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壹

问：老师您好，现在疫情这么严重也不敢出去看房，什么都做不了，心里很着急。几年前首付10来万入手了惠州的房子，现在终于卖出去了。我想入手深圳，手头大概有140万的存款。本人深户老婆非深户（她名下没有贷款记录），不知道还能不能三成首付。我们考虑自住功能多一点的小三房，毕竟需要照顾到父母和小孩一起生活，小孩准备上幼儿园，所以考虑龙岗中心城或宝龙片区环境稍微好点的，家里可以老人由带小孩（不外出），老婆在附近找一份可以兼顾家庭的工作就可以（文职类比较好找）我本人想继续在惠州上班。所以我们的想法还是想买三房以自住为主，只是比较迷茫手头这点钱不知道买哪里好，龙岗中心城或宝龙振业天峦可以考虑吗？谢谢

答：你好，大运板块是我比较看好的板块。

有增量，有规划，有资金投入，有环境，政府刷ip，将来大概率会质变的。并且单价只要40000左右，深圳已经找不到第二个地方了，具体楼盘可参考知识星球内部推荐。

龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了涨的慢，龙中一切都好。投资不如大运。

贰

问：新年好！近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章，获益良多，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢

答：新年好！深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中比较主流的方式我在知识星球里分享了，可以参考。

首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下 莲花北 石厦 保税区 华强南这几个板块

叁

问：新年快乐，鼠年大吉！老师好，请问下您怎么看北站附近的万科和风轩/和雅轩/和颂轩，其投资价值高不高？

答：你好，万科和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。

第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。

第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

肆

问：你好，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问您什么建议

答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。

深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。

桃源村就是这样的社区。桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。成交量很高，用来南山上车都可以。松坪村三期跑赢大市没问题。自住兼顾投资，更倾向桃源村。

伍

问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。

短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；

自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。

长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

陆

问：请问大侠，抵押贷款或者加按揭，担心资金链断裂啊！加按揭后总价600万入手蛇口哪里好呢？男孩子出国不好吗？女孩子送出国不放心啊！走出国路线上深圳湾学校是否比南外好？谢谢！

答：负债率控制在50%左右，最多别超过70%，留足2-3年月供即可。

什么是“一流人才”？

最近几天讨论了一些关于小孩的教育问题。我个人不喜欢给小孩报任何形式兴趣班，艺术班，出国游学，留学等活动。

生活本身就是竞技场，竞技场的核心是突破各种难题获得经验值和能力值，而不是把目标放在某一件具体的事情上并且刻意强化，比如奥数冠军，年级第一，或者高考考上北大，经验值到了，这些“成就”就是大概率事件。生活充满意外，小孩不需要被优待。

一流人才是从“死人堆”里爬出来的。

国外长大的孩子竞争意识太弱，下一代海龟的命运可能是很悲惨的。

但是从宏观上，未来10-20年，中国的发展速度是否大概率继续超过其他国家。如果走出国路线，深圳湾是更好的选择。

但是你要考虑清楚，你的孩子真的适合出国吗？

柒

问：十三老师好，新入圈。工作暂时在宝安，刚拿到深户，买房买深圳或者广州东莞佛山比较合适呢？后者一个思路是在深圳工作买周边 另一个思路是直接去广州工作定居。家庭状况是和母亲还有正在读初三的妹妹，所以至少要两房，小两房妹妹都不好住我可能要外出。首付比较有限，大概200W上下，主要是单身一个人近几年也不想结婚，所以月供吃力一点。15年毕业，职业也遇到瓶颈期。薪水卡在2W，上不去下不了的尴尬期。

答：你好，我想首先给你一个肯定的回答，我推荐买深圳。这是一个人生战略问题，你工作在深圳，家人在深圳，月薪2w，首付200左右，15年毕业有这样的积累，说明你能力ok且有潜力。

选择深圳目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且婚姻这些问题很难计划的，慢慢来，放开接纳就好。后撤是一件很简单的事情，前进是难的。所以有时候我们会想要不要去周边或者二线，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。

一个人的成就首先她得相信自己可以成功，她才可能有行动，这种相信是要有依据有底气。在二线，假设让普通人挣1000万他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。人类乐于攀比也善于模仿。

拿房子来说，现在你200首付，在深圳可以撬动600万左右的房子，利用杠杆未来会给你带来更多的增值，而在二线城市，可能这就是一笔全款。两种情况你对钱的感知是完全不一样的。能够有更多的资产，更好的平台，更容易接触优秀的人的机会，也会更有勇气去做决策，去花钱，去做投资，去定下更大的赚钱计划。而这些勇气和格局，也许在生活中不显山露水，却是日后成事的关键。

不要离开最好的战场。

捌

问：十三老师您好！我2018年初计划买宝中的房子，但是因为资金有限，最后购买了罗湖区城市天地广场的50平一居房子，2019年宝中房子大涨，当初看的几套房子都涨了50%左右。可我买那套罗湖的房子基本没涨。现在很后悔，打算今年满2年后出手，你觉得下半年城市天地小区有可能涨一些吗。如果出手，换到哪里还会有上涨机会呢？感谢

答：罗湖除了部分特殊房源，整体我们都是一直不看好的。所以对于你的这个罗湖标的下半年的涨幅是不乐观的。现在限售3年，你也无法出手置换，只能习惯损失。继续入手下一套吧。

玖

问：十三老师您好！布吉翠枫豪园82平方三房价格310万是否可以考虑投资？价格笋嘛？还是有更好的选择，主要是买来投资，看了布吉片区价格还没涨起来！

答：布吉一直是不推荐的。没有规划意味着没有钱砸进去。选择一个地方投资，不能因为没有涨就去选，还是要看底子好不好，底子好的学生他成绩可以更好，底子差的学生他进步空间有限。

拾

问：十三老师好，您觉得孩子应该从小让他学会吃苦吗？

答：最近一个在国外经商的朋友，白手起家打拼基业，已经属于国外top圈层，衣食无忧财富自由，现在回国投资深圳房子，看着房价一步步起来，看着国内人民奋斗现状，跟我感慨，说不会让自己的孩子来中国一线城市吃这个苦，希望小孩就在国外快乐无忧。

他问我，如果是你，你愿意让你的小孩在她年轻的时候像你一样西港国内到处奔波，在深圳压力这么大的地方奋斗吗？

我说我愿意啊！

我自己觉得好的事情，我为啥不愿意给我的孩子。就应该让她吃苦。

即便父母足够的强，有能力保子女一生衣食无忧，但是很多富二代是如何把家败完的，百度一下案例多如牛毛。而且这一条不是普通人能够完成的。另外就是把孩子跟所谓的艰苦环境隔绝，比如不让小孩去一线城市，或者在国外做个逍遥散仙也未尝不可，逍遥散仙是好，可是孙猴子大闹天宫了呢？

问题是谁也没法保证生活环境恒定100年不变化。世界变化太快，没有恒定的东西。但是有一样东西是可以把握的，那就是这个人他自己。

没有万世不移的财富，唯有奋斗精神传承。举世誉之而不加劝，举世非之而不加沮。为人其中种种，都是靠练出来的。所以，丢到滚滚红尘中，任他东西南北风。

拾壹

问：十三老师新年快乐！资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓?或老师有更好的建议?

答：在我们成为土豪之前多念几遍：不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓不要买公寓盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。

第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？

对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

拾贰

问：老师您好！龙湖春江天玺发展前景怎么样，我过几年要回珠海，所以想着买套房，既方便住又有投资价值的。请老师给个观念。还有一个是盛世龙悦。那个更合适些。

答：龙湖春江天玺位于老城区的油松，属于龙华不管坂田不顾的地带，民房厂房又乱又多，龙华高峰期是个大堵城还没有地铁，能让人崩溃。龙湖春江在别的地方都是高端系列，奈何在这样一个鸡肋边缘位置，和金茂府一样生不逢地，即使有高端血统，也无法有高端气质。

最小的三房面积100平，6万的均价，总价上并不便宜。华盛珑悦楼盘定位也类似，如果他们如壹城中心接地气点，紧凑三房四房，当下火爆楼市也不至于二三级联动了。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。

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