問：你好，想問下鳳崗大運城邦一期119平應該是賣了還是持有，投資性的，資金目前沒壓力，要是持有有價值嗎？謝謝

答：大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲，主要是換倉目的是什麼？是否還有深圳房票？其他配置怎麼樣？有時候瞎折騰不如按兵不動。

問：十三老師您好，我和老婆都是深戶，長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠 買了一套頤安麓園143平方 一套金地龍城中央89平方 現在感覺到都沒有買對 價格都跌了 現在金地的房子已經過戶給我老婆 還有現金230萬左右 中介說可以操作五成首付在買一套 我朋友讓我在投資龍崗一套 我看大家好像都不看好東部 我老婆說一個雞蛋不能放一個籃子裡面 請問十三老師有沒有更好的投資標的 純投資 比如光明沙井 那邊怎麼樣謝謝

答：這兩個盤在龍崗算中等盤吧，不功不過，去年年底買在龍崗，到現在看不到漲幅很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。 你已有兩套在龍崗，第三套肯定要換個片區，不能死磕龍崗了。 五成首付，現金230，總價450左右，西部和中部都可以淘到潛力盤，而且短期就能看到漲幅。 光明沙井要投一定是長線，超過400萬總價我就不太建議了，長回報週期的項目，不適合放置大體量資金。

問：請問您，預算200左右，想投資二手，最好能租抵供，您說選景御華城這樣的30多平的單間還是選布吉的5-60平的萬象天成，您覺得哪個適合投資，謝謝您

答：兩個都pass，單間考慮的前提是一帶學位二地段好品質好，最好有社區，適合一些講究品質追求精緻生活的年輕人上個車，顯然京基御景華城是不具備的。如果是兩房，在西部就不會有這要求，因為稀缺，只要是兩房，西部的阿貓阿狗盤都能漲，但是到了東部，兩房又要開始追求次新，地鐵，產品好。而龍崗的萬象天成，不管是50多的改二還是70多的不改二，都沒有價值，這個盤小戶型要麼獨立在小區外，要麼改得四不像，物業也不怎樣，唯一拿的出手的，外立面不錯。東方明珠城和萬象天成都是扶不起的阿斗盤，白瞎了這大好地段。

問：老師好，我是上次那個想給父母落戶買房的那個。現在已知父母在2022年才能隨遷入戶，而現在手上有200萬現金，因為月供能力已到極限，所以基本加不了槓桿。我這種情況，是否應該現在就想辦法破項目買，還是不著急等2022年？2022年前深圳房價會有大漲嗎？如果要現在買，為了保證父母生活質量，父母退休不用考慮通勤，所以只能買遠郊房子，有什麼250萬附近品質好的小區推薦嗎？

答：你好，深圳房價已經在漲了，西部大家有目共睹，東部中部也在悄然上揚，至於是否增購，得視你們現有的房產情況，是否需要優化而定。 其實還有一個破限購方法，但是隻能貸款七成，而且一般人的接受程度不高。

問：您好，深圳有說一路向西，有說東進戰略，那麼到底西部好還是東部好呢？另外坪山財富城這個盤怎麼樣，有89三房，360萬左右

答：不管是向東還是向西，都沒有絕對的好，也沒有絕對的差，是看房子的價格是否超過價值，是否值得投資。這個評估體系是普通人很難建立的，當然最簡單的選擇方法就是看“增量”。

問：請問您對赤灣片區怎麼看？近期很多人在某大V的宣傳下到赤灣購買山海津，山海韻，山語海。

答：D大是圈內前輩，非營利性目的推薦，值得肯定，而且敢於明盤的投資人，自然要找出一系列的論據來支撐。 三山是會漲的，畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受前海的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。 至於會不會有學位暴擊，這個誰都說不準，中性看待吧。

問：十三老師，恆大77兩房和中海康城朝北三房，總價相差不大(280-300)，投資的話，選哪個更好些？

答：我認為康城的兩房三房都會好過於恆大的兩房，一房兩房位置越核心越好，同樣的總價下，功能越多越好，雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。

問：我婚前唯一一套房，現在想賣了再置換一套倒掛新房，三年內有交易記錄我肯定就不是剛需用戶了，現在賣房也需要老婆簽字，先賣房再lh影響老婆的剛需資格嗎，還是一定要先jlh再賣房，先後順序有沒有影響?

答：看你的描述，好像不在深圳，因為深圳沒什麼價格倒掛的新房，所以具體你所在城市的政策，我就不瞭解了，抱歉。

問：你好，非深戶，請問買東莞鳳崗與龍崗交界的的中海雲麓有投資價值嗎，

答：雲麓價格太透支了，中海地王價拿的鳳崗這塊地，所以要可勁賣高價才能回本，開發商冤大頭，咱們不能就這麼背鍋，近三百萬買個三房，旁邊二手兩百出頭就夠，不過這個板塊是有價值的，真正的臨深，10號地鐵不會像惠州的14號那麼縹緲，大概率板上釘釘了，這塊城貌好，比鄰大運，無縫對接深圳，除了學位，完全可以共享龍崗的配套，可以滿足喜歡大房子又不習慣深圳老破小的剛需，同時也能滿足部分優化資產配置的改善，還不用脫離原來生活圈，值得一提的是，這裡的房價一直是和龍崗共進退的。

問：老師你好，想問一下，這幾年被炒地火熱的前海，目前那邊大量寫字樓空置，整個片區面貌不錯，但是人煙稀少。按照目前的發展速度來看，前海還需要多少年才能成熟起來？未來前景到底如何？

答：你為什麼希望它發展成熟呢?如果我在前海置業，我希望它十年都不要成熟，不成熟才會一直有想象力，房價才會持續漲，成熟了就到頂了，就該盛極而衰了，參見福田。

問：十三老師好，南山-南油片區，深藍季節，2007年的盤（學區：南油小學和學府中學），想入手一套60平的二房，中層，總價500萬，如何 （從投資角度：持有5-8年能否跑平南山漲幅）給點相關的介紹和建議吧，謝謝。

答：感謝付費提問。 深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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