房地产最佳的投资时期已经过去，你不必再为了盈利或者为了赚到更多的钱，而采取举债的方式进行投资，这种方式已经落伍了。对于楼市而言，现在最傻的事就是举债投资，拿明天的钱来做今天的投资，不仅傻而且很危险。最现实的做法就是"现金为王"，现金为王并不是说你手里握着现金就是王道，而是你所投资的资产，应该具有较高的变现能力，同时具有较短的变现周期。而这两点，显然近年来的房地产已经越来越不具备了。
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说到房地产投资，如果是在2015年之前，只要手头上有现金，或敢把钱砸进去，能够把杠杆做高，也许都有賺翻的机会，很多炒房者就是通过这种方式，火中取栗，最后在楼市中掘到了一桶金。
但是随着存量房市场越来越大，房价居高不下，而且各种炒房的渠道漏洞全部被填补，炒房的路径越来越难走了，现今再利用高杠杆举债投资的方式，已经变得不可行。有些人收入不菲，现金流也很好，一个月可能有几十万甚至上百万收入，所以他们炒房投资时也心狠，每月银行月供也要有一二十万甚至更高，这种情况就是一种极风险投资，因为你不敢保证自己的现金流一直没问题，只要经营、收入中的任何环节出问题，投资就变得不可持续，由于房产的变现能力差，崩盘情况极有可能发生。
对投资来说，许多时候"未来"是不可预测的。从这次疫情来看，就能感受保持手头上充足的现金流是何等重要。资产和资金是两回事，很多大佬出事，并非没有资产，而是拥有庞大的资产却没有了变现能力，最后导致资金链断裂，红顶商人胡雪岩就是一个典型的例子，中国的近代当代都不乏由此而倒下的商界"巨人"。
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出于谨慎投资的考虑，手头具备足够的现金流或变现能力非常重要，无论在何种情况下，哪怕没有了任何收入，至少要能保持6个月的资金运转周期，以便在出现问题时，能够利用这段时间进行资金组织，财产变现等。如果手头上没有足够的变现能力，却又把债务举得很高，那么碰到一些突发情况，出现危机就在所难免。企业生命力的本质区别就在于面对突发事件时的应对能力。
企业面对经营，有时举债做杆杠或现金流短缺是迫于无奈，但是作为个人投资者，这方面其实是可以避免冒险，做到谨慎投资的。以前有一部分炒房者利用"以房养房"的方式来进行房地产操作，也就是说当资金衔接不上时，把其中的一座房子卖出去，然后利用回笼的资金继续供房。但是，随着近年二手房挂牌量剧增，销售难，销售周期变长等特点，现在"以房养房"的方式也变得不再可行。
中国有一句古话叫做"富贵险中求"，这句话也常常被一些投资人作为金科玉律，还有一句俗话说，撑死胆大的饿死胆小的，说得也是同样的道理。但是，随着市场越来越精细化，资本逐利越来越谨慎，靠大胆求"富贵"的思维逐步过时，而以知识与"智力"为底蕴的技术流派开始走红。以往多数人作投资，往往都带有一种赌性在里面，这就要靠每个人的眼光和运气，有些人可能赚了一辈子，但一次失手就会万劫不复。富贵险中求的成功案例是有的，但几率很小，如果真要做好投资，稳中取胜才是最好的方式。
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如此说来，如果现在再做楼市方面的投资，该怎么做？用什么样的方式最好？这里分成两种情况来说。
第1种就是高净值人群，在购买房子时，基本上不用考虑银行按揭，可以用全款购买的。高净值人群在投资时只要瞄准目标投资的好城市、好地段、好楼盘，考虑好投资回报以及楼盘的发展潜力就可以下手。由于全部自有资金，不考虑银行还贷的风险，不存在后顾之忧，目前进行房产投资依然是比较好的投资选项。
投资时最好进行不同产品的搭配，诸如住宅，写字楼，商铺等资产合理配置，分散风险，形成对冲，增强抗周期性，这样最好。高净值人群中，还有一种投资方式，就是大部分用自有资金，小部分用银行按揭，但是购买的物业通过租赁所获得的收益，能够冲抵银行按揭，这种方式也算是比较稳妥的。
从这次疫情中我们可以看到，"租金"收益是非常稳妥的一种渠道收入，即便整个经济踩了急刹车，所有的生意都停顿的情况下，租金还是照收不误，房产，尤其是商业房产具有很强的抗周期性，从这一点就可见一斑。
第2种，就是现金流不足，需要依靠银行按揭来完成购房的人群。如果需要通过银行按揭来完成购房，除了刚需买房没有办法以外，第2套第3套房子的投资就要非常小心，如果想通过银行杠杆来放大自己的财富，玩资本游戏，现金流情况要摆在第一位考虑。源源不断的银行月供的钱从哪里来？有没有稳定的收入渠道？这种渠道哪怕碰到突发性事件时，也能够挺得过去？这些应该成为最主要的考量因素。
最忌讳的就是寅吃卯粮，透支明天。大肆举债进行房产投资的时代已经过去，尽管不能说百分百不能这么做，至少针对现今的房地产总体环境，举债投资会给自己埋下很大的资金安全隐患，如果你继续持有"富贵险中求"也无可厚非，但是胜算会越来越小，普通人不建议如此作为，没必要把未来放置在高风险的环境中。
结语
从目前老百姓财产配置情况看，本身就存在着一定的不合理性。官方统计数据，中国老百姓的房地产资产占比在总资产配比中已经高达77%，接近八成。未来老百姓资产配置中，适当增加一些股票、证券、黄金等多渠道的投资将会逐步成为主流。房产之外的这些投资，除了把鸡蛋放在不同篮子里的考量外，还有个重要因素，这些资产配置大都有较强的变现能力和较短的变现周期，当急需资金时，这些资产就能够起到关键作用。
一份《中国家庭财富调查报告2019》的资料显示，中国老百姓理财渠道中，知识层次越高的人，所持有的房产资产占比越低。这说明理财观念在不同层次人群中的观念变化趋势，而在西方发达国家，房产在总资产中的占比基本上都控制在30~40%之间，甚至更低，预计这也将成为国内家庭投资理财的大方向。因此，如果在2020年之后，还有人进行高举债、高杠杆式进行房地产投资，这可能就会成为最笨最冒风险的投资方式。
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