偉偉199034931
2020年初，新型冠狀病毒肺炎（以下稱“新冠肺炎”）疫情爆發，各地疫情防控措施不斷升級。酒店、餐飲、住宿、零售、旅遊業等相關合同的履行受到了各種程度的影響。這種情況下，為了共度時艱，全國已經有多家購物中心宣佈減免租金。
由此，師兄跟大家探討一下，在沒有事先約定也沒有事後協商一致的情況下，承租人能否要求出租人減免疫情期間的租金。
一、承租人能否要求出租人減免租金
承租人要求減免疫情期間租金，實質上是基於新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關於租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責任。
前一種主張可能的法律依據是《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》關於情勢變更制度的規定，即：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”（以下稱“情勢變更制度”）。
後一種主張可能的法律依據是《合同法》關於不可抗力的規定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況”（以下稱“不可抗力制度”）。
師兄認為，上述兩種制度都是合同訂立以後發生無法預見、無法避免的客觀情況影響合同履行，主要區別在於情勢變更造成的結果是對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，即雖然能履行但是繼續履行會導致顯失公平，因此合同雙方應當共擔相應的風險；而不可抗力造成的結果是合同無法履行，並且基於此不履行合同無需承擔責任。
那麼，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現疫情期間減免租金的訴求呢？師兄認為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而是參照《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法[2003]72號，2013年4月8日失效），根據疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理（之後最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規定，以此為準）。具體而言：
1．若因政府及有關部門為防治疫情而採取禁止營業等行政措施直接導致合同不能履行的，那麼承租人可主張此次疫情屬於不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責制度。
2．若疫情導致承租人佔有、使用租賃物帶來的收益權能效益嚴重下降，合同繼續履行會對承租人明顯不公平，那麼承租人可主張此次疫情構成情勢變更，訴請法院根據公平原則酌情減免疫情期間的租金。
此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規定，如北京市人民政府在京政發[2003]14號文中規定“商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規定，可予以持續關注。
師兄認為非典過後的租賃合同糾紛案例應該有參照作用，因此檢索到相關典型案例，並作了初步分析。
一、“非典”疫情並不必然構成不可抗力免責事由，以此作為解除合同的抗辯須根據具體案情而定。
非典型肺炎疫情構成不可抗力免責事由的認定標準：非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發生在合同成立以後，履行以前。如果當事人一方在合同訂立以前發生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發生非典型肺炎疫情，不能認定為不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但並沒有導致當事人不能按合同履行，此種情況不能視為不可抗力。
案例：(2013)遼審二民抗字第14號
法院認為：關於鵬程公司與正典公司之間合同的解除是否系不可抗力的原因所致問題。----大連市林業局和工商行政管理局下發的緊急通知，僅是停止野生動物的經營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經營仍可正常進行。此外，經調閱大連市西崗區阿六蛇城酒店的工商檔案，其經營範圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，並非專門從事野生動物的餐飲經營，野生動物經營活動的停止，只是對其餐飲經營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區阿六蛇城酒店還可以正常經營與野生動物無關的其它中餐。由此可見，因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。
二、受“非典”疫情影響相關行業停止營業，根據“公平原則”應減免租金。
案例：（2004）滬二中民二（民）終字第354號
法院認為：基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
三、“非典”疫情屬於不可抗力，依法應免除或酌情減免租金。
案例：（2018）晉04民終2272號
法院認為：《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”本案承租人剛經營酒店不久，2018年4月酒店抗擊“非典”關門歇業，歇業5個月，2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經營收入，依法應免除承租人10個月租金。
案例：（2004）滬一中民二（民）終字第32號
遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由於翊宇公司停止經營，應酌情減免
四、“非典”疫情作為不可抗力免責事由時，應注意區分原因，不可一概要求出租人承擔全部損失。
按照《民法通則》第107條的規定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。《合同法》第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但法律另有規定的除外。因此，本著“原因與責任相比例”的精神，在處理非典型肺炎疫情構成不可抗力免責事由的案件時，不可抗力作為免責事由，只是說在不可抗力影響所及的範圍內不發生責任，在此範圍內可以說是完全免責；如果不可抗力與債務人的原因共同構成損害發生的原因，則應，判令債務人承擔相應部分的責任，即部分免責。
案例：（2007）桂民四終字第1號
法院認為：“非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。故“非典”對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。經雙方協商，廣升公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金並免除派駐人員的全部工資，已合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。相反，如果免除上訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致的全部不利後果，反而有失公平。故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求於法無據，本院不予支持。
五、“非典”作為不可抗力事由抗辯時，承租人須履行及時通知義務和提供非典型肺炎疫情構成不可抗力證據的證明義務。
《合同法》第118條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並且應當在合理期限內提供證明。”該條規定了債務人的不可抗力通知義務和證據的提供義務。通知對方非典型肺炎疫情構成不可抗力事件（不是通報有關情況和理由）並提供證據，是債務人基於誠實信用原則產生的附隨義務，債務人必須履行該義務，否則，要承擔相應的責任。1.對於因執行政府命令而導致的合同不能履行，承租人要提交政府的命令作為證據；2.對於承租人是自然人的，如果承租人是非典型肺炎患者住院治療的，病癒後要向對方當事人提供住院證明、診斷證明、出院證明；被隔離留觀的，要提供相關的證明。
鑑於法律會變動，部分問題存在不同解讀，有待進一步明確。師兄將持續關注最新動態。以上信息僅供一般性參考，不應視為針對特定事務的法律意見或依據。
另外，師兄撰寫本文不是為了鼓勵合同當事人濫用情勢變更制度或不可抗力制度影響市場正常的交易秩序，而是為了給因新冠肺炎疫情造成重大損失、履約困難的合同當事人提供一點法律思路以度過難關。
面對突如其來的新冠肺炎疫情，我們國家正在以舉國之力與之抗衡，願大家都能本著互諒互讓、誠實信用和公平的原則，和平友好地解決矛盾、糾紛，共度時艱！
北京快遞老張
不用解除，可以藉助市場和眼前情況與房東協商房租這方面問題
成都溫馨家園
可和房東談談，並提出政府部門發佈的有關減免租房政策的情況
賣房子滴大鼻子
這個需要與房東協商，如果達成一致可以解除！
zy465659646
關鍵看雙方簽訂的合同條款。
