合肥未來哪些區域的房產更值得投資？

小易論樓市

合肥作為省會城市，這些年發展也極為迅速，但是房價並不是很高，還有很大的上升空間，我們衡量一個城市房價是漲是跌，我們只看一個最簡單的數據，就是人口流入還是流出，有人就有市場，這個恆古不變的真理。

合肥每個區都是值得投資的，在各個區當中，我認為濱湖區最適合投資，首先我們要跟著政府走，作為省府所在地，以後必然是重心，而且濱湖區的規劃也更為合理，公園多，路寬，配套完善，商業豐富，沒有汙染企業，現在多家金融機構入駐，也有了產業支撐，入駐人口也越來越多，地鐵線路多，區域整體教育資源也中上，所以很適合投資。

政務區排第二，作為市政府所在地，自然也是重中之重，圍繞天鵝湖也打造了一個辦公集群，但是政務區太小，發展受限，道路擁擠，隨著地鐵路網成熟 ，辦公企業肯定會遷移。

其他各區投資當首選剛需盤，靠近地鐵口的樓盤，剛需盤容易出手。

合肥樓市通

在研究合肥房地產的時候，不能忘記合肥的發展歷史。合肥每一個區域的崛起，都有其背後的深層原因，以政策導向為主的資源投入是區域崛起的根本原因，房價便是外在反映。這跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一樣，國家定位不同，城市所受到的待遇自然也不一樣，城市內的各個區域同樣如此。

合肥的發展歷史

這是1986年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，合肥城市的整個框架都還在二環以內，甚至連二環都沒有填滿，城市幾乎看不到什麼工業。

這是1993年12月份的合肥衛星地圖。從圖上我們可以看出，這7年中，合肥發展非常緩慢，城區基本上沒有什麼擴展。但是1991年國務院批准成立合肥高新區，是首批國家級新區，我們可以看到1993年時候高新區蜀山東區域已初具規模；1993年合肥市經濟技術開發區成立，我們可以看到大的道路框架已經開始搭建。

這是2000年12月份的合肥衛星地圖。合肥的二環以內得到進一步填充，但仍舊沒有填滿。合肥的高速公路已經建起來，二環線也清晰可見。高新區產業範圍進一步擴大，經開區已初具規模。從這一年開始，合肥拉開了大建設的序幕，在之後的十幾年中，合肥從一個無名小卒，逐步發展成為長三角重要的核心城市。

這是2003年12月份的合肥衛星地圖。短短的三年，合肥發展非常迅速。高新區和經開區在規模進一步擴大的同時，合肥四大行政區都開始了自己的產業規劃，比如包河工業園區，蜀山經濟開發區，廬陽工業園區，瑤海的新站區。這一年也是合肥市政務文化新區啟動建設的一年，與此同時，經開區的居住區也已現雛形。

這是2007年12月份的合肥衛星地圖。短短的四年，合肥產業已經四處開花，在之前四大行政區自有的工業園基礎上，三縣靠近合肥市區的區域，也形成了自己的產業園區。比如肥東的工業園，長豐的雙鳳工業園，肥西的桃花工業園。這一年，還有一件大事情，那就是濱湖新區啟動建設，這是在一個完全獨立於市區之外的區域另闢新區。

這是2011年12月份的合肥衛星地圖。四年之中，歷經18年的建設，合肥經開區已基本成型。肥西桃花工業園區也基本達到目前的規模，高新區仍在往大蜀山以西擴張，其他各個工業園區繼續豐滿。政務區已經基本成型，濱湖區大的框架已經落成，啟動區基本建成。

這是2016年12月份的合肥衛星地圖。五年之中，合肥工業區繼續擴張，政務區基本建成，濱湖區核心區也即將填滿。

合肥新區的發展和崛起

合肥過去15年的發展中，給人們印象最為深刻的應該是政務區和濱湖區。剛開始很多人可能抱著看笑話的態度，看著這兩個區域的發展和崛起，又眼睜睜錯過區域發展的紅利。政務區和濱湖區的崛起有著很大的不同，同時這兩個區域也有著相同的必然成功因素。

首先我們看政務區的選位。2003年以前，也就是政務區剛開始建設的時候，在其西部，高新區已經過10年的發展，蜀山東區域初具規模。而在政務南邊的經開區，其工業區已完成大半，居住區框架也已成型。2003年的合肥，人口主體還在老城區二環以內，甚至連二環內都沒有塞滿，政務區相對還比較偏僻和荒涼。

儘管如此，我們可以發現，政務區是在高新和經開兩個工業區，以及經開和老城兩個新老居住區的中心建立起來的。這個位置得天獨厚，既有產業的合圍，提供足夠的剛需，又有周邊原住居民的改善需求，同時保證了區域的核心化。政務區的發展其實是從外圍向內“包餃子”式的發展，既保證中心化，又不會離原市中心太過遙遠。

濱湖區的發展跟政務區有一定的相似性，卻還有很大的不同（公號“小易論樓市”《合肥濱湖二手房市場成交分析及近期投資建議》）。濱湖區和政務區相似的地方是，都是市政府極力發展的區域，投入大量優質資源，比如地鐵和學校。都是另闢新區，而不是舊城改造或者攤大餅模式。還有一個相似的地方是，兩個區域內都沒有工業製造業，基本上都是純居住區。

濱湖區和政務區不太相同的的地方是，政務區周邊基本上都被產業區包圍，濱湖區只有西邊和北邊有產業，並且尚有一定的距離（公號“小易論樓市”《你還在濱湖買房嗎？近期合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。濱湖區與老城區的直線距離太過遙遠，中間還有大概4公里的駱崗機場和高鐵高速等阻隔區域。濱湖區比政務區的規劃面積大得多，濱湖區成熟要經過更為漫長的時間，後期核心規劃區域尚未建成，早期成熟區域已面臨房齡危機。

從近期傳言的合肥三環規劃來看，儘管經過30年多點開花式的擴展，目前整個城市的發展，最終還是落腳到以老城區環城河以內為絕對中心，向外輻射攤大餅的拓展形式。儘管最終形式演變為攤更大的大餅，但從某種意義上來看，政務區天生就是市中心，而濱湖區正努力打造另外一個市中心，多中心化發展格局業已形成。

最理想的房產投資操作

我在之前的文章中分析過，房產價值組成主要分為兩個部分，一個是土地價值，一個是物業價值。土地價值主要表現在土地的附加資源價值，比如學區，地鐵，環境，商業等等，這些基本上是投資者無法改變和選擇的東西（公號“小易論樓市”《合肥資源投入和土地價值》）。土地價值的提高，主要是通過政府對土地的資源投入，因此我們務必關注政府的城市建設規劃。

物業價值主要表現在房屋建築質量、戶型、樓層、採光、房齡、物業品牌等硬件方面，這些投資者自己可以選擇。我在開發商的成本一文中指出（公號“小易論樓市”《開發商的成本，合肥地王你們還好嗎？》），隨著土地價格越來越高，物業價值在房產價值中的佔比越來越低，目前合肥差不多隻有20%左右。但是從合肥近些年的土拍來看，市區的土地價格相差並不是很大。

我在之前的文章中指出，從縱向來看，影響房產價值變化的最大因素是房齡（公號“小易論樓市”《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。房齡直接關係到房屋的折舊，當新房交付使用之後，其投資價值每年都以

我在廬陽區的文章中分析過（公號“小易論樓市”《合肥廬陽區二手房成交分析及購房建議》），合作經濟廣場的價格為什麼在合肥老城區那麼高，比周邊的房子單價高出1w多，就是因為房齡緣故。廬陽區大部分老破小基本上沒有什麼物業價值，他們體現的主要是土地價值，一旦有高物業價值的住宅出現，其土地價值也會將其物業本身價值進一步放大。

因此我們也就可以看到，即使老城區市中心有那麼多的老破小（公號“小易論樓市”《你還在指望拆遷嗎，為什麼我建議你賣掉合肥的老破小？》），很多價格卻比郊區的新房還低。這並不是說市中心的房子不值錢，市中心的土地價值很高，但物業價值卻基本喪失殆盡。只有市中心的新房才能產生較高的價格，但老房子基本都在市中心，而新房子基本都在郊區，所以這也是合肥房價為什麼總是沒有出現分化的原因。

最理想的投資應該是這樣的，你買了新房，在你交房後的若干年裡，這個區域發展成熟，並且成為市中心，這樣你的投資收益得到最大化，最典型的例子就是政務區。早在政務區起建之初，其房價基本跟全市平均價格相差不多，大概比全市高了10%左右，很多小區甚至持平。隨著市政資源進一步投入，政務區逐步拉開了與其他區域的差距，到目前為止，政務區均價已經超出全市均價40%以上（公號“小易論樓市”《合肥政務區二手房市場成交分析及近期購房建議》）。

合肥房產的最佳投資機會在哪裡

過去的將近20年，合肥一直秉承著工業立市的理念，目前整體上還處於工業化的中期。再加上沿海產業的轉移，合肥近些年來發展非常迅速，大量的就業機會，吸引越來越多的人口湧入。安徽省以往雙核發展模式已逐步單核化，我們看到省內越來越多的優質資源投入合肥，合肥與蕪湖的差距越拉越大，在全省的首位度越來越高。

其實我一直在思考“合肥房產的最佳投資機會在哪裡”這個問題。不論是城市價值的提升，還有合肥每個區域的價值提升，都與資源投入有很大關係。資源的過度集中，使合肥的土地價格近幾年一路飆升，土地價格的上升直接抬高了合肥房價。那麼城市發展的資源投入，也拉開了合肥不同區域的土地價格。

在前面的文章中，我對合肥各個區域房價作了分析，我們可以發現一個非常明顯的結果。目前合肥房價最高的區域分佈在4個區域，基本上均價都超過了2w。第一個是合肥政務區，這個區域毫無疑問是合肥平均房價最高的區域，第二個是老城區環城河以內，第三個是

以上的四個區域共性非常多。首先他們幾乎都是純居住區，基本不摻雜任何工業製造業，這樣對居住環境基本沒有太大影響。其次他們各自都有比較認可的學區，我之前文章裡講過，學區的溢價是所有條件當中最高的（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。再次是滿足資源重點投入或者分佈密集的新區或者市中心，經開區，政務區，濱湖區都是資源大量投入的新區，老城區則本身就優質資源密集。

我們未來在尋找投資機會的時候，一定要關注政府5-10年內的市政規劃，哪裡是政府資源集中投放的區域，那裡的土地就會得到急劇升值。目前政務區和經開區已經發展趨於成熟，資源投入即將飽和，在大的新區發展規劃沒有發生明顯改變的情況下，我想政府未來幾年的發展重點仍在濱湖，儘管濱湖近來負面消息頻頻發生（公號“

所以從某種意義上來講，最佳的投資機會還是在新區，但注意並不是每一個新區都能成為市中心，只有有機會成為市中心的新區，新房才值得投資。

小易論樓市

區域：建議居住優先考慮濱湖省府板塊，未來合肥房價最貴的一定是在濱湖。目前國內一線的開發商都聚集濱湖，未來濱湖會形成一個富人區，有頂級的開發商頂級的物業頂級的學區，將會對周邊形成強大的帶動效應，政府會把醫院學校公共服務的資源逐步落戶濱湖，可以毫不誇張的說濱湖是合肥未來的方向。政務區目前已經成熟難有大的發展，由於開發時間的原因沒有一線的開發商直到後面的柏悅公館和華潤凱旋門品質好一些，其他小區體量和開發商品牌以及項目定位一般，由於有著優質學區政務服務配套未來依然能夠維持高價但是潛力有限。高新區是發展非常迅速的一個區，可以說高新區的發展速度基本和合肥這個城市一樣一直是不斷超越，在15年左右高新區和新站區房價相當當時高新區祥源城房價在7000如今已經站上22000，高新區目前的弱勢在商業配套和學區這一塊，當然蜀西湖這邊的銀泰和匯景城市中心一旦投入使用商業將會得到巨大的改善，學區有待時間驗證，遺憾的是沒有一線的開發商這點相比濱湖差距較大。買房子還是根據自身情況出發，如果僅從投資角度目前新站區少荃湖邊上的華潤萬橡府是個不錯的選擇（最靠近少荃湖且盤子體量較大而且有華潤品牌和物業效應），畢竟現在新站區全面學習高新區把管委會和重要產業都移到了少荃湖，相信不用多久少荃湖就會是新站區的中心了。

戶型：目前市場上新房小戶型基本都是100平米左右邊戶基本都是120平起步，洋房的產品也是越來越多了。隨著合肥房價的逐步提高相信以後年輕人會越來越多購買50多60多的兩房的戶型，這樣的產品目前稀缺，然後是80多的小三房甚至還有80多可以做邊戶的三房，這樣的產品未來出手會是最好出手最容易實現投資性價比最大。

總結：購房自住宜選擇大品牌開發商的規模較大的項目，畢竟很多配套都是依據人口來規劃的。只有幾棟樓的小區未來可能沒有幼兒園上學需要到其他小區很不方便而且如果其他小區是個大小區可能沒有學位。投資可以選擇中型開發商規模較大的剛需項目，事實證明就升值比例而言好的地段的剛需大盤在低價時候的投資性價比較高。

合肥圖農

大家都挺忙的，回答問題儘量言簡意賅。

一條馬路之隔房價可能都天差地別，何況是一個城市的行政區這麼大 個人非專業人士，初步梳理了部分合肥值得投資的區域供大家參考 歡迎交流

1，包河區濱湖新區的省府板塊

2，包河區濱湖新區的環湖CBD板塊

3，蜀山區政務新區板塊

4，蜀山區黃潛望板塊

5，蜀山區三里庵板塊

6，蜀山區大蜀山板塊

7，蜀山區高新開發區王咀水庫板塊

8，蜀山區高新開發區中科大高新園區板塊

9，蜀山區經濟開發區翡翠湖板塊

10，廬陽區一環內部分區域

醒客GF

大湖名城，創新高地，從長遠看濱湖新區跟高新區的發展前景，跟整體規劃是合肥也未來最好的，但是現在這兩個區域的價格比較高，剛需上車可以選擇新站區跟瑤海區，這兩個區域目前價格低一些，規劃發展的東部新中心，未來發展也是非常有潛力的。

01無為

國家級的合肥濱湖科學城遲早會被批下來，感覺和合肥被規劃為綜合性國家科學中心差不多，主要功能是科技創新帶動產業發展，論科創，高新區當仁不讓，所以房產投資最有價值的當屬高新區。濱臨巢湖邊主要是服務性功能區，帶動合肥發展壯大的還得靠高新區。

木元農夫

雖然小編不太懂房產，但要說哪些區域的房產更值得投資，小編覺得濱湖新區不錯。

一：地理位置不錯，濱湖新區的建設會讓合肥成為真正意義上的濱湖城市，所以合肥必將大力投資和開發這個地區。

二：教育和行政，濱湖新區有數十所中小學和八所大學，安徽醫科大學和中國科學技術大學等高校。可以說教育資源雄厚。

行政方面：據官方消息二零一六年，安徽省委，省人大，省政府，省政協。等已經搬遷到濱湖新區了。（意味著什麼，小編就不多說了吧）

三，交通：濱湖新區有三條地鐵線，公路方面打算建成區內“六橫六縱”的公路網。航運方面，濱湖新區是全國第28個內河主要港口。畢竟濱湖新區是打算形成具有較強輻射帶動的省會經濟圈。所以交通便捷。

帕傑羅狼

肥東板塊最有潛力！

用戶73082977230

個人覺得政務區很不錯，配套好，但是不會有人去炒作他了，因為沒有地沒有多少新樓盤了。房地產和中介會炒作濱湖的多。因為目前整體來看的濱湖是地廣人稀，地多。貨多。（房子）

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