买对深圳房，赚钱不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
问题集锦-第6期
【问题1】深圳有哪些管家公司？他们都是靠哪些模式盈利的呢？
回复：1.深圳市场中有大量的管家公司存在。有的主打罗湖福田，有的主打南山赤湾前海，有的主打腾讯系科技园，有的主打宝中光明等等。所有管家公司的利益逻辑是大相径庭的，在各自利益面前，并没有讨论对错的意义。四大名著和金瓶梅，没有谁好谁坏，只取决于每个人打开的方式。
2.说起管家公司的盈利模式，除了课程收割，合伙人代理收割之外，最重要的盈利还是靠做ABC对手盘获利。
【什么是ABC单？】
ABC单，由房东A，转手中间商买家B，接盘侠C组成，它是行业里中介普遍存在的吃差价手段。具有高暴利、隐形的特点。他的利润一般都是中介费的10几倍多。ABC单的第一步前提是，这房子要便宜，房东A的要价远远低于市场价。然后B开始进场，B向A“购买”房产，注意根本幷不是真实的购买，只需要交定金就可以锁定该套房源，这个时候房东A的这套笋盘就会被要求从网络平台上下架，被"隐藏"起来了。
【ABC单可谓“名利双收”？】
而整个过程中，接盘侠C并不会感觉到这套房子高于市场价，甚至还有那么一点点笋，捡到便宜了，买完了还会各种感激B“行业良心”，可别人赚你的都是你看不到的钱，所以说B在整个过程中，可谓是“名利双收”。而对接盘侠C来说，金钱上也不会有多大损失，说白了就是别人通过你拿到笋盘吃剩下的一点点留给你，只是这种“被演戏”的感觉不爽，就好比忽悠拿你的豪车去泡你的妞，人家夜夜笙歌，你却孤家寡人，也只能说B比你会玩而已。对于A来说，希望快速出手变现又找不到买家，B的出场，解决了这两方的问题。
【如何设局】
……参见主页相关文章
最后，如果你只是为了买房，正在花着几万的课程学习房产知识和所谓的财商教育，大概率是在被一些房产管家公司“收割”，他们通常都会伪装成xx房学院、xx商学院。背后藏着有几百种收割你的方式。待你学业有成，“恭喜你”，你身上的羊毛也差不多被撸干净了，离上烤架也就不远了！
【问题2】拆骨法如何在买房实战中运用？
回答：利用拆骨法，需要结合装修，楼层，户型等因素重新计算价格。 任何套利的前提是先估值，发现不合理的折价，然后挖掘套利空间。大面积低单价，导致在市场上这类产品流动性不足，成交周期大部分都在半年以上。 本身房子没有什么问题，大面积的单价应该是刚需户型单价的9折，所以低于9折才考虑入。房子在1层，楼层因素也折价5-8%
【问题3】南山前海的中熙香缤山和万豪御景苑两个楼盘如何，求表哥指导！
回答：两个楼盘差距挺大的，你能用来对比，应该是买600-800万左右的标的。
二选一的话，我会更推荐万豪。（如果可以选其他区域，我更推荐碧海的二房或2+1房）
原因是，中熙那一片未来已经成型，12号线利好是很有限的，没啥想象空间，顶多跑平大势。
万豪硬伤也比较多，虽然属于前海，但位置偏僻，交通不便，配套不好，还是独栋的袖珍小区。好在，妈湾楼盘比较少，也都是一些中端行业的总部，经济能力不高，对于低总价需要三房对品质要求不高的人来说，基本是目前唯一的选择，所以未来还是可以期待的。
【问题4】请教一个买房朝向的问题。朝东和朝北区别大吗，朝北的房子会比较难出手吗？
回答：大表哥并不懂奇门遁术，所以没有那么多矫情的答案。但是有一点我知道，人越穷，就越不会矫情，因为除了接受，别无选择。朝向也是如此，越刚需的盘，对朝向越不敏感，越贵的盘，朝向价格差越大。
【问题5】“新鲜”凶宅能买吗？
回答：凶宅分很多种，要分情况讨论。新鲜凶宅5折买入，根据持有时间，一般10年内7折卖出。除非过了20年以上，业主都换了一批人，别人都忘了这事，才能原价卖出。一般都是买入做抵押融资。 原则上不建议买凶宅，操作难度较大，没必要赚这种高不确定性的钱。
【问题6】您觉得大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？
回答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。 深圳缺地的确不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。
再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。
第二，建议看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。
这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划吗? 所以，不要自作聪明提前布局，东进战略已经有不少人跳坑接棒了，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生！
【问题7】罗湖莲塘名骏豪庭和东方凤雅台值得入吗？哪个升值空间更大一点
回答：同一区位对比价格，选择单价低的。名骏豪庭和东方风雅台都是2003年小区，生活配套名骏更有优势，户型有一定的优势，小学会好一点，投资居家兼得。风雅台户型就一般，周边商业欠缺，但是近公园和梧桐山，小学不如名骏，中学都一样。投资+自住个人推荐名骏，小区成交更活跃。
【问题8】子弹300月供6W无压力方案，可行否？坐标佛山，佛山目标已定走审批中，另两地暂无目标 。A：佛山重庆各1套，计570W，可贷足7成，余粮129W，找垫资620W万8/天，全款购入750W深圳标的。B：深圳找垫资450W，入750W二手，DYD200W，打入佛山重庆，570W可贷足7成。 两种方案缺陷取舍?注意事项及建议。
回答：这不是新手的方案，新手容易被这方案玩死。新手的最大风险就是防火资金有限。A：垫资的钱750抵押款525，还620垫资费不够。B：同A，标的都是一样，钱不够多。而且没有资产，谁给你垫这么多，新手放弃。
【问题9】刚卖掉老家的房子，手上资金35，因工作在东莞靠近龙岗的位置，打算在惠阳高铁南站附近入手一套卓越东部蔚蓝海岸的房子，但看到群里说不建议买那边，很是纠结。这35万是卖了老家的房子凑来的，非常怕掉坑里。请问表哥，你有什么好的建议？深圳未来会带动惠阳的发展吗？
回答：1.人口超过1000万才有房地产市场。房子最终还是要赚钱的，赚钱的方式有两种：再贷或者卖掉，惠阳金融政策不友好，惠阳二手市场也很弱。 2.如果您是自住，子弹35买一套无可厚非，如果投资，建议到二线省会，即将启动的城市，赶在风口上。
【问题10】群里很多理论比如反抵押、二变一等尽量买多套理论，我就有个疑惑问一下，大量的房贷抵押货杠杆怎么偿还？日常工资或生意现金流水加上多张信用卡循环吗？还是不停抵押贷循环？
回答: 1.入手的房产必须是笋盘，有确定的利润空间。在这个基础上，用信用卡做空当接龙，或者信用贷来还款。等到3年后卖掉。
2.新手不建议把子弹玩的这么净，留足1-2年的月供来抵御风险。
3.有种玩法叫D算法，就是不断的抵押买入，抵押买入，等涨幅来了直接出货。6套以上经验老手才可以。详分享
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三、资产配置&找准目标板块
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四、品质小区&房源定向推荐
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愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。
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