问：老师，您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

问：老师你好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有其它建议，谢谢

答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗?

问：请问老师，总价400w元左右，小三房，目标西部，但是没有多少可选标的。请问正大城值得入手吗？还是选择龙华老城的小三房(楼龄偏老)。个人开车出行，对地铁要求不太高。感谢老师~

答：400万，西部，小三房，为毛总是有这么多的执着?明明钱不多，还一定要扎堆西部，还一定要三房，执着的结果就是西部三类地段的下等马。 比如正大城，明明在公明，非要自称光明，光明都要看远十年的发展周期，何况公明？ 龙华老城，已经不是西部了，那是龙中。龙华老城的老房子，层层叠叠，一堆一堆，就是不涨。 是不是应该转换个思路，三房能不能改成二类地段的两房，能不能改成一类地段的学区一房，能不能换成东部片区的上等马?等等。 预算受限，但思维不能受限。

问：十三老师您好！请问深汕合作区的住宅值得投资吗？

答：我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零。 但这块飞地的主导者是深圳，又让我有点不确定。 现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。

问：十三总好:纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序:1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房:第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

答：首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

问：十三老师您好！我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢老师。

答：感谢付费咨询。 平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

问：十三老师： 罗湖德泓天下华府即将开盘，带深中学位，请您点评。

答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。

问：老大中洲华府那个小区可以点评一下吗

答：中洲华府 15年的高端品质盘，带宝中-孝德共享学区，有传闻由于宝中学位紧张，遵照就近入学原则，创业二路西北的一些楼盘也许以后只能读孝德。 另外对于中洲、华联、勤诚达，甚至曦城这些盘来说，都面临着一个时代的到来：宝安的购买力将由南山主导的时代。 早期宝安是存在一些土豪的，但近些年南山崛起太快，外溢能力过强，导致宝安的老城区相对没落，南山的新贵们扎堆在宝安中心、碧海湾甚至远至沙井买房，就是因为地铁1、11号线可以不用换乘，实现科技园和后海的“上车睡觉不怕坐过站”式的通勤。 中洲华府的起价太高，八百多万的总价，南山来的购买力在宝安中心还可以有很多选择，后续中洲这样的盘，天花板就被压制了。 另外，这个盘不是你自己会选择的房子吧？

问：白夜好，咨询一个关于买房的事情，我们夫妻有深圳的首套房名额（JLH），在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。1111之后因为其他片区涨的太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，400-500万的预算买3房，该如何选择？

答：因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。 400-500万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

问：十三老师，可以回答一下我的问题吗？小孩现在上幼儿园中班，准备换个房子，我宝中上班，老婆南山上班，老人带小孩，预算600万，最好3房，两房也可接受，现在有几个选择：翠微园，育才；现代华庭等楼盘，南二外学府；中南花园，宝实验；碧海富通城，御湖湾等等一众楼盘，海湾中学，兼顾学校和房产的保值增值，哪个选择更好一点？

答：碧海学校不行，不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老，现代城华庭在南山中心区，楼盘外观，区位，学校都不如中南花园，中南小区带地面花园，周边城市界面更好，离宝体也近，学位也更硬核。我觉得不难选啊

问：十三你好，我发现诺德国际目前80平左右的三房成交单价比48平的一房成交单价便宜7000左右一平，但两年前三房比一房单价要贵7000一平，现在80平的三房是否会有补涨？个人认为诺德不算顶级学位，而且这几年学位并未变好，小户型大多朝月亮湾大道，溢价不应该这么多。

答：首先，诺德48平是小两房不是一房。 两年前80平比48平单价贵不假，可现在情势已经变了，前海越来越贵，投资客越来越多，48平小两房因为稀缺和低总价，轻松跑赢80平三房。 至于你认为的80平补涨，有点想当然了。 目前48平挂盘价已冲到530，明显炒作过度已经飘了，加上南山490的豪宅生死线，在我看来，短期内不是80平补涨的问题，而是48平回调的问题。

问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？

答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。

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