受疫情影響，身處湖北的王林不得不推遲返京工作的日期，接受一再延長的假期。而讓王林頭疼的是，他在北京租的房子已快到期，當他打開自如APP想續約時，發現租金已從1460元漲到1973元。
疫情襲來，租客返程續約的腳步被擋住。房東端同樣正爆發一波又一波矛盾。2月6日晚，李晚接到陌生電話，一位自稱蛋殼公寓員工的人，跟她協商免除三個月租金。李晚拒絕後，對方直接掛斷電話。
李晚交給蛋殼運營的這套房，位於武漢漢陽區鸚鵡大道。疫情暴發後，蛋殼陸續跟房東交涉，要免除1~3個月租金；同時針對無法返回武漢的租客，進行1個月租金補貼。
對李晚來說，蛋殼要扣除的這幾筆錢，對她的家庭至關重要。去年，83歲的父親做完腸切除手術，身患高血壓重症、糖尿病，母親也有輕度阿爾茨海默症。每月固定的醫療支出，讓她不能有絲毫怠慢。
“現在武漢疫情嚴重，不敢去醫院，只能就近藥房買藥。”她說。與此同時，李晚一直在跟其他房東溝通，如何解決當下處境。在他們看來，蛋殼的一切免租行為，都要以房東同意為基礎。
如今，本期待節後“小陽春”增收的長租公寓，正在疫情衝擊下，面臨從房東到租客的全線考驗。
自如、蛋殼深陷爭議
往年，租賃市場本該在“返鄉潮”下達到小高峰，但突如其來的疫情打破了市場週期性規律。長租公寓頭部品牌，正面臨前所未有的矛盾與爭議。
2月10日，一名自如租客從湖南老家返回上海，進行14天的自我隔離。當她跟管家溝通續租時，才發現房租要從3090元漲到3690元。“現在疫情期，搬家不方便，但漲幅這麼大，不知道該不該續。” 她說，目前工作情況不穩定，工資已被通知延遲發放。
跟她處境相似的人不在少數。近日，多位自如租客反映，續租時價格大幅上漲，幅度在10%~30%不等。對此自如對外回應稱，上述情況為個例，多為原長租客希望短期續約引起，已與租客達成共識，並推出針對短續的便利措施。
但北京石景山一位自如租客告訴記者，自己並不存在短租問題。近日，他打算續租時，發現租金從2800元漲到3630元。“我租了四年，每年都有3%~5%的漲幅，如今漲幅近29%，接受不了。”他說，此前自如管家曾說不能續約，因為收房價格高、出房價格低。
租戶端面臨漲價，房東端也不好受。有業主告訴記者，這兩天接到自如業務員電話，商量降租金。理由是要拆除隔斷間，收益將受影響。如果房東不同意降租，自如便單方面解除合同，補償兩個月房租，但要扣除裝修費。
自如房東苦於降租，蛋殼這邊情況更復雜。近日，蛋殼公寓被曝以疫情“不可抗力”為由，要求房東免除1~3個月的租金。記者在房東自發統計的文件中發現，此事涉及杭州、上海、深圳、南京、天津、廣州、成都、西安、無錫、北京、武漢、蘇州等多個城市。
有房東反饋稱，因未按時收到蛋殼打來的房租款，聯繫蛋殼時才得知要減免租金。且減租時限並不一致，武漢地區房東被要求減租90天，非武漢地區房東被通知減租1個月。據業主出示的材料，近期租金並未到賬，還因蛋殼稱之的“疫情空置期”被免除房租。
不過蛋殼並不認同這種說法。“雖然退租和空置壓力持續增長，我們依然第一時間出臺了針對全體租客的租金返還政策。同時，客服人員也在積極跟各位房東聯繫，尋求大家的免租期支持。”其工作人員對業主稱。
2月3日，蛋殼公寓發文稱，針對無法返回武漢的租客，計劃為其返還1個月租金。同時，根據受疫情影響程度，不同地區租客將享受不同的租金補貼政策。將在3月2日後返還至蛋殼公寓App個人錢包中，可用於抵扣服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）等賬單。
蛋殼的回應並未讓業主、租客感到滿意。與此同時，因協商未果，一些業主開始接到蛋殼電話，要單方面解除租約。“蛋殼員工說，公司目前確實有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源。”有房東稱，當初蛋殼收房時，價格便高出其他公司20%~30%，以此擴大房源。
盈利難題
自如和蛋殼深陷爭議，並非偶然。
空白研究院創始人楊現領認為，長租公寓行業本身便是利潤比“紙”薄的行業。“包租”模式下，業主端的房租成本居高不下，由於市場中競爭者增加，低價優質物業早已被先進入玩家收入囊中，可獲取的物業價格便不斷提升。
同時，長租公寓需要進行裝修投入，分散式公寓一間裝修成本約 8000~12000 元，集中式公寓一間裝修成本約40000~60000 元。但對租客端，長租公寓的客戶群體主要是居住剛需人群，租金承受能力存在上限，很難出現較大幅度上漲。
以蛋殼公寓為例，據其招股書數據，2017年、2018年，蛋殼公寓淨虧損分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅為403%；2019年前9個月，蛋殼公寓淨虧損25.16億元，同比增虧209%。
蛋殼公寓表示，公司整體尚未盈利，主要是由於過去兩年持續高增長，大量資源投入到新城市及新公寓開發過程中。2017年、2018年和2019年前三季度，其經營活動現金流均錄得負值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。
以往，節後返鄉潮和畢業季都會迎來租房小高峰。但在疫情影響下，假期延長、返鄉潮延後，甚至退去。隨著人口流動減少，租房需求減少，租賃市場越發景氣不足。
易居企業控股CEO丁祖昱認為，原本年後是租房高峰期，出租率應有所上漲，但在疫情防控期間，許多企業暫停房源帶看，新籤幾乎暫停，出租率也因此停滯，2月後增量業務受到較大影響，未來預期收入也將會大打折扣。
有某全國化佈局長租公寓相關人士表示，旗下武漢地區房源/門店預期未來幾個月出租率趨近於0，加上針對湖北籍客戶的免違約金退租政策，在湖北門店基本無租金收入。此次疫情對湖北區域深耕的長租企業品牌來說，打擊巨大。
優客逸家CEO劉翔也在接受媒體採訪時稱，行業新籤租房降至往年同期的15%~20%，出租率同比下降10%，且還在持續下降中。“依賴長週期預收比例較高的企業，受疫情影響更大。若連續3個月持續目前的情況，我們也只能撐到5月份。”
從租賃市場數據也可見一斑。據貝殼研究院統計，1月18個重點城市住房租賃總成交量環比下降40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月下降18.21%。環比下降超過總體降幅的城市分別是廊坊、武漢、杭州、長沙、煙臺、大連、成都、重慶和南京9個城市。
市場新增供需量環比也均大幅降低。據貝殼研究院數據，2020年1月新增房源和客源數量降幅擴大，環比降幅分別達到48.28%和42.64%。
2019年，長租公寓行業已經歷一次洗牌。據不完全統計，陷入資金鍊斷裂、跑路、倒閉等公寓數量達52家，其中有近20%是由“高收低出”模式擴張導致。
貝殼研究院稱，部分企業一方面靠在房東端爭取1~3個月的免租期，並通過租客和房東間租金支付的期限錯配沉澱資金（如租客按半年收取房租，向房東按季度支付房租）；另一方面預期未來市場租金上漲，可以回收成本並實現盈利。
但這種模式下，只有運營能力強的公司才能控制好空置率，使現金流運轉通暢。很多中小企業並不具備這種能力，一旦房源空置率高就會導致資金鍊斷裂。如今看來，包括自如、蛋殼等頭部品牌，也正消化“高收低租”後遺症，開始批量清理不盈利房源。
眼下，疫情蔓延，長租品牌與租客、房東的拉鋸戰也遠未結束。丁祖昱認為，2019年，長租公寓剛剛經歷洗牌期，整體行業估值都出現大滑坡，回到兩年前的起點。當疫情襲來，長租公寓的“寒冬”將被拉長，2020年的生存狀況普遍堪憂。
（文中王林、李晚皆為化名）
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