目前，各地正進行新冠肺炎疫情防控。受疫情影響，有些商鋪租賃合同（以下簡稱合同）在履行過程中，會產生一些新的法律問題。
北京法慈律師事務所現從法律層面，對這些問題進行初步探討和分析。
1.本次新冠肺炎疫情屬於不可抗力嗎？
《中華人民共和國民法總則》（以下簡稱民法總則）第180條規定：不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉日前表示：當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。
根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
由此可見，本次新冠肺炎疫情本身並非不可抗力，政府針對本次疫情采取的相應防控措施才屬於不可抗力事件。 從最近貿促會給涉外合同國內當事人出具的新冠疫情相關不可抗力事實性證明書內容看，也是旨在證明相關政府部門針對本次疫情作出了相應的疫情防控規定。
2.合同當事人能否以疫情為由要求解除合同？
我國民商事合同的解除，分為約定解除和法定解除。
1、約定解除合同：
如果商鋪租賃合同明確約定了當事人遇不可抗力可解除合同，那麼，相關當事人就可按合同約定直接行使解除合同權。
如果商鋪租賃合同中並未對遇不可抗力時能否解除合同予以明確約定，雙方當事人也可以在本次疫情防控措施出臺後，通過友好協商解除合同。
2、法定解除合同：
如果合同中未事先約定遇不可抗力可解除合同，雙方又無法通過協商解除合同的，
那麼，只能按照法定解除。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第94條規定：因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。
對於商鋪租賃合同的出租人來說，其簽訂合同的目的，主要是通過向承租人提供商鋪的佔有和使用權而獲取租金等收益，承租人不交租金將使出租人的合同目的無法實現。對於承租人來說，其簽訂合同的目的，主要是想通過獲得商鋪的佔有使用權經營而獲利，出租人不交商鋪將使承租人的合同目的無法實現。
故此，從法律理論層面看，在承租人受本次疫情防控措施影響而不能支付租金的情況下，出租人有權引用上述第94條的規定，通知承租人解除合同。相應地，在出租人受本次疫情防控措施影響而無法交付商鋪的情況下，承租人也可引用上述第94條的規定，通知出租人解除合同。
不過，從司法實務層面看，
出租人或承租人引用上述第94條規定通知對方當事人解除合同，是否一定合法有效，還是要結合遭遇不可抗力的一方不能履約的程度、情節和後果，以及要求解約的一方是否在不可抗力發生前存在遲延履行等具體情況，加以具體分析，不可一概而論。值得注意的是，就商鋪的承租人而言，由於支付技術和手段的進度和多樣化，受疫情防控措施影響而無法支付租金的合理性大為降低，故此，承租人在疫情期間長期拖欠租金，很可能要承擔相應的違約責任，甚至有可能會被出租人合法地解除合同。
3.合同當事人能否以疫情防控措施為由要求減免責任？
民法總則第180條規定，：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
根據上述規定，出租人或承租人受本次疫情防控措施影響不能履行合同，是否可以免除責任，分為幾種情況：
第一種情況：出租人或承租人在本次疫情防控措施實施前，不存在遲延履行合同情形，那麼，因疫情防控措施而無法履行合同的，可依法部分或全部免除責任。
第二種情況：出租人或承租人在本次疫情防控措施實施前，存在遲延履行合同的情形，那麼，因疫情防控措施而無法履行合同，不得免除責任。
對於商鋪承租人而言，如果其對商鋪的正常經營受到本次疫情防控措施影響，是否可以要求出租人適當降低租金呢？
參考2003年非典防控措施相關的商鋪租賃合同糾紛裁判情況看，商鋪承租人主張非典防控措施系不可抗力、給其經營造成了實際損失，故此，基於公平原則，要求商鋪出租人適當降低租金。該主張和要求，有些法院是支持的，有些法院是不支持的。
從本次疫情防控看，其與2003年非典防控，均屬於政府針對疫情采取的防控措施，屬性類似，故此，商鋪承租人如以本次疫情防控措施系不可抗力、要求商鋪出租人降低租金的請求，雖然得到法院支持的可能性較高，不過，承租人在未經出租人同意的情況下直接扣減約定租金金額，還是存在一定的訴訟風險。如果出租人不認可承租人私自降低租金的行為且訴至法院，一旦法院認定約定租金無須降低，那麼，承租人應承擔相應的違約責任。
故此，對於降低租金一事，最好是由出租人和承租人，基於誠實信用和公平原則，協商解決較為妥當。
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