買對深圳房，賺錢不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
問題集錦-第6期
【問題1】深圳有哪些管家公司？他們都是靠哪些模式盈利的呢？
回覆：1.深圳市場中有大量的管家公司存在。有的主打羅湖福田，有的主打南山赤灣前海，有的主打騰訊系科技園，有的主打寶中光明等等。所有管家公司的利益邏輯是大相徑庭的，在各自利益面前，並沒有討論對錯的意義。四大名著和金瓶梅，沒有誰好誰壞，只取決於每個人打開的方式。
2.說起管家公司的盈利模式，除了課程收割，合夥人代理收割之外，最重要的盈利還是靠做ABC對手盤獲利。
【什麼是ABC單？】
ABC單，由房東A，轉手中間商買家B，接盤俠C組成，它是行業裡中介普遍存在的吃差價手段。具有高暴利、隱形的特點。他的利潤一般都是中介費的10幾倍多。ABC單的第一步前提是，這房子要便宜，房東A的要價遠遠低於市場價。然後B開始進場，B向A“購買”房產，注意根本幷不是真實的購買，只需要交定金就可以鎖定該套房源，這個時候房東A的這套筍盤就會被要求從網絡平臺上下架，被"隱藏"起來了。
【ABC單可謂“名利雙收”？】
而整個過程中，接盤俠C並不會感覺到這套房子高於市場價，甚至還有那麼一點點筍，撿到便宜了，買完了還會各種感激B“行業良心”，可別人賺你的都是你看不到的錢，所以說B在整個過程中，可謂是“名利雙收”。而對接盤俠C來說，金錢上也不會有多大損失，說白了就是別人通過你拿到筍盤吃剩下的一點點留給你，只是這種“被演戲”的感覺不爽，就好比忽悠拿你的豪車去泡你的妞，人家夜夜笙歌，你卻孤家寡人，也只能說B比你會玩而已。對於A來說，希望快速出手變現又找不到買家，B的出場，解決了這兩方的問題。
【如何設局】
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最後，如果你只是為了買房，正在花著幾萬的課程學習房產知識和所謂的財商教育，大概率是在被一些房產管家公司“收割”，他們通常都會偽裝成xx房學院、xx商學院。背後藏著有幾百種收割你的方式。待你學業有成，“恭喜你”，你身上的羊毛也差不多被擼乾淨了，離上烤架也就不遠了！
【問題2】拆骨法如何在買房實戰中運用？
回答：利用拆骨法，需要結合裝修，樓層，戶型等因素重新計算價格。 任何套利的前提是先估值，發現不合理的折價，然後挖掘套利空間。大面積低單價，導致在市場上這類產品流動性不足，成交週期大部分都在半年以上。 本身房子沒有什麼問題，大面積的單價應該是剛需戶型單價的9折，所以低於9折才考慮入。房子在1層，樓層因素也折價5-8%
【問題3】南山前海的中熙香繽山和萬豪御景苑兩個樓盤如何，求表哥指導！
回答：兩個樓盤差距挺大的，你能用來對比，應該是買600-800萬左右的標的。
二選一的話，我會更推薦萬豪。（如果可以選其他區域，我更推薦碧海的二房或2+1房）
原因是，中熙那一片未來已經成型，12號線利好是很有限的，沒啥想象空間，頂多跑平大勢。
萬豪硬傷也比較多，雖然屬於前海，但位置偏僻，交通不便，配套不好，還是獨棟的袖珍小區。好在，媽灣樓盤比較少，也都是一些中端行業的總部，經濟能力不高，對於低總價需要三房對品質要求不高的人來說，基本是目前唯一的選擇，所以未來還是可以期待的。
【問題4】請教一個買房朝向的問題。朝東和朝北區別大嗎，朝北的房子會比較難出手嗎？
回答：大表哥並不懂奇門遁術，所以沒有那麼多矯情的答案。但是有一點我知道，人越窮，就越不會矯情，因為除了接受，別無選擇。朝向也是如此，越剛需的盤，對朝向越不敏感，越貴的盤，朝向價格差越大。
【問題5】“新鮮”凶宅能買嗎？
回答：凶宅分很多種，要分情況討論。新鮮凶宅5折買入，根據持有時間，一般10年內7折賣出。除非過了20年以上，業主都換了一批人，別人都忘了這事，才能原價賣出。一般都是買入做抵押融資。 原則上不建議買兇宅，操作難度較大，沒必要賺這種高不確定性的錢。
【問題6】您覺得大亞灣是否會併入深圳，是否值得入？
回答：大亞灣併入深圳，這是一個偽命題。 深圳缺地的確不假，但不代表可以吞併鄰近城市的土地，否則豈不天下大亂了。
再深一層分析，首先，惠州不會給，惠州吃定了臨深這個金飯碗，只會蹭不會送。
第二，建議看看惠州的衛星地圖，惠州的臨深片區，包括惠陽和大亞灣在內，90%都是山，極少的平地已開發殆盡，到處是房子，剩下不多的土地，大多是早被賣掉暫未開發的。
這樣的惠陽和大亞灣，深圳要來何用?幫它提高房價和重整亂糟糟的規劃嗎? 所以，不要自作聰明提前佈局，東進戰略已經有不少人跳坑接棒了，踏踏實實盯著深圳，這世界哪有那麼多奇蹟發生！
【問題7】羅湖蓮塘名駿豪庭和東方鳳雅臺值得入嗎？哪個升值空間更大一點
回答：同一區位對比價格，選擇單價低的。名駿豪庭和東方風雅臺都是2003年小區，生活配套名駿更有優勢，戶型有一定的優勢，小學會好一點，投資居家兼得。風雅臺戶型就一般，周邊商業欠缺，但是近公園和梧桐山，小學不如名駿，中學都一樣。投資+自住個人推薦名駿，小區成交更活躍。
【問題8】子彈300月供6W無壓力方案，可行否？座標佛山，佛山目標已定走審批中，另兩地暫無目標 。A：佛山重慶各1套，計570W，可貸足7成，餘糧129W，找墊資620W萬8/天，全款購入750W深圳標的。B：深圳找墊資450W，入750W二手，DYD200W，打入佛山重慶，570W可貸足7成。 兩種方案缺陷取捨?注意事項及建議。
回答：這不是新手的方案，新手容易被這方案玩死。新手的最大風險就是防火資金有限。A：墊資的錢750抵押款525，還620墊資費不夠。B：同A，標的都是一樣，錢不夠多。而且沒有資產，誰給你墊這麼多，新手放棄。
【問題9】剛賣掉老家的房子，手上資金35，因工作在東莞靠近龍崗的位置，打算在惠陽高鐵南站附近入手一套卓越東部蔚藍海岸的房子，但看到群裡說不建議買那邊，很是糾結。這35萬是賣了老家的房子湊來的，非常怕掉坑裡。請問表哥，你有什麼好的建議？深圳未來會帶動惠陽的發展嗎？
回答：1.人口超過1000萬才有房地產市場。房子最終還是要賺錢的，賺錢的方式有兩種：再貸或者賣掉，惠陽金融政策不友好，惠陽二手市場也很弱。 2.如果您是自住，子彈35買一套無可厚非，如果投資，建議到二線省會，即將啟動的城市，趕在風口上。
【問題10】群裡很多理論比如反抵押、二變一等儘量買多套理論，我就有個疑惑問一下，大量的房貸抵押貨槓桿怎麼償還？日常工資或生意現金流水加上多張信用卡循環嗎？還是不停抵押貸循環？
回答: 1.入手的房產必須是筍盤，有確定的利潤空間。在這個基礎上，用信用卡做空當接龍，或者信用貸來還款。等到3年後賣掉。
2.新手不建議把子彈玩的這麼淨，留足1-2年的月供來抵禦風險。
3.有種玩法叫D算法，就是不斷的抵押買入，抵押買入，等漲幅來了直接出貨。6套以上經驗老手才可以。詳分享
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一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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