1- 央行降息落地
今日，央行公佈了1年期和5年期的最新LPR，其中，1年期LPR由4.15%下調至4.05%，5年期LPR由4.8%下調至4.75%。
其實此前，在央媽下調逆回購利率後，2 月17日的MLF就從3.25%下調到了3.15%，由於LPR是緊密掛鉤MLF的， 因此本次的LPR下行毫無懸念。
自從今年新冠疫情開始，央媽就一直加大力度進行市場流動性投放工作，以流動性的持續投放對抗疫情對於經濟和金融市場的影響。
我們看看僅僅在這一個月內，資金價格的變化：
隔夜回購利率從2.4%降到了1.4%；
7天回購從2.6%降到了2.1%；
更不用說市場風向標的3個月的國債利率也從2%降至1.55%，創十年新低；
一方面，資金價格不斷降低，市場無風險回報利率亦不斷降低，但同時另一方面，資產的價值也會不斷提升。
這造就了一波大A 行情
加上今日的實質降息的落地，按通常理解，借錢需要負擔的成本下降了，可以負擔的人變多了，那麼必然會利好信貸，利好樓市，利好資產此價格吧
但作為投資房產十餘年的投資人，我們需要對於樓市的走勢深刻地結合貨幣政策預判進行分析
2- 此次放水+降息不同以往
目前看，新冠肺炎疫情後的帶給金融市場的波動已經穩定下來了，但此番放水不同以往，不同之處在於：
央媽本次釋放的流動性，更多的是為了保障金融機構在疫情期間不抽貸不斷貸，是為了化解潛在風險而放的水，這其中流向房產交易的規模非常少。
很多人在進行疫情後經濟分析時會用2003年SARS疫情對比這一次的新冠肺炎疫情。
考慮到非典後當年的房地產市場即啟動，當年上漲了40%左右，很多人認為在此番的放水+降息依舊是對樓市的大利好
其實這是不對的
天朝在經歷了近十年的加槓桿後，作為拉動經濟的三駕馬車之首的“投資”，對於經濟的拉動效應已經遞減到極低了，
同時，持續的擴張和加槓桿還讓經濟體還背上了不小的債務規模。
一方面經濟的增長效率降低，另一方面存續的債務不斷產生利息
因此，與2003年不同的是，此番放水大概率是救火，而無法新增拉動經濟
也就是水流只會優先流入舊窟窿裡，實現借新債還舊債續命維持，而JJ問題必須、且只能留到日後解決。
不過，正是因為經濟前景黯淡，可以預料，央媽大概率還會陸續出臺寬鬆政策
資金利率的如果進一步降低，必然導致資產價格相對於資金的價格進一步提升，利好資產價格
樓市、股市、黃金、實物商品都是資產
3- 2020年的樓市走勢
01.“因城施策”政策全面推廣
一直都說房地產是最大的實體，沒錯，房地產行業關聯的上下游，直接和間接帶動著上百個行業的發展
疫情期間雖然經濟停滯，但2020年經濟目標不變，因而各個地方都在提前想辦法蓄力，以便在疫情控制之時提早恢復經濟
於是，可以看到的是，最近各地都在積極出臺支持房地產的政策
那麼疫情過後房地產將怎麼發展呢？先從微觀上說一下
目前已經有無錫，西安，南昌，深圳，上海浙江等地推出涉及房地產行業的支持政策，從納稅延期，暫緩土地出讓金，暫緩貸款償付等多個維度進行支持，
不過綜合分析以上這些政策，僅僅是惠集開發商資金鍊，依靠這些政策，例如延遲繳稅並不是不繳了，暫緩繳納土地出讓金也不是免了等等，實際上都不能有效釋放房地產潛在需求，治標不治本。
另有安徽、江西等地房地產協會向當地建議取消限購、加大人才落戶激勵、降低首付比例、降低交易稅費的政策等
可以預料到一旦疫情得到控制，那麼恢復經濟生產將成為地方政府最重要的目標，2020年“因城施策”政策會全面推廣，會有越來越多的城市制定並推出各類支持政策。
02.實實在在存在的購房需求
疫情之後，大城市的醫療和就業優勢凸顯，四五線城市復工優勢較弱，會加劇人口流向大城市。
同時，疫情期間很多小區採用了出入證的方式，尤其上海和部分北京小區實行嚴格的“房產或戶口才可以通行”的政策，實實在在地叫板了“租售同權”，也會催生一部分人群由租賃轉向購買
一句話總結，大城市的人口依舊是淨流入，大城市的就業機會依舊具有很大優勢，購房需求是實實在在存在的。
03.房住不炒
昨日，央行再次重申了“房住不炒”：不將房地產作為短期刺激經濟的手段
根據財姐的研究，房住不炒在2021年之前不會有任何變化，小夥伴們也不要對於放鬆限購的政策抱有幻想
因為各種原因就不在這裡詳細解析了，想了解的小夥伴可以加財姐的知識星球：財姐小茶館
可以判斷的是，“房住不炒”是綱領性指導文件，即便是各個地區的“因城施策”，也會被要求避免違背“房住不炒”的總則
那麼唯一剩下的政策空間就是，首套和二套的認定問題。
財姐認為改善性需求依舊是剛需，符合“房住不炒”總則， 賣掉自己的房子，再購入一套房產還要被記為二套顯然是不合理的
這部分政策還是有較大的改進空間，假如發生變化，那麼北京被壓抑三年的需求就會爆發
4- 未來利率的趨勢
央媽的貨幣政策走向永遠影響著資產價格，因而研究未來的利率走勢至關重要
通脹水平永遠是制約央行貨幣政策的第一大因素，也是跟未來利率走勢關係最密切的因素
從目前看，2020年1月CPI同比上漲5.4%，即使CPI的統計中有水分，但是超過5的CPI，絕對已經是值得預警的通脹水平了
最近天天居家辦公，我也深刻地感受到了蔬菜、水果價格的猛烈上漲
而且節假日疊加疫情的存在，更是影響了物流運輸，即便現在已經在緩慢恢復中，但是食品價格的上漲也是未來一個必然趨勢 。
以上是和我們息息相關的物價
另一方面是人工，
每年春節後都會遇到嚴重的用工荒，今年一樣不例外
前兩天看消息，江浙一帶已經提前行動，出現搶人現象，政府包車前往雲貴皖等地迎接企業員工迴歸，並加大新員工的招引力度。
可以預見，今年的用工荒疊加疫情，會進一步提高用工成本，員工工資的上升也是必然趨勢，影響通脹。
所以，綜合來看，未來一旦經濟數據有所好轉，央行的貨幣政策很可能轉向穩物價和穩幣值，利率下降的趨勢有可能就會終止，直到物價和幣值穩定
所以，未來大幅度降低利率的可能性已經減小
5- 今年適合買房嗎？
是尋找高性價比物業的好時機。
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