作者丨羅賢忠
2020年新春之際，一場抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情的戰役在全國打響。法律服務行業在積極捐款捐物之外，更注重用專業成就更好的公益。一些律所、律師團隊、法律科技公司、公證處等紛紛推出了各類公益服務，圍繞疫情相關問題開通線上服務。
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2020年1月28日，萬達商管集團宣佈，將對全國各地所有萬達廣場的商戶自1月24日至2月25日時間內的租金及物業費實行全免政策，預計減免租金額度達到30-40億元。萬達表態免租後，保利地產、金鉑商業、大悅城、美的置業等宣佈加入減租免租運動，1月30日，廣州市房地產租賃協會與廣東省公寓管理協會分別發文，倡議全市業主（房東）在影響最大最直接的2月份全月免租，在3月1日至4月30日租金減半兩個月。1月31日蘇州市房地產經紀業協會對蘇州住房租賃業主發出《關於適度減免各類經營主體租戶租金的倡議書》，其他省、市政府也在出臺的各種政策中相繼提出涉及到國資房產租金的減免政策和鼓勵其他房東減免租金的政策，一時間給人感覺一場全國減租免租大潮好像已經到來。然而，疫情之下房租的減免是否為房東的法定義務，承租方是否有權拒絕支付新冠疫情期間的租金，法律上是如何支持？對此有必要進行釐清。
今天為大家帶來律新幫公益合作伙伴——北京才良（杭州）律師事務所，針對新冠疫情視角下房屋租賃合同履行情況進行的解讀！
PART 1/房屋業態和租賃類型概述
新冠疫情之下，租金是否可以減免或解除租賃關係等問題，首先應對租賃物業的類型和租賃性質有所瞭解。關於房屋的業態，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，我國土地主要分為城鎮國有土地和農村集體土地兩大類，從土地性質和房屋用途角度來劃分，房屋（注：此處主要指城鎮國有土地上房屋，農村集體土地需要徵收後才能開發建設，本文不贅述）主要有以下幾種類型：
（一）住宅，相應的用地性質為居住用地，使用期限為七十年；
（二）工業交通和倉儲廠房，相應的用地性質為工業用地，使用期限為五十年；
（三）教育、醫療、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，相應的土地性質為教育、科技、文化、衛生、體育用地，使用期限為五十年；
（四）商業、金融、信息、辦公用房，相應的土地性質為商業、旅遊、娛樂用地，使用期限為四十年；
（五）住宅、商業、信息、辦公用房，相應的土地性質為綜合或者其他用地，使用期限為五十年。
綜合上述不同類型的房屋業態，筆者認為目前市場上房屋租賃主要有商業房屋的租賃和住宅租賃兩種。商業、金融、信息、辦公用房，教育、醫療、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房和工業交通和倉儲廠房都可以歸納為商業性房屋租賃，其用途主要用於經營或辦公。而住宅、包括一些酒店式公寓可歸納為住宅租賃，主要用於居住。本文主要探討的是商業性地產的租賃，前述萬達等地產業主免除房租主要是針對的即為商業地產租賃。
PART 2/問題的提出
問題一
新冠疫情期間，承租方租金是免還是交？
我認為，在承租方和出租方存在合法租賃關係的情況下，若雙方簽訂有房屋租賃合同，根據意思自治的契約自由原則，首先應依據租賃合同中關於租金支付約定條款優先執行，當然合同約定的條款不能違反法律法規的強制性規定；其次，在出現法律規定相應情形之下，可以依據法律的相關規定進行主張。
一
一般情況下，合同依法成立，未經雙方協議一致，不得隨意變更或解除
出租方與承租方之間必須存在租賃關係才會涉及到房租的支付或減免問題。要證明雙方具有租賃關係，一般應簽訂書面的房屋租賃合同，或者有證據證明以口頭方式簽訂，或者具有雙方已經或正在履行出租與承租義務的事實。租賃合同是我國《合同法》規定的一種有名合同，也是社會經濟生活中常見的一種合同類型。既然是合同，毫無疑問首先應當受到《合同法》總則及其關於租賃合同分則的規制。根據《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。第六十條的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在租賃關係存在中，從法律上來說，免除或減少租金屬於合同租金支付條款的變更，屬於變更合同，終止租賃是解除租賃關係，屬於終止或解除合同，從《合同法》的上述條款我們可以看出，合同一經依法成立，對簽約各方是具有法律強制約束力的，非因法定理由或當事各方一致同意，一般是不得變更和解除的。
二 疫情之下，減免租金或解除合同的法律依據及其解讀
本次武漢新型冠狀病毒性肺炎的爆發，不論給國家、企業、私人經營者乃至每位普通老百姓都會帶來不同程度的經濟損失。從法理角度來看，就房屋租賃而言，出租方收取租金是其法定或約定的權利，反之支付租金則是承租方的義務。那麼，在疫情之下房屋租賃特別是商業房屋的租賃，承租方是否有權主張減免租金乃至解除合同，綜合當前我國相關法律的規定和司法審判實踐，有出現以下幾種情形的，需要具體問題具體分析：
一
不可抗力
我國法律所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。同樣《合同法》第一百一十七條也有類似規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。根據《中華人民共和國民法總則釋義》的釋明，不可抗力的三項構成要件：
不能預見，指當事人“根據現有的技術水平，一般對某事件發生沒有預知能力”；不能避免，指當事人“已經盡到最大努力”，“仍不能避免某種事件的發生”；不能克服，指“已經採取一切可以採取的措施”，“仍不能克服事件所造成的後果”。
結合本次武漢新冠病毒肺炎爆發事件，筆者和大部分主流學者和業內同行觀點是一致的，我認為本次武漢新冠病毒性肺炎的爆發符合不能預見、不能避免並不能克服的情形，屬於不可抗力範疇，最高人民法院在2003年的“非典疫情”期間也作出過指導性意見：“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理”，而《合同法》第一百一十七、一百一十八條即關於不可抗力的相關規定，由此可見，最高院也基本明確了適用《合同法》 “不可抗力”處理的意見。
但是，很多人認為，根據上述法律條文的規定，既然本次新冠疫情屬於不可抗力事件，那作為承租方是理所當然可以不支付疫情期間房租的。我認為，這是對法律條文的誤讀。儘管新冠肺炎事件可以界定為“不可抗力”，但法律上對不可抗力事件給予免責是附有條件和程序上的規定的。
首先，法律對不可抗力事件發生的時間有所要求。如果房屋租賃合同簽訂的時間在不可抗力事件發生之後，則不能免責，比如本次新冠肺炎的發生起點若界定為2020年1月底，則在該時間以後簽訂的租賃合同或建立的租賃關係是不符合不可抗力免責條件的，因為該事件已不屬於“不能預見”之情形；另外，根據《合同法》第一百一十七條規定，當事人遲延履行後發生不可抗力的，也不能免除責任。比如，房屋租賃合同約定的租金支付時間為2020年12月底，承租人直至2020年1月底新冠肺炎爆發仍未支付，這種情形是不能免責的。
其次，法律對發生不可抗力事件後，對承租方是負有通知、避免或減少進一步損失和提供相關證明等義務要求的。根據《合同法》第一百一十八條之規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。由此可以看出，發生不可抗力事件後，承租方作為租金支付的義務方，應當及時通知出租方，並儘量採取相應減損措施，並向相關單位取得不可抗力事件發生的證明，否則一旦發生糾紛，若在不可抗力事件發生後，進一步造成了損失，法院則難以支持該損失，甚至因承租方未履行前述義務，根據公平原則判令承租方分擔一定的責任。
最後，承租方的租金損失應當與發生不可抗力有因果關係。針對商業性房產租賃而言，承租方租賃該商業房產主要用於經營，若在疫情期間，商鋪仍然可以對外經營，不可抗力事件對房屋經營影響不大，則不能認為具有因果關係，從過往“非典”期間已有的司法判例來看，法院對承租方的免責一般不予支持，對其解除合同的訴請更是直接給予駁回。反之，若本次疫情期間出租房屋強制被徵收、店鋪被強制要求不得開張營業、辦公室員工被強制隔離不得辦公等，由此給承租戶造成租金等損失的，因該等損失與本次疫情事件具有直接的因果關係，承租戶向房東主張要求減免租金是可以的，若長時間無法經營，房屋無法使用，導致租賃合同目的無法實現，承租方可以要求解除合同，或訴請法院判決解除並賠償相應的經濟損失。由此不難看出，萬達等商業地產主動減免租客租金是明智之舉，否則疫情過後，遭遇全國各地眾多租客以此理由起訴，將會帶來更多甚至翻倍的經濟損失，且應訴所耗之精力和其他經濟損失更無可估量。
二
情勢變更和公平原則
本次武漢“新冠肺炎”相對2003年“非典”，性質類似，但疫情更為嚴重。通過梳理“非典”類似判例我們發現，在司法實踐中，因個案情況不同，有些法院並未認定“非典”疫情是不可抗力，但卻謹慎認為屬於情勢變更，並按照公平原則判令承租方可減免相應租金、變更合同條款或解除合同。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二十六條規定，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。該規定即為我們法律上所稱的情勢變更制度。我認為，若本次疫情已經導致或者繼續下去會導致房屋租賃合同無法繼續履行，合同目的無法達到，則可以主張不可抗力解除合同；但如果疫情之下合同則是暫時不能正常履行，則繼續履行租賃合同顯失公平的一方，可以情勢變更為由去主張訴求，要求變更或解除房屋租賃合同。但是需要說明的是，司法實踐中，人民法院對適用情勢變更原則的態度是較為謹慎的，根據《關於正確適用若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》（2009年4月27日生效）第二條規定，如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應提請最高人民法院審核。
另外，根據《中華人民共和國民法總則》第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。《中華人民共和國合同法》第五條：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。由於疫情影響，若房屋租賃合同繼續履行確實顯失公平，也可以依據民法中的公平原則，請求適當減免租金或解除合同。
問題二
疫情期間，房屋租賃合同應當如何履行？
結合上述法律規定及其分析，我認為，新冠肺炎事件發生之前簽訂的房屋租賃合同或建立的房屋租賃關係，除上文另有所指外，合同有約定的，雙方首先應按照合同約定的條款執行。合同沒有約定的，根據不同情形建議雙方協商處理，協商不成，可訴請法院裁決。
一 確因疫情導致租賃房屋暫時不能經營的情況
因疫情原因導致客流減少，生意暗淡，如賓館、商場、KTV、酒吧、街邊店鋪等，甚至因政府部門採取臨時行政管控措施，強制要求門店暫時關閉、停止經營等，此種情形承租方可以根據公平原則提出要求減免租金，但政府管控措施結束後雙方應當繼續按照租賃合同履行。
二
因疫情導致租賃房屋合同無法繼續履行，合同目的無法達到的情況
若租賃房屋主要用於生產經營或商業經營，因為疫情嚴重，政府或有關行政職能部門採取行政強制管控手段導致房屋不能使用，合同目的無法達到的，承租方可以要求終止租賃關係，解除房屋租賃合同，並且有權主張免除疫情期間的房租。如政府根據疫情的發展依法強制要求關停或徵收的工廠廠房、商場、KTV、酒吧、電影院、餐飲門店、賓館、農貿市場等。
三
疫情並未影響到房屋的經營和用於居住的房屋租賃，不能要求減免租金，應當按照租賃合同繼續履行
有些行業，如快遞、網商、外賣、政府同意經營的超市、大賣場等，因為疫情期間仍可正常經營，疫情對其並未構成實際影響，此種情形不能以不可抗力要求房東減免租金，更無權要求解除合同。
另外，儘管本文主要針對的是商業性房屋的租賃，但我還是在此特別強調一下，關於老百姓特別是年輕一代租房族群更加關注的住宅房屋的租賃問題。文前已述，住宅租賃，其主要功能是用來居住，居住與經營是完全不同的兩個概念，經營的本質是要產生並獲得利潤收益，因為疫情的不可抗力導致不能經營，則承租方的收益之合同根本目的完全無法實現。而住宅租賃合同，承租方合同目的主要是用來居住，儘管疫情發生，但房屋還在租客控制，居住的功能並未喪失，承租方不能以疫情發生之由認為合同目的無法實現。當然，本次疫情中，有些社區或小區物業採取並沒有充分法律依據的手段強制不讓住宅承租方進入小區居住，這理論上與身為出租方的房東是沒有關係的，租客應當通過其他合法手段維護自身權益。
PART 3/建議性結論
針對在新冠肺炎疫情之前且仍在履行中的房屋租賃合同，總結以下幾點：
一 萬達等商業地產商主動減免房租並非法定的強制性義務。廣東、蘇州等各種租賃協會及各級地方人民政府倡議房東給予租客免租，只是建議，並非政府強制性要求，對於私有財產的租賃政府只能引導，並無法定職權進行干涉。
二 若需要減免租金或解除合同，首先應找出雙方簽訂的房屋租賃合同，仔細查看是否有相應條款的約定，有約定的按約定執行。沒有約定的，按照《合同法》第一百一十七、一百一十八條執行，及時通知對方，並儘量減少進一步損失。
三 建議租賃雙方就租金事宜和租賃合同的履行進行協商，本著公平原則、心平氣和解決，確無法達成一致，應當保留相關證據，通過政府協調或訴訟等法律途徑主張訴求，切勿盲目跟風，避免維權措施不當，反而自身構成違約甚至違法，導致各方都進一步造成不必要的損失。
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