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壹

問：老師您好，現在疫情這麼嚴重也不敢出去看房，什麼都做不了，心裡很著急。幾年前首付10來萬入手了惠州的房子，現在終於賣出去了。我想入手深圳，手頭大概有140萬的存款。本人深戶老婆非深戶（她名下沒有貸款記錄），不知道還能不能三成首付。我們考慮自住功能多一點的小三房，畢竟需要照顧到父母和小孩一起生活，小孩準備上幼兒園，所以考慮龍崗中心城或寶龍片區環境稍微好點的，家裡可以老人由帶小孩（不外出），老婆在附近找一份可以兼顧家庭的工作就可以（文職類比較好找）我本人想繼續在惠州上班。所以我們的想法還是想買三房以自住為主，只是比較迷茫手頭這點錢不知道買哪裡好，龍崗中心城或寶龍振業天巒可以考慮嗎？謝謝

答：你好，大運板塊是我比較看好的板塊。

有增量，有規劃，有資金投入，有環境，政府刷ip，將來大概率會質變的。並且單價只要40000左右，深圳已經找不到第二個地方了，具體樓盤可參考知識星球內部推薦。

龍崗中心城除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了漲的慢，龍中一切都好。投資不如大運。

貳

問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝

答：新年好！深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中比較主流的方式我在知識星球裡分享了，可以參考。

首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊

叄

問：新年快樂，鼠年大吉！老師好，請問下您怎麼看北站附近的萬科和風軒/和雅軒/和頌軒，其投資價值高不高？

答：你好，萬科和風軒這盤價格上看比二手有些許優勢，但長期看居家和投資角度都非最佳標的。區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先離地鐵太遠，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。

第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。

第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什麼概念。

肆

問：你好，本人目前是剛需首套，預算750，上班地點在留仙洞總部基地，目前在考慮是選擇坂田的新盤(大族雲峰，華暉瑞禧)，還是選西麗的桃源村三期，請問您什麼建議

答：你好，大族雲峰和華暉瑞禧 性價比中等，沒啥優點也沒啥缺點，不貴也不便宜。考慮自住可以買，投資價值一般般。

深圳的很多“村”其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足“基本需求”。

桃源村就是這樣的社區。桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。成交量很高，用來南山上車都可以。松坪村三期跑贏大市沒問題。自住兼顧投資，更傾向桃源村。

伍

問：老師你好，19年底在坪山力高君御買了一套78平的小三房，房價287萬，自住帶投資，不知此房自住和上升空間怎樣，請幫忙分析一下，謝謝。

答：坪山中心規劃非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投資的區域，將來有機會作為東部的副中心，向大運看齊的。

短期看深圳往西不會改變，所以東部的發展會遲緩。房價也會是補張型；

自住還不錯，投資我個人觀點 時間再拉長點會好點，至少也是5年以上。

長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小於其他區，所以長持問題不大；

陸

問：請問大俠，抵押貸款或者加按揭，擔心資金鍊斷裂啊！加按揭後總價600萬入手蛇口哪裡好呢？男孩子出國不好嗎？女孩子送出國不放心啊！走出國路線上深圳灣學校是否比南外好？謝謝！

答：負債率控制在50%左右，最多別超過70%，留足2-3年月供即可。

什麼是“一流人才”？

最近幾天討論了一些關於小孩的教育問題。我個人不喜歡給小孩報任何形式興趣班，藝術班，出國遊學，留學等活動。

生活本身就是競技場，競技場的核心是突破各種難題獲得經驗值和能力值，而不是把目標放在某一件具體的事情上並且刻意強化，比如奧數冠軍，年級第一，或者高考考上北大，經驗值到了，這些“成就”就是大概率事件。生活充滿意外，小孩不需要被優待。

一流人才是從“死人堆”裡爬出來的。

國外長大的孩子競爭意識太弱，下一代海龜的命運可能是很悲慘的。

但是從宏觀上，未來10-20年，中國的發展速度是否大概率繼續超過其他國家。如果走出國路線，深圳灣是更好的選擇。

但是你要考慮清楚，你的孩子真的適合出國嗎？

柒

問：十三老師好，新入圈。工作暫時在寶安，剛拿到深戶，買房買深圳或者廣州東莞佛山比較合適呢？後者一個思路是在深圳工作買周邊 另一個思路是直接去廣州工作定居。家庭狀況是和母親還有正在讀初三的妹妹，所以至少要兩房，小兩房妹妹都不好住我可能要外出。首付比較有限，大概200W上下，主要是單身一個人近幾年也不想結婚，所以月供吃力一點。15年畢業，職業也遇到瓶頸期。薪水卡在2W，上不去下不了的尷尬期。

答：你好，我想首先給你一個肯定的回答，我推薦買深圳。這是一個人生戰略問題，你工作在深圳，家人在深圳，月薪2w，首付200左右，15年畢業有這樣的積累，說明你能力ok且有潛力。

選擇深圳目前看起來可能會吃力一些，但是你的情況是可以hold住的。而且婚姻這些問題很難計劃的，慢慢來，放開接納就好。後撤是一件很簡單的事情，前進是難的。所以有時候我們會想要不要去周邊或者二線，但是一線城市有更好的平臺資源，更大體量的財富積累機會，這是它獨特的魅力。

一個人的成就首先她得相信自己可以成功，她才可能有行動，這種相信是要有依據有底氣。在二線，假設讓普通人掙1000萬他可能沒有底氣，因為例子在身邊出現太少，可參照物不夠。但是在一線城市，財富的流通，層級的跨越，參照物出現的數量更多頻次更高，你對待金錢的態度和格局也會不一樣。你會更容易的相信自己也可以。人類樂於攀比也善於模仿。

拿房子來說，現在你200首付，在深圳可以撬動600萬左右的房子，利用槓桿未來會給你帶來更多的增值，而在二線城市，可能這就是一筆全款。兩種情況你對錢的感知是完全不一樣的。能夠有更多的資產，更好的平臺，更容易接觸優秀的人的機會，也會更有勇氣去做決策，去花錢，去做投資，去定下更大的賺錢計劃。而這些勇氣和格局，也許在生活中不顯山露水，卻是日後成事的關鍵。

不要離開最好的戰場。

捌

問：十三老師您好！我2018年初計劃買寶中的房子，但是因為資金有限，最後購買了羅湖區城市天地廣場的50平一居房子，2019年寶中房子大漲，當初看的幾套房子都漲了50%左右。可我買那套羅湖的房子基本沒漲。現在很後悔，打算今年滿2年後出手，你覺得下半年城市天地小區有可能漲一些嗎。如果出手，換到哪裡還會有上漲機會呢？感謝

答：羅湖除了部分特殊房源，整體我們都是一直不看好的。所以對於你的這個羅湖標的下半年的漲幅是不樂觀的。現在限售3年，你也無法出手置換，只能習慣損失。繼續入手下一套吧。

玖

問：十三老師您好！布吉翠楓豪園82平方三房價格310萬是否可以考慮投資？價格筍嘛？還是有更好的選擇，主要是買來投資，看了布吉片區價格還沒漲起來！

答：布吉一直是不推薦的。沒有規劃意味著沒有錢砸進去。選擇一個地方投資，不能因為沒有漲就去選，還是要看底子好不好，底子好的學生他成績可以更好，底子差的學生他進步空間有限。

拾

問：十三老師好，您覺得孩子應該從小讓他學會吃苦嗎？

答：最近一個在國外經商的朋友，白手起家打拼基業，已經屬於國外top圈層，衣食無憂財富自由，現在回國投資深圳房子，看著房價一步步起來，看著國內人民奮鬥現狀，跟我感慨，說不會讓自己的孩子來中國一線城市吃這個苦，希望小孩就在國外快樂無憂。

他問我，如果是你，你願意讓你的小孩在她年輕的時候像你一樣西港國內到處奔波，在深圳壓力這麼大的地方奮鬥嗎？

我說我願意啊！

我自己覺得好的事情，我為啥不願意給我的孩子。就應該讓她吃苦。

即便父母足夠的強，有能力保子女一生衣食無憂，但是很多富二代是如何把家敗完的，百度一下案例多如牛毛。而且這一條不是普通人能夠完成的。另外就是把孩子跟所謂的艱苦環境隔絕，比如不讓小孩去一線城市，或者在國外做個逍遙散仙也未嘗不可，逍遙散仙是好，可是孫猴子大鬧天宮了呢？

問題是誰也沒法保證生活環境恆定100年不變化。世界變化太快，沒有恆定的東西。但是有一樣東西是可以把握的，那就是這個人他自己。

沒有萬世不移的財富，唯有奮鬥精神傳承。舉世譽之而不加勸，舉世非之而不加沮。為人其中種種，都是靠練出來的。所以，丟到滾滾紅塵中，任他東西南北風。

拾壹

問：十三老師新年快樂！資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?

答：在我們成為土豪之前多念幾遍：不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓不要買公寓鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。

第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？

對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。

拾貳

問：老師您好！龍湖春江天璽發展前景怎麼樣，我過幾年要回珠海，所以想著買套房，既方便住又有投資價值的。請老師給個觀念。還有一個是盛世龍悅。那個更合適些。

答：龍湖春江天璽位於老城區的油松，屬於龍華不管坂田不顧的地帶，民房廠房又亂又多，龍華高峰期是個大堵城還沒有地鐵，能讓人崩潰。龍湖春江在別的地方都是高端系列，奈何在這樣一個雞肋邊緣位置，和金茂府一樣生不逢地，即使有高端血統，也無法有高端氣質。

最小的三房面積100平，6萬的均價，總價上並不便宜。華盛瓏悅樓盤定位也類似，如果他們如壹城中心接地氣點，緊湊三房四房，當下火爆樓市也不至於二三級聯動了。

樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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