Airbnb是假期租賃、寄宿家庭或短期住宿的代名詞，它在馬來西亞非常受歡迎，以至於它成為整個假期租賃市場的代價。

這個市場上可能還有許多其他公司，分別是Booking.com，Agoda，Expedia，TripAdvisor和OYO，但Airbnb特別是在馬來西亞取得了驚人的增長。在2018年7月，該公司在馬來西亞的來賓人數同比增長99％，達到200萬名用戶。

2018年11月，Airbnb宣佈其網站上馬來西亞的掛牌數量為44,000，同比增長近60％。這些統計數據使馬來西亞成為東南亞增長最快的市場。

藉助這些數字，炒作以及行業中異常值的成功案例，許多房地產投資者紛紛跳上AirBnB浪潮，以期獲得更好的回報。

此外，由於在高端市場上很難找到租戶，Airbnb已成為房地產投資者的救星。

這種相對較新的現象的前景是如此之好，以至於亞航，OYO和凱悅這樣的大公司都加入了競爭。曾經專門服務於酒店市場的其他平臺，例如Agoda，Expedia和Booking.com，現在也正在積極建立度假租賃網站。

簡而言之，Airbnb運行良好。它的未來和它所經營的市場將如何發展？

一、更深入地瞭解Airbnb的數字

當您查看馬來西亞Airbnb的數字時，會發現一副樂觀的景象。上市數量同比增長60％，200萬訪客，是東南亞增長最快的市場，這一切都在尖叫著增長。

但是，當您深入研究時，就會出現另一種情況。例如，Airbnb的增長率已經大幅下降。2017年7月，掛牌量同比增長130％。2016年訪客人數增長231％。

2017年8月，Airbnb報告稱，房東的平均年收入為RM5,569。一年後，AirBnB的平均房東年收入為RM5,200，減少了6％。

2018年6月，eMarketer發佈了一份報告，確認AirBnB的下降速度不僅是馬來西亞獨有的，而且也在美國發生。該報告指出，AirBnB只會在“到2021年在美國增加610萬用戶，遠低於此前預測的1760萬用戶。”

eMarketer指出增長平臺處於穩定狀態的原因之一是來自其他平臺（如Expedia）的競爭以及安全和隱私問題。

在2018年11月的某個時候，摩根士丹利（Morgan Stanley）在其Alphawise Survey中還發現，Airbnb的增長處於平穩狀態。他們列舉了下降趨勢的類似原因，但還補充說，Airbnb可能已經變得太大而無法實現高增長。根據該報告，用戶頻率也下降了10％。

二、多年來Airbnb價格下跌

2015年在Airbnb上託管時，收益率高達15％，令人讚歎。到2017年，平均收益率下降到8％，而在2018年，收益率顯著下降。

在2018年，一些最好的Airbnb超級房東都抱怨入住率較低。最大的擔憂是；儘管價格下降，但入住率卻在下降。

2015年至2018年間馬來西亞發生了什麼？Airbnb的驚人增長髮生了。

2015年的房源數量約為5,000。到2017年7月，Airbnb上有18,000個活躍房源，到2018年11月，有44,000個房源。

在2017年至2018年期間，爭奪預訂的房東之間的競爭加劇，價格大打出手。房主們每晚要花300令吉來租一間大小適中的一室公寓，而現如今每晚只需要付100令吉。

我們認為，Airbnb通過鼓勵更便宜的價格加劇了這一問題。當新房東在Airbnb上列出他們的房產時，它將為公寓提供“建議的價格”。這些價格通常比主機要盈利才能收取的價格要低得多。

房東之間激烈的價格競爭愈演愈烈，但在來自Expedia，Agoda和Booking.com等其他在線旅遊平臺的強勁競爭中，Airbnb仍在爭取更低的價格，以爭取增長。

儘管以上各方面都在爭先恐後，但在背景下，馬來西亞遊客人數的增長在2018年有所下降，馬來西亞旅遊部將其2020年遊客人數的預測從之前的3600萬下調至3000萬。

儘管擁有一些世界上最好的旅遊勝地，但馬來西亞仍落後於泰國鄰國，部分原因是政府的不努力，有很多方面需要改進，但這是一個單獨的問題。

Airbnb東南亞公共政策負責人Mich Goh在去年11月的媒體簡報中提供了許多投資者可能忽略的重要信息。她透露，馬來西亞的房東一年租19套房，可賺取5,200令吉。

對於“典型房型”，每月的費用為RM433。假設您是Airbnb房東5％的前十名之一，而您的收入是這一數字的10倍，則每月為RM4,333，可觀的利潤。但是，如果您必須進入前5％才能獲利，那麼獲利壁壘就太高了。

三、巨人進入

Airbnb最初是一個平臺，使人們能夠在自己的公寓中擁有額外的空間來接待客人。它為這些人提供了實質性的幫助。隨著時間的流逝，在馬來西亞的背景下，它已經發展成為一個商業企業，創造了許多企業家。

一些已經成長為受人尊敬的運營商，擁有超過100套公寓。這些運營商不僅要應對更低的價格和利潤，還需要數十億林吉特支持的眾多巨頭進入這個利基市場，該市場曾經是隻有一兩次上市的業主的領域。

OYO是印度最受歡迎的酒店客房聚合商，它正在積極籌集房屋股份清單。OYO最初專注於經濟型酒店，似乎在家庭共享市場上看到了巨大的潛力。在總約70億令吉的資金支持下，這家巨人有能力吸收低價帶來的衝擊並留在這場遊戲中，直到市場發生一些合併。

去年，Tune集團與ECM Libra的合資企業Tune Plato Ventures收購了馬來西亞房屋共享運營商Sub-Home Management 50％的股份。

最近，Hyatt House開始在Mont Kiara運營。凱悅酒店是全球最大的連鎖酒店之一，年收入達190億林吉特。

四、結論

所有這些動態將在未來幾年內將極大地改變馬來西亞房東的格局。價格下降的壓力已經使一些Airbnb最好的超級房東退出，並可能繼續給其他房東施加壓力。

我們認為，確保其房東保持盈利符合Airbnb的最大利益。獲利能力下降會導致房屋的質量下降，從而導致體驗下降。這將最終挑戰未來的增長。

Airbnb還必須應對日益激烈的競爭。在線旅行社，如Expedia，Agoda和Booking.com都在積極競爭線上用戶，而OYO，Hyatt House和Tune Group正在為Airbnb開闢新戰場。這些公司擁有財務資源和消費者基礎來創建自己的平臺（OYO已經擁有自己的平臺）。

小型運營商可能會發現自己陷入了數十億林吉特運營商之間，並可能最終合併。

最大的機會是單一上市公司。這些運營商提供個性化體驗併發揮馬來西亞所能提供的最佳能力的能力遠遠超過大型公司所提供的千篇一律的服務。

最後，Airbnb可以追溯到其根源–房東直接與客戶接觸並與客戶建立牢固的關係。

螺號網，海外房產置業專家。

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