已經是第二次限購了，因為限購才在2013年、2016年買了商鋪和公寓，公寓目前自用，漲價也不多，準備以後出租，商鋪今年五一剛交房，待出租，估計租金收益也應該可以，因為位置不錯，屬於大型社區，對面就是熱門的學校。幾套住宅除一套自往，餘下的都出租了，如果商鋪出租以後，全部房租應該夠家庭開支，沒有房貸，所以對房價的上漲、下跌不是太關心，但是我對未來濟南的房價還是看漲的，窪地近一兩年基本被填平了，如西客站，天橋區，但還是偏低，天橋區的房價還只是土地價格。對剛需、改善的朋友，還是應該先買了再說，過個三五年，濟南的二手住宅二萬以下的會絕跡，環境、位置好的小區三、五萬應該很普遍，觀點留待以後驗證吧！