疫情之下，樓市並不好過！以恆大為首的一批房企已經開始打折自救！
昨天（2月17日）上午，央行也再度釋放流動性，開展2000億元的中期借貸便利（MLF）操作，降息10個基點。被業內分析人士認為是最強烈的降息信號！
目前南京最新房貸利率如何？後期是否真的會降？
01南京最新利率來了！首套房5.6%-.5.65%成主流
今天，西祠房產諮詢了南京13家銀行，在貸款利率上得到幾乎一致的回覆：“仍執行年前房貸利率，目前並無變化。”問其原因，均表示目前房貸利率尚沒有最新的通知，銀行也沒有全面復工，所以仍按照年前標準執行。
這13家銀行目前執行利率與1月西祠房產摸底時基本一致，工、農、中、建等10家銀行
利率集中在5.6%-5.65%，部分中小型銀行，如匯豐銀行，首套房仍可做到最低5.35%。
雖然農業銀行相比上月摸底時有0.02%的上漲，但農業銀行橋北支行的工作人告訴西祠房產：“可能是不同支行在執行時為了吸引客戶，對於部分優質客戶給予了細微的優惠，以純商貸100萬為例，0.02%的點，對應到每個月的按揭還款上也就少了不到13塊錢，影響很小。”
除此之外，各大銀行工作人員均表示目前額度十分充足，放款很快。以工商銀行為例，二手房貸款業務最快15天就可放款，新房方面受開發商審批辦證的影響，可能需要2-3個月。
興業銀行、廣發銀行等放款時間更是不到一個月。廣發銀行工作人員表示：“只要手續齊全，理想情況下1-2周內就能放款。”
受疫情影響，不少人收入減少，還貸困難。
在諮詢過程中，西祠房產發現，各大銀行基本有對疫情期間收入受影響的還貸人給予延緩還貸的支持。
其中，工商銀行客戶經理表示："疫情期間，客戶如果發生還貸逾期，在一個月內和銀行聯繫，都是不會被計入違約或納入徵信的。且如果因為疫情對自己確實影響過大，還可以提出繼續延緩還貸。"
其他銀行多數以直接申請延緩貸款為主，但需要注意的是，目前各家銀行基本都沒有明確具體的延緩還貸時長，需要銀行核實之後根據個人情況確定。
02房貸利率下調板上釘釘？這些人今年可能享受不到
今年春節，一場疫情讓各行各業都收到了不同程度的衝擊。
從2月4日起，央行就通過7天逆回購、14天逆回購等操作提振市場信心，累計已達上萬億。
而為何今天2000億中期借貸便利（MLF）操作被當成了“降息的強烈信號”？
知名經濟評論員劉曉博表示：“1年期中期借貸便利（MLF）是目前最要的政策利率，是影響當前貸款市場報價利率（LPR）的基本座標系。”
央行幾乎已形成在每月中旬常態化開展一次MLF操作，既向市場投放充裕流動性，又可以為20日LPR月度報價提供價格指引，因此不少業內人士都預計本月20日貸款市場報價利率(LPR)也會隨之下調，從而促進貸款利率進一步下行。
而中長期貸款中，房地產貸款包括房地產開發貸款和個人購房貸款的比重相對大，所以這會使得後續房貸利率進一步下調，對於當前房企度過特殊時期、以優惠利率來促進項目銷售等，都具有積極的作用。
中國民生銀行首席研究員溫彬在今天央行公告發布後表示，此次操作為LPR利率下降打開空間。預計2月20日新一期LPR利率報價，1年期和5年期以上兩個品種利率均下調10個基點，分別為4.05%和4.7%。
在今天採訪中，南京廣發銀行一位個貸經理也表示：“就目前形勢來看，我個人認為，房貸利率是很有希望下調的。可能3月開始的執行利率就會有所變化，買房人屆時也將迎來一個機會。”
若南京房貸利率真的降息10個基點，對於買房人而言，以南京首套房貸款200萬，利率由5.6%降為5.5%，純商貸30年為例，
支付總利息將減少4.5萬，每月月供將減少125.8元。
利率5.6%商貸情況
利率5.5%商貸情況
不過，有一批人今年或將無緣降息大禮包。
據央行要求，2020年3月1日起，啟動存量浮動貸款定價基準轉換。即與銀行協商，轉換為“LPR＋加點”或“固定利率”。其中，固定利率與此前利率持平，而“LPR＋加點”則以2019年12月五年期LPR利率+加點數值來算。今年進行存量貸款轉換，房貸利率與去年持平，這也意味著有一批買房人最快到明年1月才能享受到降息利好！對今年3月後買房的購房者而言，將直接享受降息大禮包。
有趣的是，當前疫情影響下，下調房貸利率似乎成為了業內人士及買房人的共識和期望。
而實際情況是否真的如此，且看本月20日最新的LPR公佈情況。
延伸閱讀：舉例說明LPR加點與固定利率的區別。
若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果你選擇固定利率：那麼以後你的房貸利率會是5.39%。
如果你選擇“LPR+加點”利率：借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準（4.8%），且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%，這個加點永遠固定不變）。
2020年3月30日至12月31日，兩種方式執行的利率水平都是5.39%！但到了2021年，採用固定利率房貸利率仍為5.39%，而採用“LPR+加點”利率，其利率水平會隨著LPR的變化而變化。注：如果2021年1月1日定價基準（LPR4.7%），那麼執行的利率水平就下調為（4.7%+0.59%）。如果2021年1月1日定價基準（LPR4.９%），那麼執行的利率水平就上浮為（4.９%+0.59%）。
如果未來LPR是下調的，那麼採用“LPR+加點”利率會划算；而LPR會上調，那麼固定利率會比較划算。目前主流的看法是，選擇“LPR+加點”利率划算，因為負利率是全球趨勢，未來中國的LPR下行是大概率事件。
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