2003年全国遭遇非典灾情，在整个行业的齐心努力，政府的大力扶持下，疫情过后，市场迎来了一个高速成长阶段，只有经历过非典浴火重生的洗礼，才能得出对行业真正的建言，抛开无用的理论，听听行业老兵景晖智库首席经济学家/中国房产经纪公义联合会主席胡景晖如何看待

长租公寓作为存量房市场和房产经纪的衍生业务，出现了很多运营品牌，如蛋壳、自如、相寓等，开发商也纷纷进入长租公寓领域。但是近年长租公寓的问题不断，胡景晖在相关文章《长租公寓接连爆仓 问题症结到底在哪里？》《长租公寓上市其实是“皇帝的新衣”》中详细阐释了长租公寓的前世今生，就不一一为大家讲解。

这次我们关注一个这两天的热门话题，或者说，疫情下几个大型品牌长租公寓企业普遍遇到的危机公关事件：让业主降租金和给租客涨租金的问题。

让业主降租金、给租客涨租金的自如

这两天据不少媒体报道：自如强制业主降租金，其理由是由于拆隔断房造成了损失，如果不同意将单方解约，补偿两个月房租作为补偿，但补偿里要扣掉装修费，到业主手里的钱也所剩无几，相当于霸王条款。在让业主降租金的同时，不少租客反映也收到了涨租通知，租金涨幅10%到30%不等，由于疫情搬家不方便租客，只能被迫接受涨价。

从目前情况来讲，强行要求业主降租金有趁火打劫的味道，也不符合契约精神。“隔断房”“N+1”很多城市的主管部门是不认可的，你做隔断房实际是企业经营方式和管理不规范的表现，应该自己承担风险，不能将损失转嫁给业主。

强硬的蛋壳

蛋壳这边问题就更严重了。据媒体报道，蛋壳要求业主免除1到3个月的租金，以不可抗力为借口强行要求武汉的业主免除3个月房租，非武汉地区免除1个月房租，这种不可抗力是没有法律依据的，是应该被论证的，这种不经过协商就不付业主租金的行为，明显是违约。

对于不能租住的客户，采取退还租金的补偿方式，但支付的是虚拟货币，只能在APP上进行水电煤费用、保洁服务费的抵扣，形同虚设。

租客其实把一年的房租支付了，但是蛋壳利用资金错配和沉淀进行规模扩张企图摊薄成本，最终导致了资金链的紧张，陷入上下两难境地，各地维权群纷纷而起，但是投诉无门，只能任其蹂躏。

从蛋壳公开的财务报告来看，每月赔2个多亿，上市募集的资金也就够赔一个季度，而另一家上市公司青客按目前的亏损速度（年亏5亿多），大约能撑半年时间，上市失去了它本身的意义，上市不是为了将一个成功的赚钱商业模式去进行复制和扩大，而仅仅是为了续命。

长租公寓的盈利点在哪里？

在2000年前后，贵阳首推了一个叫房屋银行的业务，帮业主托管房子，付给业主租金，很像存款，租金是利息。2001年，该业务被我爱我家引入，并做大规模，后来应国家要求，该业务的名称要与银行区别，避免误导消费者，所以改名为房屋托管，2014年，资本市场给房屋托管业务起了个更洋气的名字叫长租公寓。

长租公寓赢利点主要集中在三个方面。

1、时间差。业主把房屋托管给长租公寓运营公司，利用免租期的时间，通过缩短房屋装修时间和尽快出租，形成时间差，比如三个月免租期，公司用一个月就把房子租出去了，这两个月就是赢利点。

2、价差。正常长租公寓收房价格往往略低于市场价格，扣除清洁和改造成本，再加上免租期，出租时还能收取一个月房租做佣金，能实现正常营收。

3、服务费，定期的保洁费、维修费也是长租公寓企业收入的一部分。

为什么目前长租公寓不挣钱

第一、赚不到价差。由于行业门槛低，资本大规模进入，开始争抢房源，最疯狂的时候，2018年收房成本高出市场租金的20%到40%，没有了价差的赢利点。

第二、装修成本过高。收进的房子5成新，家居家电6成新，其实不用更换，做打扫即可。但是在2015年之后，长租公寓公司为了迎合资本市场的标准化和好卖相，收来的房屋被重新装修和配家电，造成了成本上升，况且装修的水很深，再出现内部腐败的问题，后果可想而知。

第三、通风排甲醛的空置期。免租期三个月，一个月的装修，两个月散味道，时间真的够吗。如果运营商是良心企业，确保租客的生命安全健康，至少应该用两个月来散味，那么时间差的盈利点就没有了。为什么会有自如的“甲醛门”、孕妇流产事件，恐怕很多长租公寓都存在通风时间过短的问题。

第四、用工成本上升。长租公寓的服务涉及清洁维修等，由于收不到过高的服务费，加上用工成本上升，盈利越来越少。

那为什么要高价收房呢？因为长租公寓运营商的心理预期是租金一直上涨，以品质租高价，能实现营收，但现实却往往不随人愿。以北京为例，城市治理疏解了很多非首都功能，产业外迁，人口外迁，租房人少了；经济下行，人们的支付能力受限，住房收入比严重失衡，导致租金价格很难持续大幅上涨，时间一长就成了赔本生意。

胡景晖认为，资本无序的大量涌入往往把一个行业变得扭曲，最后一地鸡毛，正如满大街的共享单车，成为了资本赚钱的工具，而不顾其扩张模式造成的资源极大浪费。

中国长租公寓未来前景如何？

胡景晖认为，虽然目前长租公寓行业遭遇到了很大的发展瓶颈，或者危机，但未来仍然是一个很有希望和发展前景的行业。

一方面，一系列政策利好即将或正在落地。

长租公寓应该从房地产行业里面拿出来，重新划分一个国民经济类别，可以是“住宅租赁运营服务”的现代服务产业，这就需要国家统计局和发改委一起着手，由国家发改委牵头，统计局颁布新的产业类别，为这个涉及民生的服务产业减税降费，提供低息贷款等一系列优惠政策，相关的政策和建议上面出了很多，还有待地方逐步落地。

未来如果利用农村集体土地入市以及产业扶植政策，在农村集体用地上建设大量的人才公寓，将改变房价高、房租回报率低的问题，运营企业也可以进行集中式产权式经营，极大节约了成本。

政府相关部门和有关行业协会提高行业准入门槛，避免恶性竞争，避免高进低出，以合理的市场价格来收房，实现价差盈利。

第二，资本疯狂过后，以客户为本的运营逻辑在逐步回归，有利于降低企业运营成本支出。

租客对价格很敏感，房子的新旧、配套对于很多租客而言能满足基本生活需求即可，不需要大规模装修，也不存在放味道的问题，时间差上能够实现盈利。

公寓服务应该向美国学习，集中租房区域，减少服务半径，可以通过线上解决方案的提供，让租客自己动手解决日常问题，减少出工成本。

对于开发商而言，即便掌控大量的房源，建议也尽量不要去涉足自己不熟悉的行业，如果做长租公寓可以将持有的物业托管给有能力经营的长租公寓运营企业，就像很多开发商作为酒店的大业主，会把酒店的运营管理交给专业的希尔顿、万豪等酒店运营管理商一样。

未来长租公寓发展应该跟中介相结合，因为租客业主之间可以实现二次转化，利用门店优势形成广阔的销售网络，靠近社区能够做到及时的服务响应，服务成本低。同时中介收房容易、出房容易，掌握着有效房源，能有效运用现有资源。

胡景晖认为，长租公寓是关乎国计民生的基础性服务行业，青客和蛋壳等一旦爆仓，恐怕就是我们的国企和央企要承担社会责任的时候，加快立法，加强监管，做好国家队接盘的预案。

希望通过市场各方的努力，推动行业进步，让房价和租金更稳定，让生活在城市的年轻人更有尊严，能体面的租到房子，活得下去，不管是创业还是就业，能够安居乐业。

2020年将是中国长租公寓浴火重生、涅盘再造的一年，继续看好长租公寓，相信未来一定会越来越好。

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