2003年全國遭遇非典災情，在整個行業的齊心努力，政府的大力扶持下，疫情過後，市場迎來了一個高速成長階段，只有經歷過非典浴火重生的洗禮，才能得出對行業真正的建言，拋開無用的理論，聽聽行業老兵景暉智庫首席經濟學家/中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉如何看待
疫情下的長租公寓行業。
長租公寓作為存量房市場和房產經紀的衍生業務，出現了很多運營品牌，如蛋殼、自如、相寓等，開發商也紛紛進入長租公寓領域。但是近年長租公寓的問題不斷，胡景暉在相關文章《長租公寓接連爆倉 問題癥結到底在哪裡？》《長租公寓上市其實是“皇帝的新衣”》中詳細闡釋了長租公寓的前世今生，就不一一為大家講解。
這次我們關注一個這兩天的熱門話題，或者說，疫情下幾個大型品牌長租公寓企業普遍遇到的危機公關事件：讓業主降租金和給租客漲租金的問題。
讓業主降租金、給租客漲租金的自如
這兩天據不少媒體報道：自如強制業主降租金，其理由是由於拆隔斷房造成了損失，如果不同意將單方解約，補償兩個月房租作為補償，但補償裡要扣掉裝修費，到業主手裡的錢也所剩無幾，相當於霸王條款。在讓業主降租金的同時，不少租客反映也收到了漲租通知，租金漲幅10%到30%不等，由於疫情搬家不方便租客，只能被迫接受漲價。
從目前情況來講，強行要求業主降租金有趁火打劫的味道，也不符合契約精神。“隔斷房”“N+1”很多城市的主管部門是不認可的，你做隔斷房實際是企業經營方式和管理不規範的表現，應該自己承擔風險，不能將損失轉嫁給業主。
強硬的蛋殼
蛋殼這邊問題就更嚴重了。據媒體報道，蛋殼要求業主免除1到3個月的租金，以不可抗力為藉口強行要求武漢的業主免除3個月房租，非武漢地區免除1個月房租，這種不可抗力是沒有法律依據的，是應該被論證的，這種不經過協商就不付業主租金的行為，明顯是違約。
對於不能租住的客戶，採取退還租金的補償方式，但支付的是虛擬貨幣，只能在APP上進行水電煤費用、保潔服務費的抵扣，形同虛設。
租客其實把一年的房租支付了，但是蛋殼利用資金錯配和沉澱進行規模擴張企圖攤薄成本，最終導致了資金鍊的緊張，陷入上下兩難境地，各地維權群紛紛而起，但是投訴無門，只能任其蹂躪。
從蛋殼公開的財務報告來看，每月賠2個多億，上市募集的資金也就夠賠一個季度，而另一家上市公司青客按目前的虧損速度（年虧5億多），大約能撐半年時間，上市失去了它本身的意義，上市不是為了將一個成功的賺錢商業模式去進行復制和擴大，而僅僅是為了續命。
長租公寓的盈利點在哪裡？
在2000年前後，貴陽首推了一個叫房屋銀行的業務，幫業主託管房子，付給業主租金，很像存款，租金是利息。2001年，該業務被我愛我家引入，並做大規模，後來應國家要求，該業務的名稱要與銀行區別，避免誤導消費者，所以改名為房屋託管，2014年，資本市場給房屋託管業務起了個更洋氣的名字叫長租公寓。
長租公寓贏利點主要集中在三個方面。
1、時間差。業主把房屋託管給長租公寓運營公司，利用免租期的時間，通過縮短房屋裝修時間和儘快出租，形成時間差，比如三個月免租期，公司用一個月就把房子租出去了，這兩個月就是贏利點。
2、價差。正常長租公寓收房價格往往略低於市場價格，扣除清潔和改造成本，再加上免租期，出租時還能收取一個月房租做佣金，能實現正常營收。
3、服務費，定期的保潔費、維修費也是長租公寓企業收入的一部分。
為什麼目前長租公寓不掙錢
第一、賺不到價差。由於行業門檻低，資本大規模進入，開始爭搶房源，最瘋狂的時候，2018年收房成本高出市場租金的20%到40%，沒有了價差的贏利點。
第二、裝修成本過高。收進的房子5成新，家居家電6成新，其實不用更換，做打掃即可。但是在2015年之後，長租公寓公司為了迎合資本市場的標準化和好賣相，收來的房屋被重新裝修和配家電，造成了成本上升，況且裝修的水很深，再出現內部腐敗的問題，後果可想而知。
第三、通風排甲醛的空置期。免租期三個月，一個月的裝修，兩個月散味道，時間真的夠嗎。如果運營商是良心企業，確保租客的生命安全健康，至少應該用兩個月來散味，那麼時間差的盈利點就沒有了。為什麼會有自如的“甲醛門”、孕婦流產事件，恐怕很多長租公寓都存在通風時間過短的問題。
第四、用工成本上升。長租公寓的服務涉及清潔維修等，由於收不到過高的服務費，加上用工成本上升，盈利越來越少。
那為什麼要高價收房呢？因為長租公寓運營商的心理預期是租金一直上漲，以品質租高價，能實現營收，但現實卻往往不隨人願。以北京為例，城市治理疏解了很多非首都功能，產業外遷，人口外遷，租房人少了；經濟下行，人們的支付能力受限，住房收入比嚴重失衡，導致租金價格很難持續大幅上漲，時間一長就成了賠本生意。
胡景暉認為，資本無序的大量湧入往往把一個行業變得扭曲，最後一地雞毛，正如滿大街的共享單車，成為了資本賺錢的工具，而不顧其擴張模式造成的資源極大浪費。
中國長租公寓未來前景如何？
胡景暉認為，雖然目前長租公寓行業遭遇到了很大的發展瓶頸，或者危機，但未來仍然是一個很有希望和發展前景的行業。
一方面，一系列政策利好即將或正在落地。
長租公寓應該從房地產行業裡面拿出來，重新劃分一個國民經濟類別，可以是“住宅租賃運營服務”的現代服務產業，這就需要國家統計局和發改委一起著手，由國家發改委牽頭，統計局頒佈新的產業類別，為這個涉及民生的服務產業減稅降費，提供低息貸款等一系列優惠政策，相關的政策和建議上面出了很多，還有待地方逐步落地。
未來如果利用農村集體土地入市以及產業扶植政策，在農村集體用地上建設大量的人才公寓，將改變房價高、房租回報率低的問題，運營企業也可以進行集中式產權式經營，極大節約了成本。
政府相關部門和有關行業協會提高行業准入門檻，避免惡性競爭，避免高進低出，以合理的市場價格來收房，實現價差盈利。
第二，資本瘋狂過後，以客戶為本的運營邏輯在逐步迴歸，有利於降低企業運營成本支出。
租客對價格很敏感，房子的新舊、配套對於很多租客而言能滿足基本生活需求即可，不需要大規模裝修，也不存在放味道的問題，時間差上能夠實現盈利。
公寓服務應該向美國學習，集中租房區域，減少服務半徑，可以通過線上解決方案的提供，讓租客自己動手解決日常問題，減少出工成本。
對於開發商而言，即便掌控大量的房源，建議也儘量不要去涉足自己不熟悉的行業，如果做長租公寓可以將持有的物業託管給有能力經營的長租公寓運營企業，就像很多開發商作為酒店的大業主，會把酒店的運營管理交給專業的希爾頓、萬豪等酒店運營管理商一樣。
未來長租公寓發展應該跟中介相結合，因為租客業主之間可以實現二次轉化，利用門店優勢形成廣闊的銷售網絡，靠近社區能夠做到及時的服務響應，服務成本低。同時中介收房容易、出房容易，掌握著有效房源，能有效運用現有資源。
胡景暉認為，長租公寓是關乎國計民生的基礎性服務行業，青客和蛋殼等一旦爆倉，恐怕就是我們的國企和央企要承擔社會責任的時候，加快立法，加強監管，做好國家隊接盤的預案。
希望通過市場各方的努力，推動行業進步，讓房價和租金更穩定，讓生活在城市的年輕人更有尊嚴，能體面的租到房子，活得下去，不管是創業還是就業，能夠安居樂業。
2020年將是中國長租公寓浴火重生、涅盤再造的一年，繼續看好長租公寓，相信未來一定會越來越好。
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