房地產最佳的投資時期已經過去，你不必再為了盈利或者為了賺到更多的錢，而採取舉債的方式進行投資，這種方式已經落伍了。對於樓市而言，現在最傻的事就是舉債投資，拿明天的錢來做今天的投資，不僅傻而且很危險。最現實的做法就是"現金為王"，現金為王並不是說你手裡握著現金就是王道，而是你所投資的資產，應該具有較高的變現能力，同時具有較短的變現週期。而這兩點，顯然近年來的房地產已經越來越不具備了。
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說到房地產投資，如果是在2015年之前，只要手頭上有現金，或敢把錢砸進去，能夠把槓桿做高，也許都有賺翻的機會，很多炒房者就是通過這種方式，火中取栗，最後在樓市中掘到了一桶金。
但是隨著存量房市場越來越大，房價居高不下，而且各種炒房的渠道漏洞全部被填補，炒房的路徑越來越難走了，現今再利用高槓杆舉債投資的方式，已經變得不可行。有些人收入不菲，現金流也很好，一個月可能有幾十萬甚至上百萬收入，所以他們炒房投資時也心狠，每月銀行月供也要有一二十萬甚至更高，這種情況就是一種極風險投資，因為你不敢保證自己的現金流一直沒問題，只要經營、收入中的任何環節出問題，投資就變得不可持續，由於房產的變現能力差，崩盤情況極有可能發生。
對投資來說，許多時候"未來"是不可預測的。從這次疫情來看，就能感受保持手頭上充足的現金流是何等重要。資產和資金是兩回事，很多大佬出事，並非沒有資產，而是擁有龐大的資產卻沒有了變現能力，最後導致資金鍊斷裂，紅頂商人胡雪巖就是一個典型的例子，中國的近代當代都不乏由此而倒下的商界"巨人"。
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出於謹慎投資的考慮，手頭具備足夠的現金流或變現能力非常重要，無論在何種情況下，哪怕沒有了任何收入，至少要能保持6個月的資金運轉週期，以便在出現問題時，能夠利用這段時間進行資金組織，財產變現等。如果手頭上沒有足夠的變現能力，卻又把債務舉得很高，那麼碰到一些突發情況，出現危機就在所難免。企業生命力的本質區別就在於面對突發事件時的應對能力。
企業面對經營，有時舉債做杆槓或現金流短缺是迫於無奈，但是作為個人投資者，這方面其實是可以避免冒險，做到謹慎投資的。以前有一部分炒房者利用"以房養房"的方式來進行房地產操作，也就是說當資金銜接不上時，把其中的一座房子賣出去，然後利用回籠的資金繼續供房。但是，隨著近年二手房掛牌量劇增，銷售難，銷售週期變長等特點，現在"以房養房"的方式也變得不再可行。
中國有一句古話叫做"富貴險中求"，這句話也常常被一些投資人作為金科玉律，還有一句俗話說，撐死膽大的餓死膽小的，說得也是同樣的道理。但是，隨著市場越來越精細化，資本逐利越來越謹慎，靠大膽求"富貴"的思維逐步過時，而以知識與"智力"為底蘊的技術流派開始走紅。以往多數人作投資，往往都帶有一種賭性在裡面，這就要靠每個人的眼光和運氣，有些人可能賺了一輩子，但一次失手就會萬劫不復。富貴險中求的成功案例是有的，但幾率很小，如果真要做好投資，穩中取勝才是最好的方式。
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如此說來，如果現在再做樓市方面的投資，該怎麼做？用什麼樣的方式最好？這裡分成兩種情況來說。
第1種就是高淨值人群，在購買房子時，基本上不用考慮銀行按揭，可以用全款購買的。高淨值人群在投資時只要瞄準目標投資的好城市、好地段、好樓盤，考慮好投資回報以及樓盤的發展潛力就可以下手。由於全部自有資金，不考慮銀行還貸的風險，不存在後顧之憂，目前進行房產投資依然是比較好的投資選項。
投資時最好進行不同產品的搭配，諸如住宅，寫字樓，商鋪等資產合理配置，分散風險，形成對沖，增強抗週期性，這樣最好。高淨值人群中，還有一種投資方式，就是大部分用自有資金，小部分用銀行按揭，但是購買的物業通過租賃所獲得的收益，能夠衝抵銀行按揭，這種方式也算是比較穩妥的。
從這次疫情中我們可以看到，"租金"收益是非常穩妥的一種渠道收入，即便整個經濟踩了急剎車，所有的生意都停頓的情況下，租金還是照收不誤，房產，尤其是商業房產具有很強的抗週期性，從這一點就可見一斑。
第2種，就是現金流不足，需要依靠銀行按揭來完成購房的人群。如果需要通過銀行按揭來完成購房，除了剛需買房沒有辦法以外，第2套第3套房子的投資就要非常小心，如果想通過銀行槓桿來放大自己的財富，玩資本遊戲，現金流情況要擺在第一位考慮。源源不斷的銀行月供的錢從哪裡來？有沒有穩定的收入渠道？這種渠道哪怕碰到突發性事件時，也能夠挺得過去？這些應該成為最主要的考量因素。
最忌諱的就是寅吃卯糧，透支明天。大肆舉債進行房產投資的時代已經過去，儘管不能說百分百不能這麼做，至少針對現今的房地產總體環境，舉債投資會給自己埋下很大的資金安全隱患，如果你繼續持有"富貴險中求"也無可厚非，但是勝算會越來越小，普通人不建議如此作為，沒必要把未來放置在高風險的環境中。
結語
從目前老百姓財產配置情況看，本身就存在著一定的不合理性。官方統計數據，中國老百姓的房地產資產佔比在總資產配比中已經高達77%，接近八成。未來老百姓資產配置中，適當增加一些股票、證券、黃金等多渠道的投資將會逐步成為主流。房產之外的這些投資，除了把雞蛋放在不同籃子裡的考量外，還有個重要因素，這些資產配置大都有較強的變現能力和較短的變現週期，當急需資金時，這些資產就能夠起到關鍵作用。
一份《中國家庭財富調查報告2019》的資料顯示，中國老百姓理財渠道中，知識層次越高的人，所持有的房產資產佔比越低。這說明理財觀念在不同層次人群中的觀念變化趨勢，而在西方發達國家，房產在總資產中的佔比基本上都控制在30~40%之間，甚至更低，預計這也將成為國內家庭投資理財的大方向。因此，如果在2020年之後，還有人進行高舉債、高槓杆式進行房地產投資，這可能就會成為最笨最冒風險的投資方式。
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