問：老師，您好。深圳戶口，手上有150萬首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子。看了前海，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到150萬首付對於我來說已屬不易。想入個400多萬的自住兼顧投資，選個學位中等的，看了寶安福永片區，好像沒什麼盤可選。看了中糧鳳凰裡3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？

答：福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰裡這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質，戶型，容積率都好過於華強城。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個預算往桃源居片區看看，地鐵商業後期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩中有升。

問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝

答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。 再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?

問：請問老師，總價400w元左右，小三房，目標西部，但是沒有多少可選標的。請問正大城值得入手嗎？還是選擇龍華老城的小三房(樓齡偏老)。個人開車出行，對地鐵要求不太高。感謝老師~

答：400萬，西部，小三房，為毛總是有這麼多的執著?明明錢不多，還一定要扎堆西部，還一定要三房，執著的結果就是西部三類地段的下等馬。 比如正大城，明明在公明，非要自稱光明，光明都要看遠十年的發展週期，何況公明？ 龍華老城，已經不是西部了，那是龍中。龍華老城的老房子，層層疊疊，一堆一堆，就是不漲。 是不是應該轉換個思路，三房能不能改成二類地段的兩房，能不能改成一類地段的學區一房，能不能換成東部片區的上等馬?等等。 預算受限，但思維不能受限。

問：十三老師您好！請問深汕合作區的住宅值得投資嗎？

答：我非常不看好飛地建設，天然的割裂導致成功的概率幾乎為零。 但這塊飛地的主導者是深圳，又讓我有點不確定。 現在單價畢竟只有一萬出頭，如果百八十萬對你來說不算錢，買一套賭一把也無所謂，買完就忘記它，等十年後再看吧。

問：十三總好:純投資，首房首貸，總額1000萬左右，有以下選擇，請幫助排序:1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房:第五大道或者天健時尚；4.前海時代一期；5.觀海臺或濱海之窗的二房。

答：首選5，南二外本部學位，且連年雄踞南山榜首，只要成績不滑坡，學位房永遠漲的魔咒就不會被破除。 蛇口公館和天建時尚，一個周邊老舊房子過多，一個小戶型社區，又沒有學位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。 前海時代，價格一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預期支撐著，沒有真實居住需求，就無法長袖善舞，所以過往表現遠不如華潤城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時候，前海時代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。

問：十三老師您好！我是純投資，向您諮詢一下平湖片區發展前景如何？10號線平湖樞紐站附近的樓盤值得長線投資嗎？謝謝老師。

答：感謝付費諮詢。 平湖也是深圳被遺忘的片區，多年來偏安一隅，不溫不火，惟一的小亮點就是平湖樞紐站和周邊的大規模拆遷。 不過即使建成，交通樞紐站也從來不是房價高地，沒有暴擊的可能性。 平湖惟一值得關注的是回遷房，舊改推進快，單價兩萬多，直接和開發商簽約的房源還是可以搏一搏的。

問：十三老師： 羅湖德泓天下華府即將開盤，帶深中學位，請您點評。

答：德弘天下以69-76平的小兩房為主，單證，雖然戶型略奇葩，但只要不超十萬都是可以買的。 不過我也提醒大家，這個盤投資沒問題，學位給孩子自用就要當心了，深中成績主要靠擇優生支撐，地段生成績和普通學校差別不大。

問：老大中洲華府那個小區可以點評一下嗎

答：中洲華府 15年的高端品質盤，帶寶中-孝德共享學區，有傳聞由於寶中學位緊張，遵照就近入學原則，創業二路西北的一些樓盤也許以後只能讀孝德。 另外對於中洲、華聯、勤誠達，甚至曦城這些盤來說，都面臨著一個時代的到來：寶安的購買力將由南山主導的時代。 早期寶安是存在一些土豪的，但近些年南山崛起太快，外溢能力過強，導致寶安的老城區相對沒落，南山的新貴們扎堆在寶安中心、碧海灣甚至遠至沙井買房，就是因為地鐵1、11號線可以不用換乘，實現科技園和後海的“上車睡覺不怕坐過站”式的通勤。 中洲華府的起價太高，八百多萬的總價，南山來的購買力在寶安中心還可以有很多選擇，後續中洲這樣的盤，天花板就被壓制了。 另外，這個盤不是你自己會選擇的房子吧？

問：白夜好，諮詢一個關於買房的事情，我們夫妻有深圳的首套房名額（JLH），在廣州市區有一套、南沙有一套，但是過去兩年都跑輸了深圳。我們近期也考慮在深圳買一套，老公在華為上班、我在科學館附近上班，因為我本人不太喜歡坂田的環境（村屋多，規劃差，人群雜，學位不好），所以去年到今年其實一直也都是關注福田石廈、南山中心區和西鄉碧海的房子，但是如果真要買這些地方也不會自住，也只是投資+出租。1111之後因為其他片區漲的太快，考慮到自住功能，需要兼顧預算和實用性，我也開始在看坂田的房子，所以想請教一下，400-500萬的預算買3房，該如何選擇？

答：因為深圳是一個年輕的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二線城市會形成區域固化，所以深圳人民買房基本上以就業為原點，通勤範圍內購房，這也是這些年紅山、寶中崛起的底層邏輯之一；以這個為基礎，然後思考未來5-10年就業的增量來自於哪裡，必然受輻射的住宅區域會跑贏大勢。 400-500萬三房，西鄉碧海品質差一點的小區，再往西沙井片區、或者龍崗大運片區都是非常值得關注的，投資是很個性化的，如果要具體到樓盤我還需要了解你更多的情況。

問：十三老師，可以回答一下我的問題嗎？小孩現在上幼兒園中班，準備換個房子，我寶中上班，老婆南山上班，老人帶小孩，預算600萬，最好3房，兩房也可接受，現在有幾個選擇：翠微園，育才；現代華庭等樓盤，南二外學府；中南花園，寶實驗；碧海富通城，御湖灣等等一眾樓盤，海灣中學，兼顧學校和房產的保值增值，哪個選擇更好一點？

答：碧海學校不行，不能滿足你的學位需求。 育才，這幾年表現平平，學位因素不足以抵抗翠薇園的衰老，現代城華庭在南山中心區，樓盤外觀，區位，學校都不如中南花園，中南小區帶地面花園，周邊城市界面更好，離寶體也近，學位也更硬核。我覺得不難選啊

問：十三你好，我發現諾德國際目前80平左右的三房成交單價比48平的一房成交單價便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價要貴7000一平，現在80平的三房是否會有補漲？個人認為諾德不算頂級學位，而且這幾年學位並未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價不應該這麼多。

答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。 兩年前80平比48平單價貴不假，可現在情勢已經變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因為稀缺和低總價，輕鬆跑贏80平三房。 至於你認為的80平補漲，有點想當然了。 目前48平掛盤價已衝到530，明顯炒作過度已經飄了，加上南山490的豪宅生死線，在我看來，短期內不是80平補漲的問題，而是48平回調的問題。

問：老師您好，由於深圳房票已用完，目前考慮全款買回遷房，您覺得可行嗎？

答：您說的不限購的回遷房是指的指標房吧，以前有人問過，在星球上方輸入關鍵詞可以搜索到，確定項目安全的前提下，等得起的土豪可買。

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