多年前第一次去廣州，印象最深刻的莫過於城中村的“握手樓”。鱗次櫛比，密不透風。雖然有窗戶，但終日難見陽光。
工作原因，在廣州越秀區的中心楊箕村附近生活過三年。正趕上楊箕村舊改，橫幅、對峙也見過一兩次，不過很快就開始了土地平整，隨後回遷房拔地而起。後來搬到深圳，在福田區的中心崗廈村附近短暫住過一段時間，站在陽臺俯瞰崗廈村，偶爾會想起楊箕村。
時下，不知此時在楊箕村生活的原村民，是否會從另一個角度感謝舊改？畢竟，曾經大多數“握手樓”之間的距離，連飛沫傳播的安全距離1米以上都達不到。而暫未舊改的崗廈村，正在面對人員密度大、管理難度高等疫情防控大考。
疫情只是一面放大鏡，城中村的人口密度過大、消防安全隱患、管理不到位等問題一直存在，也是讓各地政府頭痛的難題。而唯一的解決途徑，就是藉助市場的力量，進行“城市更新”。
然而，受到疫情防控管理和停工停產影響，作為地產業務之一的城市更新業務，也正在面臨一場大考。時代的一粒塵埃，落在不同角色的城市更新參與者身上，會是一座大山嗎？
（一）
下半年要開足馬力，才能完成不受疫情影響的KPI
<strong>Y女士 某開發商城市更新項目投資負責人
這兩天公司行政在統計員工上班的交通方式，隨後下達了通知：自駕車的員工可以復工，坐地鐵和公交車的員工繼續在家辦公。
同事們紛紛表示，這是繼多省出臺政策表示沒有房子不讓進城之後，再次感受到了生活對沒有車的自己的深深傷害。心痛的抱抱變胖的自己。
然而就算有車又能怎樣？有車了就能順利開展城市更新業務嗎？並不是，目前對於需要跟人打交道的更新流程都影響巨大，例如召集村民開會投票、土地手續報建、現場拆遷等。
對於擁有更新項目較多的公司，疫情當前，面臨的是人力、物力、財力三方面的短缺，這時候應該調配資源集中火力在少數重點項目上，才有可能保證今年的項目節點的達成。對於規模較小的企業，資金流面臨更嚴峻的考驗，目前市場上已經出現一些單項目或較少項目的小公司迫於資金壓力在尋求併購重組。
業務雖然受到影響，但是年初定下的KPI不受影響啊。包括我們公司在內不少房企最近都在召開“保業績”大會（當然是在線開會），疫情結束後必須加大項目推進力度及銷售措施，保證年初預定的2020年銷售目標按計劃完成。
要說這次疫情對城更業務有積極影響的話，我希望是讓舊村的權益人和租戶更加清晰的認識到舊改的必要性，目前的現狀無法應對大災大難。會不會以後拆遷工作會容易一些呢？
（二）
巨頭更發力舊改，外圍有心無力，整體接盤俠（備胎）變少
<strong>S先生 某地產基金投資負責人
作為投資方，退出是我要考慮的關鍵環節。而此次疫情，對於城市更新項目，尤其是舊廠、舊工業類項目的退出環節影響很大。為什麼這麼說呢？因為退出跟土地市場緊密關聯，鑑於目前的市場情況，一季度政府對於地塊的推出，應該也會三思而後行。這對於原本定好出讓時間的項目，就會承受較大壓力。與此同時，資產價格波動也會對項目退出產生影響。
城市更新行業中同樣存在所謂的“中小微企業”，這次疫情對於手上有項目的一批中小微機構影響巨大。之前他們通常直接找大、中型房企合作，以賣項目為生。而目前各個房企都存在現金流壓力，尤其是對排名50名往後，主打三四線城市的房企。
我們來捋一捋這條業務生態鏈。這次疫情可以說精準打擊了中小企業主、藍領和外來務工人員，這些人的收入會受到直接影響，而他們恰恰是三四線城市房企出貨的主要購買力。購買力減弱，房企現金迴流變慢，自然也不會有閒錢再來接盤新的項目。當然，也不排除“家裡有礦”的願意此時接盤的主兒，比如近期北京長安街LG雙子座大廈就賣出了不錯的價格。
個人覺得，這時候需要對短期項目進行騰挪處理。因為大家都在等，如果有企業願意來拍地，能拋則拋。等到下半年，市場賽道中的人會越來越少，那時候大家的預期又不一樣了。
<strong>總結一下疫情對於行業的影響：
此疫之下，千億、高週轉、三四線房企首先中槍。
巨頭更發力舊改，外圍有心無力，整體接盤俠（備胎）變少。
項目端的小機構，須謹慎，不宜死守，不如趁局勢未明朗前嫁入巨頭家。別等到飛機高鐵都坐不了，再折騰。
資金方除了關注項目，還得關注房企整體現金流。另外，自己的合作方里有沒有“拆雷高手”很關鍵。
最後還是來上一下價值。現在處於狩獵時代向農耕時代轉變，一方面習慣了高舉高打，一方面又對細緻的東西沒有摸出規律，比如氣候、土壤。這次疫情會讓之前一些簡單粗暴的做法淘汰，比如先掏一筆錢鎖定一個小村，慢慢待價而沽的方式會被清退。市場可能會變得更加有序透明，活下來的選手會更強壯。比如之前大家都覺得難搞的工改工，隨著選手專業性的提高，可能也會有更多機構加入。
（三）
加班加點給防疫企業做融資，靜待城更項目恢復
<strong>L女士 某銀行分行企業金融業務負責人
遠程辦公真的一點不輕鬆。這幾天加班加點給生產防疫物資的企業做融資方案，支持力度很大。銀行同行們都在全力以赴。
說起來，我們行原本規劃2020年的重點業務是城市更新，誰成想計劃不如變化快。現在這種情況，短時間肯定無法再做城更業務了。各個街道、政府等相關部門的工作重心都在防疫，城更項目的進程受到影響。另外，涉及投票、開工建設等“聚眾”的事情，都無法正常開展。
不過，我倒沒有那麼悲觀。城市更新業務屬於中長期業務，大灣區城市更新的基本面沒有發生變化，在更長的時間鏈條上來看，疫情的影響更多是短期因素。從銀行角度來說，暫時調整融資客戶和行業結構，靜待城更項目恢復進程即可。對於優質企業和項目的短期流動性緊張問題，銀行可以為其提供融資解決方案。
換一個角度，疫情會促進行業洗牌，資金實力強、融資能力強，深耕項目、專業度高且客戶關係過硬的企業和項目的基本面不會有重大改變；反之對於資金不足、項目把控能力不夠的企業，可能會雪上加霜。這也會幫助銀行過濾掉一些不夠優質的項目。
這次疫情對中國的經濟影響很大，經濟產業面臨重大調整，政府財政會更緊張。等疫情結束後，百業待興，政府對於城市更新項目的扶持力度可能會進一步加大。可能在城市更新項目的管理上，會更加加碼對於公共衛生、基礎環境、教育等公共消費方面的要求。
還是那句話，大灣區乃至全中國的基本面，未發生重大變化。熬過寒冬，自會春暖花開。
（四）
這是資金流充裕企業、不良資產管理公司介入的好時機
<strong>M先生 某城市更新基金執行總裁
本次疫情可以說對於城市更新的各個環節影響都比較大。從目前來看，影響比較大的方面主要有三個：
其一，地產公司融資難度會進一步加大。2019年遭遇了去槓桿以及嚴厲調控後，地產公司融資已經變得非常困難，銀行和信託等金融機構都要求項目達到專規加拆遷過100%後才可放款，像拆遷等需要資金支持的前期環節進展本來就不是很順利，疫情當下，項目進度會進一步變慢。同時，想要符合金融機構要求也會變得更困難，項目的變慢又會使融資進一步受到影響。
其二，很多深圳地產集團的前期項目是依賴集團內成熟項目的銷售回款，本次疫情使得現場銷售受到很大影響，甚至疫情之後很長一段時間，銷售都不會恢復到年前。這將導致對集團內前期項目的支持變弱，項目進展延滯。
其三，政府部門審批流程會變慢，原本預審的項目審批進度都會延後，加之2020年是 “深圳城市更新十三五規劃”的收官之年，各區都已經完成“十三五”拆除重建的最低目標，後續還要完成“十四五”的工作準備，項目立項和專規審批都會變慢。
現階段對於項目方來說，最重要的兩件事。
第一，盤活有價值的資產，充分用好能用的融資工具，拓寬融資渠道。
第二，資金確實遇到壓力時，可以通過出售部分項目公司股權來獲取資金，儘快推進項目進展度過難關。
不僅對個體，對於整個城市更新行業的格局也有影響。最明顯的影響可能是後續“非住宅類項目”推進會變得更難，比如工改工、工改商以及商辦類佔主導的項目。另外，很多深圳小開發商之前憑藉資源獲取的項目，鑑於當前的資金壓力，很可能會轉讓全部項目股權，至少是部分股權，而資金流較好的民企可以抓住機會收購部分好項目。
如果說此次疫情對行業或者從業者有沒有積極影響，換一個角度來想也是有的。比如很多前期已經從銀行和信託拿到資金的城市更新項目很可能會存在還本付息的履約風險，對於很多不良資產管理公司則是一個很好的介入時機。很多項目只是短期現金流出現了風險，因此對於資產管理公司而言既解決了地產企業的問題又掌控了一塊好的資產。
疫情之後，政府為了促進保障性住房和各類公益設施的建設，很可能會在政策端釋放利好信息以激勵更多市場主體參與到城市更新中。另外，疫情引起的各種壓力會使原來寄希望於高溢價出售項目的主體降低預期，市場也會越來越規範。
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最近，生活不缺新聞和關注點。不論是口罩經濟，還是恆大七五折賣房。相比之下，城市更新顯得微乎其微。但不要忘了，疫情總會過去，業務還得繼續。而城市更新業務，仍舊會是存量地產時代，各家機構追逐的重點。
私信回覆：“城市更新”有驚喜喔~
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