剛上市一個月的蛋殼公寓，正在面臨成立以來最大的一次危機。
2月9日早上，剛返京不久的趙紅被房東叩響了門鈴。因為蛋殼公寓拖欠房東租金，房東欲將其趕出門外。
“根據疫情近期走勢，蛋殼公寓自即日起將暫停付款，並執行不少於30天的免租期。”微博上不少蛋殼公寓的房東都收到這樣一條短信。
據趙紅的房東介紹，蛋殼公寓並未與其協商，而是以通知的方式告知其暫停支付房租。然而，蛋殼公寓一方面要求房東免除其租金，另一方面向租客的“免租“又並未用現金形式返還。
根據蛋殼公寓2月3日發佈的公開信，該公司承諾為部分因延遲返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返還，但返還的租金不能提現，僅能用於抵扣維修金、房屋服務費等。
疫情當前，關於長租公寓的負面新聞再次席捲而來。除蛋殼公寓外，自如等一些長租公寓運營商亦負面纏身。其中一些租客反映自如趁疫情期間，肆意哄抬租金，致使續租普遍增長10%到30%。對此自如回應稱，多是因為長租客想改為短期續約引起的。
截至目前，關於“自如漲價”的微博話題閱讀量已超過8000萬次。
減免租金是“不可抗力”，還是“賺價差”？
因為被質疑“賺差價”，蛋殼公寓被房東和租戶兩頭圍攻。
“因為疫情屬於不可抗力因素，蛋殼公寓要求我們房東減免1個月房租，稱這是公司政策。”趙紅的房東劉先生表示。他目前正在與蛋殼公寓交涉。
綜合多家媒體報道信息，北京，無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地均有房東投訴稱，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求房東免租一個月，拒不支付房租，同時仍然向租戶收租。
在疫情最重的武漢地區，蛋殼公寓要求房東免租三個月，但並未對租戶進行租金減免，並且疫情期間提前退租押金不退。此外，疫情期間蛋殼公寓每月的保潔服務被迫中止，但服務費卻照常收取。
（一位上海租客發佈在人民網“領導留言板”上的聊天記錄截圖）
根據《財經天下》週刊引用的一份蛋殼公寓內部文件《關於2月份要求業主增加免租期的工作方案》顯示，蛋殼公寓要求在除武漢外的12個城市，所有房東增加30天免租期。據上述《方案》中統計，此次13個城市涉及的業主數量共72157戶。
蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓運營房間數超過43萬套。按照其披露的2019年前9個月租金成本44.5億元計算，平均每套房源每月租金成本約1150元。
如果72157戶房源免除一個月租金，蛋殼公寓將能減少成本支出約0.83億元。
上述信息雖未得到合適，但根據北京地區多個房東和租客的講述，蛋殼公寓確有一些房源存在未經協商要求房東減免租金的情況，且已經拖欠租金一週至半個月不等。
“根據我的瞭解，目前確實有這種情況發生。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對搜狐財經表示，胡景暉此前曾擔任我愛我家副總裁。
對此，蛋殼公寓發佈官方聲明稱，網傳蛋殼公寓“套路房東”純屬謠言。
“住房租賃屬於市場行為，不應強制要求任何一方減免房租。”財經評論員嚴躍進認為，長租公寓不能把這一風險完全推給房東來承擔。
此外一位法律界人士表示，“不可抗力”的適用需謹慎，減免租金應由經營方與業主個人協商達成。
“不可抗力這種說法是站不住腳的。從合理的角度來講，肯定是要按照合同規定來履行。”嚴躍進對搜狐財經說，“實際情況來講，並不是因為租客不交房租導致的問題，而是長租公寓自身經營空置率導致的問題。”
空·白研究院創始人楊現領對此認為，近期發生的長租公寓要求房東減租一事，談不上和不合理，因為目前並沒有明確的文件規定，地帶比較模糊。“能否減租取決於長租公寓和房東的談判結果。”楊現領對搜狐財經說。
負債率99.8%，融資1.49億美元僅能彌補一個月虧損
2020年1月17日，蛋殼在美國納斯達克上市。據官方網站信息，蛋殼發行價每股13.5美元，總計募集資金1.49億美元，市值27.4億美元。
這一融資金額遠低於公司招股書中所披露的預計目標。
2020年1月8日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會所遞交了最新版本的招股書。在這一版本的招股說明書中，蛋殼公寓預計發行1060萬股ADS，按每股ADS14.5美元-16.5美元的價格區間計算，預計募集資金2.01億美元。
但由於盈利模式缺位，蛋殼公寓2019年前三季度虧損高達25億元。疫情的突然到來，或更加重了長租公寓運營商的資金壓力。
按去年前三季度25億元的虧損來算，1.3億美元的上市融資，或許只能彌補一個季度的虧損金額。
作為“二房東”性質的商業模式，長租公寓盈利方式相對單一，收入主要來自於租金和服務費。前期佔用資金大、資金回收週期長，決定了投資回報利潤率較低。
公開資料顯示，蛋殼公寓誕生於2015年1月，最初深耕北京市場。2018年6月，蛋殼對外公佈完成7000萬美元的B+輪融資，這之後不足兩個月，蛋殼公寓被曝出和另一長租公寓自如哄搶房源，抬高租金。
公開數據顯示，自蛋殼公寓成立以來，前後公進行了七輪融資，融資金額超過60億元，其中不乏老虎環球基金、螞蟻金服等資本巨頭。在公司在美股上市之前，老虎環球基金、愉悅資本、開物投資、CMC資本、螞蟻金服分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、7.8%的股份。
（2020年1月17日，蛋殼公寓在美國納斯達克上市）
蛋殼公寓招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現金1.73億元，總資產76.74億元，總負債76.61億元，資產負債率高達99.8%。
其中2017年，蛋殼公寓淨虧損2.72億元；2018年淨虧損13.69億元；2019年前9個月，淨虧損25.16億元。而同期蛋殼公寓給房東的租金成本分別為5.12億元、21.7億元、44.5億元。
連年的虧損使得蛋殼公寓現金流一直為負。數據顯示，2017年、2018年以及2019年前九個月，蛋殼公寓經營活動的現金流淨額分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。
此外，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客佔比分別為91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；並由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。
這意味著一旦蛋殼公寓出現問題，超六成租客不僅面臨無房可住的悲劇，還將揹負沉重的租金貸壓力。
胡景暉認為，疫情對長租公寓行業造成很大影響，人口流動減少致使長租公寓房源空置率上升，長租公寓企業收入急劇下降，而其還要面對房屋租金成本和人員支出成本，資金壓力更甚。
“早在2003年非典疫情期間，就有長租公寓（當時叫房屋託管）因疫情影響，空置率大增，致使現金流中斷，最終爆倉。”胡景暉說。
如今，相似的問題再度上演。而現在長租公寓運營商在租金貸和海外上市的助力下，槓桿率飆升。胡景暉認為，當遇到疫情的“黑天鵝”時，面臨的問題可能比17年前更嚴重。
截至今早每股收盤，蛋殼公寓報收13.5美元，與發行價持平。而在此前，蛋殼公寓還一度跌破發行價，最低至12.01美元每股。
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