年初疫情的爆發，無疑讓資金鍊早已偏緊的地產行業“雪上加霜：售樓處暫停開放，項目工地延期復工……近日，某房企推出“網上購房”活動，啟動全國樓盤75折優惠，賺盡眼球。在地產市場“小陽春”之際，如何快速銷售解決現金流壓力，房企使盡渾身解數。
資本市場卻顯示出別樣氣氛。在2月3日大跌以後，地產股紅紅火火上漲，4-18日期間已經累計上漲9.25%。
“春江水暖鴨先知”，地產股是否迎來投資時刻？
地產股持續回暖。在2月3日大幅下跌9.42%以後逐漸爬升，4-18日間該板塊累計上漲9.25%。
多隻地產股在2月有出色表現。其中招商積餘漲幅達到31.77%、大港股份漲22.27%、新大正漲16.36%。此外，南都物業、大名城、陽光城、萬通地產等在此期間亦有5%以上漲幅。
從今年表現來看，地產股一直是A股的低窪板塊。1月地產股持續走弱，根據Wind數據顯示，1月區間漲跌幅（算數平均）為-3.60%，弱於滬深300指數表現（-1.03%）。
在市盈率方面，目前地產行業處於歷史低位水平，修復動力較強。截止到2月18日，根據中證指數有限公司數據，
房地產行業滾動市盈率為8.49倍。個股中，比如泰禾集團、榮盛發展、華僑城A、首開股份、綠地控股等18日滾動市盈率均不足5倍。
在疫情衝擊下，售樓處暫停營業，新房與二手房的銷售均受到影響，而銷售回款正是房企重要的資金來源，這意味著開發商面臨流動性風險的重大危機。在此背景下，房地產調控邊際放鬆預期越來越大。
1 多城政策馳援
經濟下行又遇疫情“黑天鵝”，這對地方政府如何“穩經濟”、“防風險”提出考驗，政府通過“因城施策”確保市場穩定運行的意願加大。
2月中旬，多地政府快馬加鞭出臺政策，穩定經濟增長，其中涉房政策出現放鬆，比如：
- 允許延期繳納土地出讓金；
- 開、竣工的無責任順延；
此外部分地區在拿地條件上出現放寬，對房企拿地能力起到積極作用。
但也要注意，“房住不炒”仍然是行業的政策目標。從多地政策來看，幾乎沒有地方在限購方面進行放寬。
2月16日財政部長劉昆在《求是》雜誌發表文章《積極的財政政策要大力提質增效》，指出要堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制。
2 流動性超預期寬鬆
2月12日中央政治局會議指出，要更好發揮積極的財政政策作用，要保持穩健的貨幣政策靈活適度。
- 從2月央行動作來看：3-4日兩天共逆回購投放資金1.7萬億，中標利率均比比春節前下調10BP；10-11日央行累計實施逆回購1萬億元。就在17日，央行又開展了2000億元中期借貸便利(MLF)操作，中標利率下調10BP至3.15%，另開展1000億元逆回購操作。
有市場人士解讀，這意味著本月LPR大概率會出現下調。這對中長期資金成本下降帶來積極意義，由於房地產貸款在中長期貸款佔比較大，那麼房貸利率有可能進一步下調，這對房地產市場也能起到一定的支撐作用。
3 融資問題或面臨改善
今年將迎來房企債到期高峰。根據克而瑞地產研究，95家房企今年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。
在此背景下，邊際改善的空間可能會存在。由於去年以來地產行業融資渠道持續收緊，未來融資環境的邊際放鬆可以期待，而地產行業對邊際改善具有高敏感度，這有可能修復行業估值。
國泰君安分析師謝皓宇表示，針對疫情，從短期、中期到長期的應對，其認為分別是貨幣先行、行政在中、非標殿後。
在他看來，本次疫情對房地產行業基本面衝擊較大，最直接的體現就是使得最大資金來源銷售回款大幅度下降，融資的續期甚至新增僅能對沖一部分的減少，無法給企業帶來新增現金流入。
因此，為了穩定樓市和經濟增長，從短期到長期的政策出臺將會以貨幣政策先行、行政政策在中、非標放鬆殿後方式的漸進式寬鬆。
疫情衝擊無疑將加速本地產週期，現金流管理能力強、業績穩定的優質房企將更佔優勢。
在疫情影響下，“現金流”指標無疑比以往更重要。
國泰君安分析師謝皓宇認為，從2019Q3報表來看，全行業的有息負債減少已經反映融資能力比拼凸顯，新的比拼開始拉開序幕，優質企業的估值差將變得非常明顯，估值結構港股化將更加突出。
他談到，2019年三季報龍頭房企均出現有息負債絕對規模下降，以金融調控導致負債收縮已經在第一階段完成，房企利潤率的收縮將變為生存問題。
本次疫情後的再恢復，將體現出不同房企之間的巨大差異，進而逐步拉開不同企業之間的估值差異，呈現港股化估值差特徵，推薦即將大幅提估值的優質房企，首選槓桿率低的優質公司。
公募基金則更看重房企的基本面。 分析公募基金在2019年四季度對房地產的持倉情況，可以發現，公募基金對現金流穩定、業績增速較高的優質房企更為青睞。
此外，對業績增速較高的優質二線成長類地產股也顯示出了明顯偏好。
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