问：你好，想问下凤岗大运城邦一期119平应该是卖了还是持有，投资性的，资金目前没压力，要是持有有价值吗？谢谢

答：大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏，主要是换仓目的是什么？是否还有深圳房票？其他配置怎么样？有时候瞎折腾不如按兵不动。

问：十三老师您好，我和老婆都是深户，长年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问十三老师有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢

答：这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。 五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。

问：请问您，预算200左右，想投资二手，最好能租抵供，您说选景御华城这样的30多平的单间还是选布吉的5-60平的万象天成，您觉得哪个适合投资，谢谢您

答：两个都pass，单间考虑的前提是一带学位二地段好品质好，最好有社区，适合一些讲究品质追求精致生活的年轻人上个车，显然京基御景华城是不具备的。如果是两房，在西部就不会有这要求，因为稀缺，只要是两房，西部的阿猫阿狗盘都能涨，但是到了东部，两房又要开始追求次新，地铁，产品好。而龙岗的万象天成，不管是50多的改二还是70多的不改二，都没有价值，这个盘小户型要么独立在小区外，要么改得四不像，物业也不怎样，唯一拿的出手的，外立面不错。东方明珠城和万象天成都是扶不起的阿斗盘，白瞎了这大好地段。

问：老师好，我是上次那个想给父母落户买房的那个。现在已知父母在2022年才能随迁入户，而现在手上有200万现金，因为月供能力已到极限，所以基本加不了杠杆。我这种情况，是否应该现在就想办法破项目买，还是不着急等2022年？2022年前深圳房价会有大涨吗？如果要现在买，为了保证父母生活质量，父母退休不用考虑通勤，所以只能买远郊房子，有什么250万附近品质好的小区推荐吗？

答：你好，深圳房价已经在涨了，西部大家有目共睹，东部中部也在悄然上扬，至于是否增购，得视你们现有的房产情况，是否需要优化而定。 其实还有一个破限购方法，但是只能贷款七成，而且一般人的接受程度不高。

问：您好，深圳有说一路向西，有说东进战略，那么到底西部好还是东部好呢？另外坪山财富城这个盘怎么样，有89三房，360万左右

答：不管是向东还是向西，都没有绝对的好，也没有绝对的差，是看房子的价格是否超过价值，是否值得投资。这个评估体系是普通人很难建立的，当然最简单的选择方法就是看“增量”。

问：请问您对赤湾片区怎么看？近期很多人在某大V的宣传下到赤湾购买山海津，山海韵，山语海。

答：D大是圈内前辈，非营利性目的推荐，值得肯定，而且敢于明盘的投资人，自然要找出一系列的论据来支撑。 三山是会涨的，毕竟楼盘新、价格低，最近成交很活跃，同样也享受前海的利好，是符合“买反差、地段升”的投资逻辑的。 至于会不会有学位暴击，这个谁都说不准，中性看待吧。

问：十三老师，恒大77两房和中海康城朝北三房，总价相差不大(280-300)，投资的话，选哪个更好些？

答：我认为康城的两房三房都会好过于恒大的两房，一房两房位置越核心越好，同样的总价下，功能越多越好，虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。

问：我婚前唯一一套房，现在想卖了再置换一套倒挂新房，三年内有交易记录我肯定就不是刚需用户了，现在卖房也需要老婆签字，先卖房再lh影响老婆的刚需资格吗，还是一定要先jlh再卖房，先后顺序有没有影响?

答：看你的描述，好像不在深圳，因为深圳没什么价格倒挂的新房，所以具体你所在城市的政策，我就不了解了，抱歉。

问：你好，非深户，请问买东莞凤岗与龙岗交界的的中海云麓有投资价值吗，

答：云麓价格太透支了，中海地王价拿的凤岗这块地，所以要可劲卖高价才能回本，开发商冤大头，咱们不能就这么背锅，近三百万买个三房，旁边二手两百出头就够，不过这个板块是有价值的，真正的临深，10号地铁不会像惠州的14号那么缥缈，大概率板上钉钉了，这块城貌好，比邻大运，无缝对接深圳，除了学位，完全可以共享龙岗的配套，可以满足喜欢大房子又不习惯深圳老破小的刚需，同时也能满足部分优化资产配置的改善，还不用脱离原来生活圈，值得一提的是，这里的房价一直是和龙岗共进退的。

问：老师你好，想问一下，这几年被炒地火热的前海，目前那边大量写字楼空置，整个片区面貌不错，但是人烟稀少。按照目前的发展速度来看，前海还需要多少年才能成熟起来？未来前景到底如何？

答：你为什么希望它发展成熟呢?如果我在前海置业，我希望它十年都不要成熟，不成熟才会一直有想象力，房价才会持续涨，成熟了就到顶了，就该盛极而衰了，参见福田。

问：十三老师好，南山-南油片区，深蓝季节，2007年的盘（学区：南油小学和学府中学），想入手一套60平的二房，中层，总价500万，如何 （从投资角度：持有5-8年能否跑平南山涨幅）给点相关的介绍和建议吧，谢谢。

答：感谢付费提问。 深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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