疫情期,房產協會呼籲“救市”,降低首付款降價促銷,你怎麼看?

quwulc


疫情過後亟待提振的是消費品市場,如果房地產繼續擠佔消費資金,會給商品零售業帶來最後致命一擊,新房銷售尤其是期房在交房前有大概兩年的時間,在這兩年裡不會帶動下游產品消費。政府能做的就是減免或緩收相關稅費,銀行減免利息,而不能用巨量資金再去填這個無底洞,在降價促銷方面可以放寬管制又房企在合理的範圍內自主定價,僅此而已


家在太原


短期看,房地產行業處境非常艱難,需要救助,否則就是大量的企業倒閉,但是長期看,完全沒有“救”的必要性,很多企業確實該死了。


因為疫情的影響,全國的房地產企業幾乎一夜之間關閉了售樓中心。房子的銷售進入了停滯期,企業的現金流收入就戛然而止了。但是房地產是一個重資產、高槓杆的行業,特別是近年來行業發展出的高槓杆模式,企業的經營對於現金流要求非常高。


房子一旦不好買,企業馬上就會面臨很大的現金流壓力,而這和企業的規模關係不大,是企業內部的財務壓力。中指研究院監測數據顯示,1月26日至2月1日,10個典型城市成交量環比減少93.2%;2月2日至2月8日,受基數影響,環比降幅有所降低,但也高達55.9%。


反映在房企收入上,根據近期各大房企披露的1月經營數據,均不樂觀。數據顯示,2020年1月,萬科實現合同銷售額549.1億元,同比增長12.34%;恆大實現銷售額405.5億元,同比減少6.07%;碧桂園則為329.2億元,同比減少0.44%;融創銷售186.3億元,同比減少22.25%;保利實現簽約金額235.88億元,同比下降29.78%。


這還是一月份的數據,二月份我估計會更難看。


從行業的視角來看,拿地和建築施工等階段需要大量的資金投入,因而房企往往需要大量的外部資金支持以維持開發業務正常運轉。

這裡是我統計的全國前三十房企的負債水平,可見企業的債務壓力非常大。克而瑞研究報告顯示,2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期,就單月情況來看,1月、7月和11月均為償債高峰,分別需要償債616億元、615億元及662億元。


房企們不僅揹負了巨量的債務,而且成本非常高。


強大的債務壓力下企業非常缺錢,比如恆大,是2019年房企的融資之王,以平均利率8.631%的成本融資644.26億。


現在房子賣不出去了,這些企業怎麼給工人發工資、還利息呢?所以各地政府也出臺了很多的政策支持。


預期出臺類似政策的地方會有很多。這個時候房地產呼籲“救市”,降低收付款促銷也就非常正常了。


但是有幾個問題需要講清楚。我們過去十年處在建國後第二輪人口出生高峰期,中國購房者的平均年齡是27歲,1991年新生人口是2250萬,之後便一路下滑,到了2001年就只有1696萬了,2018年剛好是這個週期的最後一年。從2019年開始,房地產的人口紅利會越來越少,十年後的主力剛需人口比現在要下降32.66%!這個下降是不可逆的,2018年的新生人口就只有1523萬了,我們只能習慣房地產市場整體需求的持續下降。


2019年,商品房銷售面積基本與去年持平,大約在1700萬套,銷售額預計會達到16萬億。假設房價比2018年均價增長80%,達到1.6萬元/平,十年後要保持16萬億的規模,就需要銷售掉10億平米,也就是1000萬套左右。


十年後,剛需紅利和大城市化紅利用光了,改善型需求釋放了,商品房供應用地減少了。我們根本不需要這麼多的房地產企業,我們現在需要的是高品質的房子,而不是高週轉、高槓杆下的鋼筋水泥磚頭塊。


如果把這些企業救下來,他們會更加肆無忌憚,用清庫存賺到的錢創造更多的庫存。


最好的辦法就是市場解決,該破產的就破產吧。


貧民窟的大富翁


我們不要再被金錢迷失了政治方向。當前疫情非常嚴重的時期,每天還在死人,國家一級響應階段還未結束,目前發出救房地產的紅頭文件,顯然很不合時宜。即便疫情結束,各地方政府當務之急的工作重心要做在關乎民眾的民生大事上,穩定社會次序上,恢復城市功能上,包括人們基本生活保障問題上,以及重新豎起全民疫情後的信心上。特別該先發布紅頭文件救助的,應該滿足人們正常工作和需求的企業和實體,以及城市大大小小的商業,讓人們儘快開始正常的生活、工作和學習,而不是急不可耐的只想著用房地產藉機賺錢……


藍色拼字


疫情過後,國家經濟架構也許要優化產業,會逐漸優勝劣汰,並會加大投入公租房 ,廉租房,共有產權房的建設…並加大力度扶持中小企業,醫療衛生產業,以及新農業經濟關係等國計民生的產業。畢竟當國家處於危難時刻,真正出力的是它們,也是最可以依靠的。

提高各個領域高新技術產業發展,比如:教育辦公上遠程教育,遠程會議,可視化的指揮調度,三位實景等…提高生態智慧園區,智慧醫療等中國“智造”行業的蓬勃可持續發展…

最新消息財政部新增專項債12900億,用於加速企業復工,並明確不得進入土地儲備和房地產相關領域!

為減輕新型冠狀病毒感染肺炎疫情對中國經濟的影響,財政政策穩增長力度正在加大。財政部下發一條通知,新增一般債務限額5580億元,新專項債務限額2900億元,2020年累計已下達新增地方政府債務限額18480億元,其中專項債12900億。根據專項債使用要求,其中鐵路、軌道交通、城市停車場等交通基礎設施為重點支持領域,並明確不得用於土地儲備和房地產相關領域。

通常理解,一般債的主要目的是彌補地方政府的收支壓力,通過發行一般債,儘可能減輕地方政府的壓力,而專項債的主要目的在於加快復工,和房地產半毛錢關係也沒有!

真正希望祖國強大,人民幸福安康,國泰民安…


守護defender


首先要糾正一個大家的錯誤觀點,房地產企業並不是促進房價上漲的主要推手,不要把房產協會放在房價的對立面。

房地產企業在房價上漲的過程中顯然獲利頗豐,但是房價上漲並不完全怪罪房地產商,反過來房價上漲,讓更多的房地產商願意去更多的拿地和投資建設,增加了房屋的建設完成增加了房地產市場的供應,所以從一定程度上來講是抑制了房價的上漲。

過去我們常常通過抑制房地產企業的融資和投資,來控制房價的上漲,但是事實證明這樣的操作其實是南轅北轍,因為房地產企業融資困難,投資建設減少了,在短期內確實能看到為了急於出手庫存房屋而產生的房價下跌,但是在這些庫存房屋釋放完畢之後,由於新增的房屋供給量減少了,房價反而出現了報復性的反彈。

現在的問題就是這樣,在疫情期間,房地產企業顯然是蒙受了一時的損失,經營困難,但是如果這時沒有熬過這個寒冬,大量的房地產企業破產對我們來說真的是好事情嗎?房地產企業破產就意味著大量的新建房屋只能夠被迫停工等待接受,那麼未來一段時間房屋的供應就會出現趨緊的情況,房價可能會又迎來一波新的上漲。

所以現在房產協會呼籲救市反而是我們應該支持的一件事情,因為一方面降低首付款本身是一件利於平抑房價的事情,另外一方面更多的房地產商獲得了資金鍊的接續,繼續投資建房才能夠讓房地產市場平穩的運行,而不會出現報復性的上漲。



諮詢師天生


疫情確實也影響到房地產行業,春節是房地產商資金迴流的重要時刻,本次疫情確實導致很多房地產商資金迴流出現了問題,但是現在房產協會呼籲降低首付款、降價促銷是否合適?

降價促銷是合適的

降價促銷我覺得是合適的,降價促銷是商業行為,房地產商通過降價促銷的方式迴流資金沒有問題,注意降價的度,如果降價降的太狠,很多老的業主會有很多意見,會引起不滿。

降低首付不合適

全國還是在房產調控的時候,如果貿然降低首付,可能會引起房價快速上漲,導致之前控制房價的努力白費,可能又會導致新一輪的房地產房價暴漲,又會走上讓房地產成為推動經濟的支柱行業,現在房價處於屬於高位。如果再讓房價快速上漲,雖然能夠短期促進房地產商的資金迴流,但是長期以來是一個毒瘤,居民購房能力銳減,導致幸福感下降。

綜上所述:我覺得通過降價促銷來達到資金迴流是沒問題的,但是降低首付,這是政策方面的措施,不合適。


互金圈


新冠事件對房地產行業最近的銷售情況產生了很大的影響,直接導致了“救市”呼聲的出現,鑑於房地產行業在目前的經濟和金融層面牽連重大,所以暫時它還有“持寵生嬌”的籌碼,有壓力的地方會根據“一城一策”的方針進行相應的調整。

在新冠事件對房地產行業產生了短期不穩定的影響因素以後,為了大局而保證這個行業平穩發展的概率是最大的,但同時即使有短期的積極措施出臺,也並不代表這幾年的調控方向會結束。

一、新冠事件讓房地產行業出現了短期不穩定的影響因素。

新冠事件讓各行各業都受到了不同程度的衝擊,而房地產也是其中受影響較深的行業。

影響一:房企的短期銷售受到嚴重的衝擊。

自事件在1月下旬爆發以來,為了控制事態繼續擴大,全國很多城市對人口流動都實施了較為嚴格的管制,減少人流聚集的場景,而以線下現場銷售為主要場景的新房銷售,也因此而受到重大的影響,同時有部門也倡議暫停售樓處的開放,所以對於很多房企來說,這段時間的銷售幾乎處於暫停狀態。

據克而瑞地產研究院統計口徑的數據,其對全國百強房企在1月份的跟蹤數據顯示,銷售面積比去年同期下降的幅度達12%,僅僅是1月下旬的影響也已導致了明顯的降幅。

而進入2月份以來到現在為止還未恢復正常,而且如果以2003年非典持續到6月份結束的時間作為參考,影響無疑將會更大,即使樂觀一些估計,從病毒消失到信心的恢復也需要一定的時間,影響持續到3月份是比較大概率的事件,所以事件對地產銷售的影響還將會持續一段時間。

影響二:現金流壓力增大。

現金流就是房企的生命,當銷售出現壓力時,最受考驗的恰恰就是房企的現金流。針對房企的融資管控是這幾年樓市調控的重要內容之一,由於融資受限,房企對於銷售回款的依賴就相應地增強。

這些銷售回款,是成本支付、企業運營、長短期債務到期償還的重要來源,現在因銷售不暢而回款乏力,那麼對於長期多項目並行和高負債運轉的房企來說風險是很大的,現金流的壓力也會因銷售情況不斷受到影響而變得越來越大。

影響三:拿地會更加謹慎,影響傳導到其他行業。

土地是房企的先行指標,現在的拿地情況決定了往後一兩年甚至三年的新房供應量,既決定了對房企持續經營和相鄰行業的影響程度,又使地方的財政收入受到影響。

在市場不好或者兜裡的錢不是很充足的情況下,拿地的積極程度就會大受影響,進而通過新開工面積的減少影響到建築和建材行業,同時地方的賣地收入也會大受影響。

以上這些關係到行業穩定的影響因素,其影響力會隨著新冠持續的時長增加而增加,當壓力聚積到一定的程度,行業就有可能出現不穩定的局面,那是否可以任由其不穩定呢?答案是否定的,只要看看這個行業在目前這個階段的特點就知道了。

二、房地產行業的特點決定了在新冠事件後其發展必須保持平穩健康。

不管人們對房地產行業的看法怎麼樣,但它的行業特點決定了它在經濟中舉足輕重的作用,需要保持其平穩的發展。

特點一:房地產行業與經濟增長息息相關。

歷年以來,房地產行業都出現過一些非常重要的標籤,像“支柱產業”、“拉動經濟的引擎”、“經濟發展的穩定器”等等詞語,經常都可以在公開的報章上看到。而實際上房地產行業的確與經濟增長是息息相關的。

我們回顧2018年的統計數據,房地產開發投資佔生產總值的比例是6.6%,表面上也不算太高,但其重大關聯行業建築業的佔比接近6.9%,光這兩項就已經佔了13.5%,如果再算上其下游行業的投資額就更高了。

而另一方面,僅最近三年的新房銷售面積都在17億平米上下,拉動的消費規模年均在17萬億人民幣上下,對經濟的重要作用不言而喻。

特點二:土地價款和房地產方面的稅收是地方重要收入來源。

土地價款是房地產行業成本的重要組成部分。由於去年的全面的數據還未正式公報出來,我們同樣以2018年的國家統計局數據來做一下參考,該年度全國土地出讓總收入是6.5萬億元,再加上與房地產相關的契稅、土地增值稅、房地產企業所得稅等等各項稅種,一共大概在8.8萬億上下。

而同年包括183352億元的全國一般公共預算收入及75405億元全國政府性基金預算收入,總收入就接近26萬億,房地產相關的比例就接近這個總收入的34%,是其中非常重要的收入來源,這種背景去到地方城市也一樣,有些對房地產依賴程度高的地方佔比就更高了。

特點三:地產行業與金融行業關聯密切。

地產行業是資金密集型行業,它的發展離不開金融行業的支持,這種支持並不僅僅是銀行信貸的支持,對於房企來說,股市和債市、信託等等也是其重要的資金籌集渠道。

綜合房企的融資及零售端的房貸總額,僅統計ABS路徑、債券和信貸路徑這三方面,<strong>涉房的融資規模的比例超過社會融資總規模的35%,可見房地產行業在金融行業中處於非常重要的位置。

鑑於房地產行業的這些特點,它的問題很容易會被放大,其發展出現問題,牽連也會很大,要緩解這些問題是需要一個過程的,所以目前的穩健發展就顯得相當重要了。

在這種背景下,顯然不會任由那些不穩定的因素髮展,在“因城施策”的尺度下,只要不影響“穩房價”和“房住不炒”的大方向,給予房企一定限制下的寬鬆以引導行業平穩發展也是正常的。

三、即使有短期措施的出現也不改變樓市的長期調控方向。

呼籲“救市”的主要目的是尋求樓市調控的放鬆和樓市刺激措施的支持,而這次新冠事件對市場的影響時間大概率只是短期的影響,持續的時間不會太長。

結合樓市調控中“穩房價”和“房住不炒”的大方向,感受到壓力的城市可以在“一城一策”的方針下根據自身的樓市情況對房企及其他措施進行一定的調整,以減輕房企的壓力和促進需求。

在這種背景下,不排除有些地方的房價會出現反覆,但只要在市場消化了新冠的影響後,對於異常的地區實施窗口指導的概率會很大,畢竟目前“穩房價”有經濟發展增速變緩、槓桿率增高和M2放緩的背景,房價大幅長期走高會加大風險的積累。

所以即使有地方針對以往的調控措施作出短期的調整,也並不意味著整體調控方向出現轉變,“穩房價”和“房住不炒”依然是主調。

四、小結。

總的來說,新冠的出現讓房企在這段時間的銷售受到很大的影響,但基於房地產行業與經濟、地方收入和金融行業等密切相關的特點,其穩健發展是很有必要的,但即使在這種背景下,有城市依據“一城一策”的方針對調控作出一定的短期調整,也不會影響“穩房價”和“房住不炒”的大方向。


CA紅葉


降低首付和降價促銷是今後房地產銷售必須要採用的措施。只要是商品,你就需要遵循商品流通的市場規律,那就是價格波動,隨著購買力的增長而增長,隨著購買力的降低而降低。生產過剩是造成商品降價的主要原因,單靠炒作是不能解決根本問題的。目前的開發商(筒稱賣房人)和鋼需(買房人)是對立又統一著的兩個方面,對立是買和賣的對立,統一是房產。賣房人不可能用一套吊胃口的老辦法來刺激買房人的購買慾,慾望促成也是有條件的,當買房人意識到房價太高,買了吃虧,而且資金不足,借錢困難吋,你說的再好聽又能起多大作用呢?降低首付款,難到後邊的錢就不還了嗎?再一個,個人貸款沒有限額了嗎?你這樣就是把買房人更加長久地綁在了你們房貸的牢籠裡,為你們的生存而奮獻自己的一生唄。還有一條,當遇到破產.辭退.生病等沒有經濟來源的時侯怎麼去面對?由此可見,降低購房成本是社會穩定發展的重要條件。


命運租界


企業自保這也難免,大部分房企負債率很高,高週轉,降首付降價既讓房企回款企業得以生存也讓想買房的買到房。是個互利互惠的事,我覺得挺好


濟南地產人


保命要緊,留點現金在手裡吧,中國的房價已經向畸形發展,二三線城市,居民每月收入跟每平方的房價成反比,高負債導致降低生活質量,離婚率,出軌率穩增不減,不知道這是不是新時代特色社會主義所彰顯的一副別緻的景象。安心就業,降低房價,提高每個人每個家庭的生活質量,這才是為民造福。

比如多次被住建部點名的廣東省佛山16-19年從1萬漲到3萬左右,讓人真覺得收入僅次於3線城市房價推到這麼高,讓人難以置信,二手中介各種瘋狂的推房,以房價繼續上升的理由給買房人挖各種坑。

不見政府管控,只見市場亂七八糟。中介瘋狂推樓,二手房處處是坑,真是沒人管你有錢沒錢,只管你不能降低房價,改革開放以後,中國經濟快速前行,發展不均衡的現象處處可見,脫貧攻堅年,為啥政府不抑制房價上漲,脫貧的人永遠都是貧窮,買不起房的人,永遠買不起!社會主義好還是資本市場好呢……


分享到:


相關文章: